住宅价格四到五折，深圳大量商业公寓低价促销

“如果你有足够的钱，你可以买一套商业公寓。租金回报率很容易超过3%。现在价格相当于小产权房。”在深圳罗湖布心区，不少房产中介开始了“路霸”，向路人大力推广一个商业公寓项目。

很多人买房都会考虑一个问题:买公寓还是买房？近日，记者在深圳市场发现，越来越多的商业公寓以“低价”占领市场。有业内人士表示，这种现象反映了房地产企业的经济压力，或者在一定程度上打击了市场情绪。

主要推广租金回报率？

一般而言，商业公寓即产权性质为商业或办公，但却制作成公寓的居住用品。过去，类似商业公寓的优势非常突出:不受限购、限售等政策影响，在房间类型上有自主发挥的空间，价格一般低于同一地区的普通住房产品，这意味着生活在城市核心地区的成本较低。然而，这些公寓的缺点也同样明显——大多数项目只有40年的产权，执行商业水电收费标准，有些项目没有燃气等等。

记者走访深圳福田和罗湖区时，很多房产中介把租金回报率作为最重要的营销口号。“同一地区的房子最低每平方米5万元。现在这里的商业公寓平均价格只有2万元。由于房型小，单位租金每平方米超过房屋，年租金回报率绝对超过3%，而房屋年租金回报率不到1.5%。”在罗湖布心，有商业公寓的营销人员推销。

(深圳商务公寓项目 吴家明摄）

巧合的是，最近福田八卦岭、南山塘朗、前海地区都有商业办公室“低价”进入市场。在前海地区附近的一套商业办公室，销售人员提供的价格约为每平方米4.2万元，几乎是周边房屋的四折至五折。

资深房地产营销主管告诉记者，目前深圳公寓市场主要有三个特点：商务公寓、商务公寓和产办公寓。对已经“类住宅”的商业公寓，深圳已停止审查。"商业办公室，你可以理解为把办公楼改造成公寓；生产办公室，一般是宿舍特色，需要注册公司购买。大量的商业公寓和“低价”的推出，也在一定程度上反映了房地产企业的经济压力，实际上也影响了购房者的信心。

或者影响市场情绪

根据记者的梳理，自2017年以来，许多重点城市相继出台了严格的政策来打压商业办公室的发展，禁止“商业改造”。然而，最近，一些城市突破了“商业改造住房”的禁令，并支持“商业改造住房”。

例如，海南省万宁市政府办公室发布了《促进商业办公商品房去库存工作方案》。在设定前提条件的情况下，允许商业商品房参考住宅管理。购买这样的商品房可以享受购买房屋的同等待遇，比如家庭和孩子就近上学，用水、用电、用气等等。此外，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局也联合发布了《关于支持公寓等住宅商品房调整为住宅相关事项的通知》。

不仅如此，许多热点城市也相继推出了“商业改造”土地。另一方面，根据中指研究院的数据，2024年上半年商业用地供需规模处近年来处于较低水平，商业用房投资和新开工数据同比有所下降。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，许多城市的商业办公市场过剩，但他们想发展建筑经济，然后“异化”成为商业办公室。这些商业办公室大部分都是按照商业办公室进行整体规划的，但是后期规划是按照商业办公室进行修改的，所以不是正规的商业公寓。过去，在楼市火爆的阶段，这类产品由于不限购、面积小、价格远低于同区住宅，所以投资需求十分旺盛。但当楼市降温，投资金融属性下降时，出现了类似商品居住体验差、供应量大等问题，因此类似商品的价格下跌幅度会更大。虽然商业公寓和住宅一直是两条平行线，但商业商品的大幅折扣销售会导致整个市场情绪越来越低迷，对整个房地产市场产生一定的影响。

李宇嘉还强调，实施“商改住房”政策还需要考虑各种因素，如调整居住功能，需要考虑区域规划定位和国土空间规划要求。同时，要满足宅基地供应指标，防止突破当前指标。此外，各地还需要确保住宅项目所需的公共配套设施能够到位。毕竟“商改住房”涉及消防安全整治和公共服务设施。