住得越高？各地加强住宅高度控制，背后需要“冷思考”

“最近深圳雨天不断，我们通常住在‘云’里。”住在深圳罗湖区水贝一栋超高层住宅楼的张女士，似乎后悔自己决定买房:“53楼有点太高了。而且现在房子越来越高，但是越来越不实用。”

近年来，越来越多的城市加强了高层建筑的高度控制。与办公楼相比，超高层住宅更受买家关注。记者发现，超高层住宅在城市更新项目中的比例更高，背后可能需要一些“冷思维”。

各地颁布“限高令”

近日，江苏省住房和城乡建设厅会同省自然资源厅、省消防救援总队起草了《关于加强高层建筑规划建设管控的意见(征求意见稿)》。《意见》提出，加强高层建筑的高度控制。一般来说，每个地方都不能建造超过100米的房屋。另外，城市常住人口在300万以下的城市不得建造250米以上的建筑，其中城市常住人口在100万以下的城市严格控制新建100米以上的建筑，城市常住人口在100万到300万之间的城市严格控制新建150米以上的建筑。城市常住人口超过300万的城市，不得新建500米以上的建筑，严格控制新建250米以上的建筑。

最近，很多城市开始将目光投向买房人更关注的行业，如住宅高度、公摊面积等。

此前，《深圳市建筑设计规则》2024版发布，修订内容包括降低住宅公摊面积，有效提高住宅面积，实行150米限高住宅和宿舍。佛山发布了《关于持续促进房地产市场稳定健康发展的若干措施的通知》，提到鼓励和支持公司开发包括新出售的住宅用地在内的多元化、高品质住宅产品。住宅套内阳台的“折半”容积上限由套内建筑面积的18%提高到20%。；取消单个阳台的深度和面积限制等。

深圳高层建筑新房项目

多种商品有望回归

以深圳市场为例，记者发现，目前深圳已建成的超高层住宅主要集中在福田、罗湖、南山等场所，土地供应来源主要是城市发展。在深圳罗湖区和福田区，记者发现，很多城市更新项目的住宅楼层数都在50层以上，有的甚至超过60层。然而，在南山区，70层以上的超高层住宅也出现了。

深圳市罗湖蔡屋围城项目，楼层达53至73层。

为什么城中村的城市更新项目特别容易出现超高层住宅？记者采访了几家房地产企业的内部人士，了解到对于房地产企业来说，城市更新项目的位置更好，土地收购成本和时间成本不断上升，项目往往会被建成利润率更高的超高层建筑。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，由于目前更新成本越来越高，城市发展后出现这种超高层住宅是不可避免的结果。过去，当每个人都对房价上涨预期较高时，村民的回迁“开价”也会较高，这就是需求方。对于供给方来说，很多开发商都在密切关注深圳的旧改市场，城市发展要想回归公共属性，就必须给公共设施留有足够的空间，这对于开发商来说越来越难赚钱，所以必须以提高容积率为代价。

记者还随机采访了多名买家，所有受访者都表示，这种超高层住宅和容积率过高的项目不会被视为购房者的首选。虽然“住得高，看得远”，但是楼层太高也会影响后续生活的质量，比如等电梯时间太长，楼板墙面薄。

“对于超高层住宅来说，一开始可能没有问题，但是在后期的维护过程中，我们可以发现这种维护成本越来越高，超高层建筑造成的问题包括整个地区的公共设施短板、交通堵塞等。，以及后续的消防安全问题。”李宇嘉说。甚至有专家担心，70年后这些超高层住宅会怎么样？开发者也不可能有意愿花费高昂的成本再次“城市发展”。

有业内人士表示，在房地产行业蓬勃发展的阶段，房地产企业在某个核心区域建造超高层建筑，旨在将该区域的整体水平提升到更高的水平，促进项目周边的其他地块，包括许多住宅项目。然而，住房市场的环境发生了很大的变化。毕竟住宅和写字楼的用途不同。出于自住需求，大多数买家不会更喜欢超高层住宅。未来，低容积率小区、多层住宅、叠墅、别墅等多种商品有望回归，满足买家更多的改进需求。