现在谁在买房？

自2024年以来，房地产市场一直处于低位。

CRIC数据显示，前7月30个重点城市总成交量为7229万平方米，累计同比下降36%。公司方面，前7月百强房企累计业绩21309亿元，同比下降37.5%，下降幅度缩小2。％。

在这种背景下，不同城市和地区市场的分化进一步显现，二手房市场的活跃度明显高于新房。通过上半年的市场结构，我们发现不同的城市有不同的表现特征。

其中，部分城市交易集中在市场的两端，一端是中高档，另一端是“老破小”，两者群体明显分化，其中上海就是典型的。

总的来说，目前市场基本以自住为主，需求回归“商品”和“性价比”。对于购房者来说，“既需要又需要”是正常的。对于企业来说，如何打造核心区域、产品实力强、性价比高的复合优势项目是核心。

自2024年以来，中高端市场明显活跃，上海、南京、深圳、西安等多个城市出现了热销项目。

二月份，西安信达·雁熙云项目进入市场，首开即销，成为西安城南板块优质住宅市场的新标杆。

中海·顺昌九里三月份在上海新世界开盘，当天销售额达196.5亿元，创下中国房地产开盘新纪录。

六月二十七日，绿城华发·金陵月华突袭夜开，总价1320万，174组家庭争夺116套房，首开即摇号。

6月28日，位于南山区红树湾的深圳中海深湾九序项目，也是近22年来深圳湾超级总部基地的第一个居住用地。开业三小时后，它实现了100亿元的销售额...

从重点城市的销售数据也可以发现，2024年上半年，新房面积大规模化，商品改进趋势不变，各重点城市大规模商品交易占比普遍增加。

CRIC数据显示，2024年上半年，140多平方米的重点城市市场份额大幅增加，2019年，140-160平方米面积段从7%增长20%。％达到9%，超过180平方米的交易量从2019年的4%上升到8%，这是各个区域段的最大涨幅，超过180平方米的上海和杭州成交额超过10%。

就热销项目而言，主要原因有三个方面：首先是核心区域，多为改善盘，主要位于城市中心区域，供应相对稀缺；二是强大的产品力量和品牌号召力，一些项目凭借开发商的品牌口碑、产品实力等软实力，取得了优异的销售业绩；三是具有价格优势。

热销并非单一因素，复合优势类项目受到买家的青睐。比如上海开盘的中海豪宅九序项目，清算时间不到90分钟，项目平均备案价格14.61万元/平方米。一方面是因为项目位于徐汇滨江，板块供应非常稀缺；另一方面，与周边项目有明显的价格倒挂。比如同区域的云锦东方项目，目前二手房挂牌价格在20万元/平方米左右，倒挂价格高达每平方米5万元。

从2024年至今中高端市场最活跃的上海来看，克而瑞研究中心通过房地产企业、中介机构等方式进行了多位客户的深入访问，发现目前中高端市场购房的主力已经从“60/70后”转移到了“80/90后”。这些新贵中的大部分资金来源都是父母，但他们有足够的选择，对位置、户型、圈内、风水都有具体的偏好。

比如33岁的周女士，留学回来后在外企工作多年。从小就生活在黄浦区，现在和父母在黄浦区共有两套房子，一套自主，一套租赁。对于市中心的位置有很深的爱，小时候的同学和朋友也大多住在附近。看着城市核心区域的旧改革和城市风貌的不断变化，父母也一直有着更换和升级租赁住房的想法。今年，周女士准备结婚成家。“结婚后，她准备改进和更换同一个板块的豪宅。地段和学区都符合要求，生活方便，离父母近”。

按总价划分豪宅，5000多万豪华用户的画像主要是私营企业主和他们的“二代”。“二代”基本都有留学背景，浙江公司占比最高，其次是江苏和安徽。他们喜欢外滩、新世界、陆家嘴等更具保值性的核心区域，有一定的品牌忠诚度。比如融创外滩一号院二期回购率达到20%。

26岁时，高先生刚刚在英国留学回国。在此之前，他和父母住在一起。他的父母建议给他买一套房子。他看中了核心区域，不太在乎户型和朝向，包括社区绿化。他说：“地段对我来说，是一种社会需求，外出时可以享受市中心的所有配套设施。另外，我不喜欢家家户户装修完全一样。希望开发商能提供定制的装修标准，尊重个性化的需求，甚至一丝不苟的定制香味。”

