深圳新房交易“大幅下滑”，二手房市场明显优于新房，线下房交会更多。

“从8月份开始，市场相对冷清，(交易)大幅下滑。”9月9日上午，深圳某新房项目人士感叹《国家商报》记者。

根据深圳中原研究中心的数据，8月份深圳一手住宅网签2537套，环比下降3.0%。9月份，新房市场仍未明显回暖。上周，全市共有416套新房出售，环比下降10.9%。；总面积42739平方米，环比下降11.1%。

由于八月份深圳市场成交冷清，不少房地产项目销售人员更加期待“金九银十”这一传统销售旺季。

一方面，大多数项目仍在通过降价促销来吸引客户；另一方面，新房的宣传要素也开始发生变化，更加注重实际的房屋获取率和质量。此外，线下“房屋交易会”比以前更频繁。

项目宣传的重点已经改变

根据美联物业研究中心的数据，8月份，深圳共批量出售4081套商品房，46.74万平方米，同比增长60.5%，但整体供应仍处于较低水平。

根据深圳市住房和城乡建设局房地产信息平台的数据，截至8月底，深圳一手住宅库存面积为50.97万平方米，共计50500套，环比增长3.1%。根据过去12个月的平均备案套数，深圳一手住宅的去化周期在8月底上升到22.2个月，比7月份延长了0.4个月，库存压力再次增大。

近日，记者实地走访了解到，目前深圳大部分新盘都有不同层次的折扣，部分项目开始将房屋率、房屋质量等作为重要的宣传卖点。

其中，位于龙华地区的中洲迎玺(备案名为迎玺花园)是近期众多中介推荐的项目。同时，由于折扣力度相对较大，吸引了许多买家。

迎玺花园项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

据该地区房地产中介刘莹介绍，“项目折扣较大，开盘价87%，在龙华卖得不错”。以一套97平米的房子为例，原价675万元，折扣584万元，相当于每平米6.02万元左右。

根据深圳房地产信息平台，迎玺花园今年6月19日备案，总数为746套，截至9月10日，待售房源为423套，总体去化率约为43.3%。

前海未来城项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

前海未来城项目位于宝安片区，目前已经开放市场营销中心，9月份以来，不少中介也逐步推荐此盘。

9月10日下午，在工程营销中心，房地产销售经理邓向记者介绍，目前仍处于客户储备阶段，所以官方价格尚未出来，预计9月下旬正式开盘。

入住率成为项目的重要宣传点。“这个项目是在深圳新的计容规定之后才开始的，所以整体实际入住率会比新规之前的房子有所提高，目前可以达到87%。～96%。”

但在会展湾雍境样板房，项目直接标明了使用的技术，房地产销售也将房地产技术和质量作为重要的宣传点，向客户解释为什么房地产价格比周边项目贵。

根据深圳房地产信息平台的数据，会展湾雍境于去年8月正式备案，共有778套房，平均售价约4.7万元/平方米。截至9月10日，该项目有343套待售房屋，整体去化率约为56%。

每次记者注意到，除了项目宣传的重点开始发生变化外，线下房屋交易会也变得频繁。今年以来，深圳在福田、宝安、龙华、南山等地区举办了“好房品鉴会”，一般由当地住房和城乡建设部门、街道办事处、房屋协会等设立。，供开发商和潜在业主线下交易。

二手房的交易情况远远优于新房。

二手房的交易远远优于新房。一般来说，新房的月交易量在3000套以内，但二手房的交易量在3000~4000套之间，甚至有些月交易量可以达到4500套。

深圳一二手房成交月度走势 来源：深圳中原研究中心

中原地产在调查报告中指出，自2023年第四季度以来，深圳二手房议价空间长期保持在7%以上，今年持续小幅上升。“以价换量”趋势明显，今年8月议价空间达到7.9%。

中原地产表示：“现在二手房的性价比明显优于新房，预计二手房将继续受到市场的青睐。

事实上，与去年同期相比，深圳二手房市场的活跃程度有了很大提高。

根据证券时报，深圳市房地产中介协会认为，目前支撑二手房市场月度相对较高的主要原因是“以价换量”。然而，“以价换量”的持续性还有待验证。根据经纪人的日常走访和交流反馈，自8月份以来，市场博弈的强度和强度明显强于上半年，业主价格的“妥协”幅度进一步加剧。目前二手房市场表面“稳定”的基本市场依然不牢固。

每次记者在采访中了解到，与新房相比，深圳二手房的价格回调更为明显。目前，深圳大部分二手房的价格已经比之前的高峰期回调了30%。～40%，性价比更高。

比如罗湖泥岗区红岗花园，楼龄一般在30年以上，以小户型为主。一套73平米的三居室一居室公寓，业主挂牌价格280万元，转换价格约3.83万元/平方米，不仅低于政府指导价4.95万元/平方米，而且比2021年高峰期每平方米6万元以上的单价低很多。

这种价格回调也出现在过去一些受欢迎的板块中。以光明区龙光玖龙台为例，该项目一期和二期均价约为4.5万元/平方米和4.8万元/平方米。2021年，部分房型价格高达8.35万元/平方米，直接翻了一番。

根据当今中介发来的二手房价格，目前该项目的价格已回调至“5字头”，一套102.2平方米的房子，售价560万元，折算价5.48万元/平方米。

根据乐家研究中心的数据，截至8月底，深圳二手房均价约5.9万元/平方米，较上月略有下降0.34%。；但是，与去年相比，已经下跌了大约1.04万元/平方米。但是到2021年初，深圳二手房的成交价格大约是每平方米83000元。

乐家研究中心认为，深圳二手房价格从2021年下半年开始进入下行区间，随后连续三年下跌。“以价换量”是一种趋势，而不是一个短期。同时，当平均价格接近6万元/平方米时，数量的增加越来越明显。

中原地产二级市场战略中心总经理任壮提到，从中原二手房价格指数来看，过去2~3年国内大部分城市都出现了明显的回调，包括深圳、长沙、福州、济南这两年二手房交易比较活跃的城市。

“目前深圳整体房地产市场面临一定压力，主要是因为一手房市场去化率低，库存压力大，二手房价格回调明显。”任壮分析说，作为一个具有投资诱惑力的城市，深圳的房地产市场规模仍有潜力，但未来房地产的趋势可能更多地取决于租金回报，而不是简单的房价。投资者可以考虑将租金回报作为主要参考指标。