烂尾楼集中退款，全国首例来了。

停工2年后，江苏省南京珠江四季悦城的业主，可以退房，退还首付。

珠江四季悦城，位于江苏省南京市江宁经济技术开发区(以下简称“江宁开发区”)，合同交付日期为今年6月。但该项目已停工两年，无法按时交付房屋，买家别无选择，只能成为未完工的房屋业主。

从2023年开始，很多网友在人民网领导的留言板上反映，珠江四季悦城本来应该是今年6月交房的，但是项目已经停工很久了，没有交房的希望，想申请退房退款。今年6月，一位业主在留言板上发布了“帮我退房”的消息，称与开发商协商退房被拒，首付14万元还是拼凑在一起。“请政府出来帮我”。

南京市江宁开发区回复称，已组织开发商协商，督促开发商拿出退房计划，明确相应的时间节点。最终的协商结果是，开发商表示只退房，没有抵押贷款的利息补偿。目前，大多数业主已经与开发商签署了相关协议。南京市江宁开发区对留言的网友表示，已经与开发商沟通协商，建议退还首付。

据悉，这是中国第一个住宅项目停工后，由官方协调集中退房和首付的例子。在业内人士看来，虽然利息无法退还，但对于焦虑的业主来说，能够退还房款是有价值的，也为其他地方的类似情况提供了实践参考。

南京城市风光。图/图虫创意

已有33户签订了退房协议

公开资料显示，珠江四季悦城综合体项目由南京鼎瑞地产开发，包括G96、G97、G98、G104、G105共有5个地块。据悉，南京鼎瑞地产占南京空港新城城市开发建设有限公司的49%，南京珠江景明企业管理咨询有限公司占51%，其中后者股权渗透后为珠江投资。

珠江投资于2021年首次进入南京房地产市场，计划投资100亿元建设港口新城商业中心、R&D办公室、宜居住宅及相关配套设施，成为南京港口新城首个大型城市综合体。当时，凭借巨大的总投资和规划规模，已经成为市场关注的焦点。

在这些城市中，G98(悦鸣嘉苑)和G104(鼎瑞嘉苑)在2021年和2022年相继开放。在这些城市中， G98(悦鸣嘉园)共计划9栋建筑，2021年7月首次开盘，原定于2023年6月底交付；G104(鼎瑞嘉园)地块于2022年4月开盘，约定于2024年6月交付。

南京珠江四季悦城效果图。图/珠江投资官网

公开信息显示，由于该项目的总承包商苏中建设集团受到恒大的困扰，与珠江投资发生纠纷，自2022年7月起停工两年以上。与此同时，该项目还启动了新的总承包招标，推动项目复工，但最终未能实施。

所以从去年开始，有业主反映这个项目已经停工很久了，没有交房的希望，想申请退房。今年7月中旬，南京市江宁开发区在回应业主退房需求时，多次组织开发商协商，计划启用监管账户资金开始退房。目前，大多数业主已经与开发商签订了相关协议。

七月二十九日，据新京报等媒体报道，南京市江宁区房地产局回应：鼎瑞嘉苑，推广名珠江四季悦城，由南京鼎瑞置业有限公司开发建设，2022年4月开业，总认购销售额42户，监管账户5067万。由于总承包商停工导致社区未交付问题，计划通过区房地产局和属地的介入协调，启用监管账户资金开始退房。截至7月29日，已有33户与开发商签订退房协议，其余9户与开发公司协调。

珠江四季悦城主张退房退款的业主，从房地产停工到明确可以退房退款，终于迎来了曙光。

“建筑已经建成，但还没有建成，已经停工，无法交付，售楼处已经撤回。”珠江四季悦城周边一家房产中介告诉中国新闻周刊，现在政府出来处理这件事，让开发商给买房人全额退房退款，对业主来说也是一件好事。“房子拿不到，钱也退不了，多难过啊。”。

易居研究院研究总监严跃进认为，过去购买未完工建筑需要退房和首付，但都是基于个人协商。南京的例子之所以被认为是“第一个例子”，是因为这是政府机构在过去两年的“保楼”过程中，积极推进和协调第一个集中退房和首付的例子。