豪宅用户画像3000万-5000万更丰富，年轻企业家、企事业部高管、拆迁“土豪”、富裕家庭在一定程度上积累了财富，这部分客户对总价和区域比较敏感，更愿意选择居住或工作的区域。

宋先生今年53岁，目前在上海某知名制造公司担任高管，目前在上海有一套住宅用房。近年来，一定的资金是通过投资和工作积累起来的，对理财规划比较保守。宋先生认为上海的豪宅是优质资产，未来“可攻可守”也是对孩子的一种保障。在上海豪宅供应增加的背景下，有意将手中积累的现金转化为房地产，目标是内环内的大平层。

除中高端市场外，部分城市核心区域“老破小”成交量再次上升。

CRIC数据显示，二手房交易结构的变化趋势与新房有明显差异，80平以下的小面积产品是二手房交易的主力军。

以北京为例，目前活跃的二手房买房群体主要是刚需、刚改的一居室、两居室商品，总比例为75%。其次，是购买三居室商品的第一批改革群体，占22%。

特别是在北京发布430新政后，刚需客户群体进入市场的主动性和活跃度有所提高，300万以下客户的比例增加了3。％，选择60平以下房屋的客户成交比例增加了2％。

再加上上海，根据2024年527新政后二手房带看量和总价段交叉分析，，200-600万总价段客户活跃度相对较高，观看比例高达57%，而这部分客户大约50%关注外环，刚需特征明显。

就交易结构而言，第一，核心区域“老破小”，可以实现职业生活的平衡。尤其是板块与周边产业聚集，且板块发展成熟，板块内老破小是低预算的首选。其次是五大新城，由于具有规划和价格优势，仍是刚需购房者的主流选择。

在上海租了十年房的L先生，今年在上海成功上车。他以前在宝山大华周边租房，公司也在。一方面，他不想忍受租房时遇到的那些不好的烦恼；另一方面，他有资格在上海527新政后买房。最后，他选择了总价不到300万的两居室公寓，总价不到60平方米。

H先生也是527新政后才有资格买房的。他以前住在花桥。今年，他刚刚卖掉花桥的房子，正在看上海的房子。他的预算也在300万左右。现在，他正在城市地区与安亭的二手房进行比较。

目前，这些城市二手房交易上涨的主要原因有两个。一方面，只需要的客户对价格更加敏感。在目前的市场环境下，二手房业主开始调整预期，降价上市，导致上市数量急剧增加，不同城市的新上市数量保持在较高水平。

另外，二手房的价格远低于新房，据CRIC 据统计，2024年6月底，14个核心城市二手房价格差距已扩大至1万元/平方米以上，二手房价格跌幅明显高于新房，客户选择面较大。；与此同时，二手房具有“眼见为实”等优点，配套设施已趋于成熟健全，不交付焦虑，更受刚需客户青睐。

总的来说，目前一些城市市场的买家主要表现出两端分化的局面，一方面是高端市场，另一方面是总价低、面积小的二手房。

就高端市场而言，核心城市改善和更换需求是其中最大的一类，在这些群体中，相当一部分预算充足，购买力强，只是为了等待城市核心板块更高质量的豪宅项目。

就低端市场而言，“低总价、高性价比”是其核心特征，其中很大一部分是由于限制政策的放松，如上海、北京等限购放松后有资格买房，因此“上车”房型成为其首选。

除以北京、上海等为典型代表的交易集中在“高档”和“总价300万左右”两头外，也有一些城镇居民买房以刚需客户为主。

典型的代表是天津、武汉、郑州，无论是新房还是二手房，主力总价段都集中在200万以下，交易占50%以上。由于二手房和新房的交易结构相似，整体呈现出刚需板块新房萎缩、二手房成交量大、一二手房“暗流涌动”的趋势。

目前市场基本上已经全面回归自住需求，买家对项目的选择是全方位的考虑，企业不但要面对新房市场的竞争，而且要面对往年销售的次新二手房的考验。对于这一点，房地产企业不仅需要升级营销手段，更需要在户型设计创新等方面吸引购房者的青睐。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部，CRIC研究。

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