与GIC深度合作，印力上海下一盘大棋怎么样？

在南翔印象城MEGA之后，印力与GIC的合作又有了新的动作。

根据天眼查后台股东变更的最新信息， 印力向新加坡政府投资公司出售其在松江印象城持有的48%股权（Government of Singapore Investment Corp，简称GIC) 。

GIC在交易完成后拥有项目。 98% 股份，剩下 2% 利益由印力所有。尽管股权比例发生了显著变化，但根据天眼查法人信息，预计以姚海波为负责人的原运营团队将保持不变，印力将保留松江印象城的管理权。。

大约两个月前，同样的戏码已经在南翔印象城MEGA上演过。 当时，印力手里拿着南翔印象城MEGA项目48％股份出售给GIC，从而将GIC占股比例提高到98%，保证了2%的股份和项目的经营管理权。

在不到半年的时间里，印力和GIC两次重磅联合， 背后是印度上海成为“大资产平台”的关键一步，基于重要性和重要性；也凸显了GIC作为真正的耐心资本，加强了中国本土化合作的长期主义 。

松江印象城上海

01 MEGA，南翔印象城、松江印象城资产背景

在魔都， MEGA，南翔印象城、松江印象城 声名在外。

嘉定商业“顶流”是上海单体量最大的纯商业购物中心。 2020年8月 七夕节25日，开业第一天，开业率90%，人流量超过30万，人流量超过2500万， 销售“数据”，成功霸屏商业房产圈。

后者是上海西南商业地标 ，第一阶段于2021年11月21日开业，第二阶段计划于2027年上台。届时，该项目有望成为上海最大的纯购物中心商业中心和中国印象城MEGA。官方数据显示，松江印象城2023年人流量超过1120人，日均人流量超过3人，销售额达到22.3亿元。

虽然都是上海明星商场，但是南翔印象城MEGA、由于具体的区位、规模、市场定位差异，松江印象城呈现出不同的资产背景。

MEGA，南翔印象城：2023年，上海单体量最大的纯商业购物中心销售额46亿元

2020年8月，上海南翔印象城MEGA开业，商业规模高达34万。㎡，是印力旗下的“印象城” MEGA“产品线的第一个旗舰产品。 根据《中金印力消费基础设施封闭基础设施证券投资基金招聘说明书》，“印象城MEGA”产品线定位于城市级体验中心，一般为超大型微度假体验商业。

南翔印象城MEGA通过重构产品的商业形态、功能和模式，弥补了上海西北大型购物中心的空缺，成为嘉定区打卡地标mall，2023年销售额高达46亿元 。

按照工程运营级别进行划分， MEGA是南翔印象城的A级项目 ，而且上海优质购物中心(S级) A类项目占11.7%，其中A类项目占8.6%。

为什么南翔印象城MEGA成为上海前12%的购物中心？

区位条件好，商业区氛围好，是项目稳定运行的基本条件。

就区位而言，南翔印象城MEGA所在的南翔商圈 ，嘉定区位于上海西北部，是一个典型的区域型完善商业区。 ，84%的消费者群体是本地客户群体，主要辐射周围8公里以内的居民。

实际上， 南翔印象城MEGA开业前，南翔商圈已成为一个比较成熟的区域商圈。 ，拥有良好的客流基础，是上海客流排名30%左右的商业区。

伴随着南翔印象城MEGA的开放，南翔商圈的客群辐射横跨南翔站和陈翔公路站两大地铁站，虹吸效应进一步扩大。 现在南翔商圈日均客流超过18万，成为上海客流前20%的商圈，同时也是上海客流前10的区域商圈。

从商业区的竞争来看，南翔商业区的商业区竞争程度为1.82，属于垄断竞争型商业区。在商业区，拥有先发优势的上海中冶祥腾城市广场和大型商业南翔印象城MEGA吸收了70%以上的商业区客流。在垄断竞争型商业区，新项目难以加入竞争，南翔印象城MEGA作为头部项目的地位难以撼动，客流基本稳定。

转向项目内部，强大的运营能力是项目稳定运营的关键。

在品牌业态方面，超大的商业规模，需要大量、丰富的品牌来支撑客流。根据《中金印力消费基础设施封闭基础设施证券投资基金招募说明书》， MEGA在上海南翔印象城拥有400多个品牌，远高于城市平均水平 。据赢家大数据统计，上海3万多平方米的购物中心平均拥有81个品牌；超过20万平方米的超大型购物中心平均拥有277个品牌。

品牌数量优秀，质量相同。从品牌层面来看，南翔印象城MEGA的A级和B级品牌比例高达76.8%，与上海同规模的超大型购物中心横向对比，体现了其作为中高端项目的竞争优势。

南翔印象城MEGA依托多样稳定的品牌矩阵，在三年的公共卫生事件中依然保持着超高的租赁率，表现出强大的业绩韧性。 在优质品牌、稳定客流的加持下，南翔印象城MEGA自开业以来一直是印力体系中收入前三的项目，项目运营非常稳定。