值得注意的是，根据南京市江宁开发区的回复，开发商表示只退房款，无抵押贷款利息补偿。业内人士认为， 虽然是首付，没有相应的利息，但对于业主来说，能够退还房款是非常有价值的。同时，本案也为全国处理难以“保证房屋交付”的停工建筑提供了实践参考。

有业内人士表示，这种方法对于前期去化不佳、后续无法继续建设交付的项目，不失为一种借鉴和启发。

可以复制推广吗？

购买商品房后，开发商无法交付房屋，甚至有些项目长期停工。在这种情况下，很多购房者希望开发商“退房退款”。然而，由于各种原因，遭受未完工项目的购房者很少能真正“退房退款”。

2022年7月，中央政治局大会首次提出“保障建筑交付，稳定民生”。今年5月17日，全国范围内认真做好交付工作视频会议，提出“继续坚持因城制定政策，打好商品房未完成风险处置攻坚战，扎实推进交付、消化现有商品房等重点工作”。交付房屋已经成为建立稳定房地产市场的重要任务。

所以，南京珠江四季悦城“退房退款”的例子引起了极大的关注。所以，南京这个案子，能不能复制推广？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊，南京珠江四季悦城的例子有一些独特之处，那就是预售资金监管账户有余额，这是退房退首付的前提。他说，2022年以后，政府加强了对预售资金的监管，这就是案件的全部内容。因此，也有可能退房退首付。

在他看来，除了积极巩固开发商交付房屋的主体责任，促进项目复工复产，完成交付外，退房和退还首付也是新一轮交付房屋、多元化保障业主权益的选择。他说，特别是项目销售较少，剩下的销售规模较大，但货物价值难以去除。在所有方式都耗尽之后，开发商既不能增加资金，也不能出售资产，也不能收回被挪用的资金。那么，对于这类项目，退房和更换周边或区域内其他有保障的项目，或者像南京珠江四季悦城一样退房和首付，都是一种选择。

“这些都是多渠道解决方案的探索，可以促进交付，多渠道处理未完成的建筑，保护小业主的权益，具有广泛的适用性。”李宇嘉说，对于一些以自住为买房目的的业主来说，他们也可以在政府的协调下选择退房后更换周边项目。

严跃进认为，这种操作是基于几个基础:第一，房地产交付没有希望，即使注入资金，也可能很难交付；第二，房企预售资金的监管账户里有可以退款的资金，也就是有钱可以退；第三，房价下跌，买家退款后可以认购其他房子。

他告诉中国新闻周刊，这种方法是创新的，但后续是否要通过这种方式推广，可能取决于房地产企业的财务状况。如果“保证交付”能够顺利推进，一般不支持这种退房操作，尤其是这种退房涉及银行贷款等问题，很难协调。

严跃进认为，这种做法的启示是，当地政府应该及时关注和梳理一些难以交付的问题，积极推进问题的解决。

他说，解决这类住房问题，其实是“盘活现有住房，优化增量住房”的重要举措，也启发了后续未完工建筑或在建项目的盘活。同时，如果所有这类项目都退房，其实有利于结合当地政府收购后提到的“以购代建”模式作为保障性住房项目。

在业内人士看来，这种做法的关键在于监管账户中有可退款的资金。北京金诉律师事务所主任王玉臣提到，目前很多未完工的建筑已经停工多年，控制账户内的预售房款早已消失。这意味着，只要开发商账户里没有足够的资金，无论是政府协调还是购房者诉讼，最终退还房款都是非常困难的。

亿翰智库研究总监于小雨认为，集体退房的处理方式适用于项目去化较少的房地产，监管资金无法覆盖项目的交付。前期买的人不多，可以覆盖退房款。与监管资金覆盖的退房款和建设资金相比，选择了更容易实现的方式。

李宇嘉提到，对于之前的项目，如果预购资金被挪用，无法收回，销售额相对较少，可以采取退房换成其他项目的措施。同时启动项目破产清算，优先考虑更换项目的清算资金。

在李宇嘉看来，地方政府的属地责任、开发商的主要责任和金融机构的支持责任，必须加强，无论是实施资金促进复工交付，还是退房换其他项目，还是退房退首付。只有三方共同努力，才能有效保障业主权益。