上海豪宅市场“卷”起来 单套北外滩项目售价2.6亿

另一个高端住宅项目在上海实现了超量认购。

记者从融创了解到，其在上海开发的豪宅项目外滩一号院二期，最近完成了第二批110套房的认购。本批销售单价约17.1万元/平方米，较上批平均价格上涨3000元/平方米，平均总价约5150万元。

记者在采访中了解到，该项目销售的110套房子获得了200多个潜在客户，认购率高达183%，比上一批170%的认购率提高了13个百分点。因此，这批房子的总销售额有望超过56亿元。

公开资料显示，融创外滩一号院二期一批房源于4月21日开盘，当日售罄，销售额99.97亿元。

“根据目前的筹款情况，这批房子可能会一次性售罄。我们希望通过这个项目提高企业的销售业绩。”一位接近融创的人士表示。

值得注意的是，今年以来，上海的豪宅项目表现相当抢眼。

中海顺昌玖里于今年3月28日在上海新世界板块开盘，以196.5亿元的销售额创下全国开盘新纪录；滨江凯旋门位于陆家嘴南侧，于4月18日开盘，当日售出212套房，揽金70.27亿元；凯德茂名公馆75套房在5月6日开盘后不到一个小时就售罄，销售额超过31亿元。

根据仲量联行的数据，今年第二季度，上海高端住宅成交量为1786套，较上年同期增长71.6%。然而，在供应方面，上半年上海高端住宅项目的供应量明显增加。

至于如何定义豪宅，一家国际房地产机构的高管告诉记者，目前市场上对豪宅的定义并不是很清楚，各个城市对豪宅的定义标准也不完全一样。就上海而言，行业通常从总价、价格、项目本身质量、区域等方面考虑。

“首先是总价。一套房总价在2000万元以上往往被称为豪宅。也有业内人士认为，2000万元的门槛可能略低，总价在5000万元以上才应该属于豪宅；但目前总价2000万元的门槛已经被很多同行认可。价格方面，价格一般都比较高，价格至少要在10万元/平方米以上。另外，从项目的位置来看，就上海而言，豪宅一般需要在内环；但是，一些优质建筑或有特殊禀赋的别墅可以忽略内环的这一条件。”上述国际房地产机构高层在接受记者采访时表示。

上半年，上海有4804套高端住宅。 第一太平戴维斯中国区市场研究部助理董事徐梦璐表示，在过去三年严格限价的背景下，上半年豪宅市场价格出现了明显的补偿性上涨，价格上限逐渐被打破。

根据第一太平戴维斯的数据，2024年上半年，上海已有158个别墅项目进入市场，平均入市价格在24.3万元/平方米-29.8万元/平方米之间，主力总价格在7000-1.6亿元之间。

在该地区，许多豪宅项目位于新世界、豫园、北外滩、苏河湾等城市的核心区域。

具体而言，机构数据显示，今年1月和3月开盘的弘安里项目，价格约为每平方米24.3万元，总价在5500万元至1.65亿元之间；今年4月底开盘的天潼198项目，上半年入市15套房，价格达到每平方米28.8万元，总价约1.5亿-2.6亿元；而6月底开盘的露香园云宸项目，单价28万元/平方米，总价约为1.1亿-1.7亿元。

“今年的豪宅交易比较活跃，可能有几个原因。一是供应量大幅增加；二是监管部门对新房价格的限制，导致新房价格低于周边二手房，形成一定的价格差异；其次，一些项目稀缺，一些客户认为它们具有很强的资本增值功能。”一家外资咨询机构的分析师说。

表格来源：第一太平戴维斯 表格数据源：克而瑞

值得注意的是，虽然上海一些高端住宅项目的销售情况不错，但很多分析师指出，今年很多高端住宅项目已经“告别”了积分制。

“在房地产市场持续调整的过程中，整体交易热度明显下降，市场分化严重，周边地区持续承压，只有少数板块能够保持热度。然而，城市地区的优质项目仍然受到追捧。上海出台新政策后，这一细分市场的人气有所上升。但2024年，触发积分率的新房项目始终处于低位，客户趋于理性，市场上触发积分制的项目并不多。”徐梦璐说。