02 松江印象城:印力年轻商业的开篇作品，年轻客户规模大，粘性强。

松江印象城于2021年11月开业，商业规模155,000㎡，这是印力集团在上海深入尝试年轻力商业的开篇作品。 松江印象城位于松江新城核心，位于上海西南部，南部与松江大学城相连。

独一无二的地理优势，给松江印象城带来了青春旺盛的消费力。 根据赢家大数据，松江印象城的消费者主要是年轻客户，占35.62%，TGI指数为1.31，这意味着松江印象城的年轻客户比例极高，远高于上海购物中心的平均水平。

具体到板块，项目客户主要来自松江大学城板块，33%的居民选择访问松江印象城。松江大学城的游客粘性很强，平均访问频率在2次左右，远高于其他板块。

消费粘性极高，还需要足够的人口支持。

近年来，上海西南部是上海人口增长最快的地区。 ，由于上海五大新城中西南占三席(松江/青浦/奉贤)，西南地倾是必然趋势，成为优质产业的集中地，尤其是松江新城，握有松江大学城，是人口流入的热点。

从微观的角度来看，一般认为周边居住人口达到3公里。 10万人、5km 二十万人，是稳定经营商业项目的基本条件。 根据赢家大数据，松江印象城周边3公里居住人口为18.5万人，周边5公里39.9万人，远高于行业标准。

人口集中，消费能力旺盛，提供了良好的消费基础和客流基础。 2024Q2松江印象城市日均客流突破4万人，在没有商业区加持的情况下，在上海单体项目(无所属商业区购物中心)中，客流排名前十。

精确定位客户群，因时制宜经营管理成功抓住消费者的心智。

以打造真正的低龄化商业为目标，松江印象城通过IP闪光、空间建设、SP活动等方式真正与年轻人接触。

松江印象城作为中国第一家植入“宝可梦”IP的商场，开业时携手宝可梦，共同打造了松江商业新城的新地标。商场四楼的巨型“皮卡丘”雕塑一出现就成了网络名人的打卡地。

巨大的松江印象城“皮卡丘”雕塑

同时，松江印象城以“几维对话世界”为主题，创造了十大特色亮点空间，与各大IP多次跨境营销，将“二维”与“三维”的社交消费模式联系起来。

印力集团创意内容品牌“印刷工厂”首次与哔哩哔哩合作，哔哩哔哩原创动画《时间代理人》的城市定格弹出店登陆松江印象城。

在营销活动创新方面，在两周年之际，松江印象城不断扩大和优化标杆IP宝可梦的“二次进化”体验，将“伊布星光之夜”带入上海。

此外，松江印象城积极尝试品牌升级和创新引流。根据公开信息，松江印象城不断引进该地区的第一家门店，最近对The进行了调整和更新 North Face L4 上海第一家店，MLB KIDS、广莲申、Boneless、a blueberry、chuu、上海西南首家松山棉店、凤园椰珍等品牌。

目前，即将成功度过培育期的松江印象城，通过“年轻力量”定位，收获了大量稳定的年轻客户，累计会员超过60万，表现出强烈的消费粘性，商场销量在该地区名列前茅。 伴随着未来项目二期的开放， 二期超40万㎡商业规模，将推动松江印象城整体晋升为全市级MEGA级巨无霸，业绩值得期待。

综上所述，上海南翔印象城MEGA和松江印象城都是经营良好的资产，增长潜力明显，是创造稳定现金流的优质资产。

Vol.2 与GIC深度合作 转向“大资产平台”的关键步骤

完善的商业市场，优质的项目从来不缺少投资者的关注和青睐。上海南翔印象城MEGA，松江印象城，也不例外。

事实上，从行业发展过程来看，印力上海的上述行动是一个长期资产与长期资金相匹配的过程。

印力上海：保留经营管理权，“由重转轻”前进

目前，购物中心市场面临哪些实际问题？ 第一，经济不确定性下的经营起伏。第二，更深层次的问题，一直是由于财务杠杆过高而导致的经营动作变形。

自1996年以来，中国的购物中心发展非常迅速，到目前为止已经有大约6000个项目。在这个过程中，房地产企业一般采用现金流滚动资产等方式出售租金，但租金能提供的现金流不足以覆盖建设成本，必须采用杠杆作用。在长期没有更多更匹配的金融工具的支持下，短期贷款往往是长期投资，负债金额较大。

然而，由于撤出路径不畅，出现了高额的资金沉淀。目前行业已经转型为股市，能否及时解决流动性问题，控制好杠杆率，取决于各企业的战略和韧性。

这笔交易的完成，是印力上海转向“大资产平台”的关键一步。

对印力上海而言，未来发展的好处在于资产。 重轻并举 在继续构建运营堡垒的基础上：

规模化扩张 ： 从印力本身的角度来看，资产管理输出的驱动也为加快印力扩张提供了机会。仅去年，印力就在上海获得了5个新的商业项目，可见其“长坡厚雪”的资产经营理念和能力得到了市场的认可。其中，浦东发展三林印象汇、宝乐汇印象城(调整)、浦东发展唐城印象世界(第一期)均计划于今年开业，复制了淞河泾印象城的高效资产管理导出。

实现资本循环 ： 印力上海可能会以小股权投资的形式参与一些业务。从目前商业房地产“大资产管理时代”的行业趋势来看，印力上海可能会考虑灵活的投资模式和各种资本工具的转型。

真诚耐心资本，加强中国本土化合作

构建多元化的长期资金入市渠道，是“激活金融市场，增强投资者信心”的有效举措；是真正改善市场投资者结构、稳定市场估值中心、逆周期抑制起伏的核心力量。

根据赢家研究中心的总结，目前适合中国市场的耐心资本必须具备以下特点：

• 长期资金具有稳定的资金来源。
• 投资框架清晰
• 长期投资策略
• 对于中国市场有足够的认识

GIC是一种真正的耐心资本，是世界主权财富基金的典范。 耐心资本是指以中长期投资为主，不受短期波动损失影响，更注重能够承担更高风险、更注重长期收益回报的资本。

GIC成立于1981年5月22日，是新加坡最大的国际投资机构和主权财富基金。它的主要任务是管理新加坡的外汇储备，跨越新加坡国界大规模投资海外。

2013年，经过仔细研究和回顾，GIC决定采用新的金融规划和投资框架。在新的框架下，GIC的总组合由政策组合组成（Policy Portfolio）与积极组合（Active Portfolio）共同构成。

政策组合（Policy Portfolio），可理解为基本核心组合，或者用现在流行的话来说，β组合。 在这种组合中，GIC分为六类核心资产:名义债券和现金、通货膨胀挂钩债券、发达市场股票、新兴市场股票、房地产和私募股权，这是GIC保持长期稳定盈利的基础。

在管理政策组合中，GIC选择了“再平衡”的策略。从组合的总体考虑，系统地调整组合中各种资产的交易时间。简单来说，就是每种组合中的资产逢高卖出，逢低买入，但组合之间的比例大致一致。

积极组合（Active Portfolio），可理解为成长型组合，即α组合，与β组合相对，赚的是投资能力的钱。 GIC估计，积极结合的风险大致等于名义债券、发达市场股票和房地产投资的加权风险，在此基础上，α通过买卖资产，组合实现超额收益。GIC管理层通过设置风险预算来管理积极结合的投资策略。这些策略将经过层层压力测试，在宏观环境或地缘政治事件等极端条件下，风险开放仍然可以控制。

综上所述，GIC的投资策略是借助政策组合和积极组合，在新加坡财政部可以接受的风险水平下，实现外汇储备的资本增值。 根据彭博的长期投资策略，截至2024财年底(2024年3月31日)，GIC20年年化真实投资收益率在全球通胀调整后为3.9%。

事实上，GIC房地产已经深耕中国房地产20多年，对商业房地产非常熟悉。

2016年，GIC与印力集团合作落地上海七宝万科广场，近期交易主角上海南翔印象城MEGA、松江印象城，两者也早有合作关系。

大宗交易完成后，GIC的股份比例增加到98%，确保2%的股份被用于商业运营。GIC在加强中国本土化合作、稳定商业房地产资产管理新生态的同时，获得了南翔和松江两个成长期项目未来的现金流和资产增值权。

此外，印力上海积极探索多元化合作模式，与JV投资资产平台/开发基金等长期合作伙伴合作，提高资产配置，灵活运用JV投资资产平台/开发基金等多层次资本工具。Pre-REIT基金，私募REITs基金等。 未来，商业经营管理的效益将不断提高，逐步演变为资产管理和资本管理双核驱动的区域商业房地产平台和GP。

由此可见，印力上海与GIC的深度合作，是中国商业地产与耐心资本牵手的市场佳话。

Vol.3 印力资产管理技术，实现投融管完美闭环。

早在2019年，中国商业研究中心就发布了《印度16年，起伏启示录》，重新审视印度的发展历程。印度的发展历程作为中国较早涉足商业房地产公司的经典故事，是中国商业房地产的经典故事。

凭借卓越的交易实力，印力已成为经营水平领先的大型企业。但从香港和美国资本市场的表现来看，商业运营型房地产开发商已经取代周转销售型，成为市场的主流，存量运营将是房地产开发商在住宅开发和人口红利消耗后的必然转型方向。

显然，就股票资产改造而言，印力可以算是资深玩家。而且越早开始利用金融市场的资金杠杆和平台优势，其也越有可能尽快掌握行业发展的主导地位。

显然，无论是股票资产还是资本，这些都只是整个产业链的必要组成部分。如果你想成为一名长跑运动员，你必须以不同的方式集合在一起，利用不同商业模式的优缺点，从而平衡资本投入、利润率、现金流的可靠性和收益期。

真正的转折点出现在2024年。中金印力REIT上市，上海两个项目退出，实现了投融管退出的“退出”，完成了商业房地产模式的完整闭环。与GIC的深度合作无疑是印度精湛资产管理技术的又一深度实践。

拿着旧地图找不到新世界。同样，如果你有旧的观点，你也看不到新的变化。如今，印力的故事翻了一个新的页面，未来还在慢慢展开。

本文来自微信微信官方账号“WIN商业地产头条”，作者：苏珊，雨晴，36氪经授权发布。

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