上半年，26只REITs上市公募盈利，房地产企业加速进入

中国首批9个基础设施公募REITs自2021年6月21日在沪深交易所正式上市以来，越来越多的原始权益人和投资者在政策利好、持续稳定、回报率高的吸引下，正式进入REITs公募市场。

根据CRIC的统计，截至2024年7月24日，今年已有11只REITs公开发行，募集资金总额为279.88亿元，已超过2023年全年。

累计来看，到目前为止，共有40个REITs公募已经完成上市。

REITs是一种证券化方式，自2020年4月启动REITs基础设施试点以来，已经进行了多次扩展。

近日，多家REITs公布了第二季度的运营成果，几乎所有上市公募REITs的运营状况都比较稳定。根据CRIC的统计，上半年已经披露运营状况的28家上市公募REITs中，有26家完成了盈利，其中6家完成了40%以上的净利率。

随着REITs政策环境的逐步完善和市场规模的不断扩大，拥有优质股票资产的房地产开发企业也迎来了更多的机遇，越来越多的房地产企业开始试水。

REITs又称房地产信托投资基金，是一种将房地产资产证券化的金融产品。其本质是让广大中小机构甚至个人投资者参与大宗房地产投资，共享房地产租金回报和增值收益。

REITs作为一种投资产品，有两种方式可以让投资者获得收益，一种是每年通过拥有REITs获得REITs分配的现金收益，另一种是根据REITs市场的变化买卖REITs获得收益。没有持有项目的高效运营，REITs就无法获得高回报。

而且对房地产运营商来说，REITs是打通“投、融、管、退”闭环的重要组成部分。，拥有高质量房地产项目的房地产企业经营者可利用公募REITs加快企业战略转型，资产经营方式由重转轻，自我定位由开发商转变为资产管理服务商，对当前房地产企业走出行业困境具有重要意义。

虽然REITs在国外早已完善，但是在国内实际应用也只有四年左右。

2020年4月，我国境内基础设施REITs公开发行试点正式启动，到目前为止，已经经历了多次扩张。

2020年6月，能源基础设施首次扩展，经济适用租赁住房等待加入试点范围，反映出对“双碳”目标的政策支持。

REITs试点范围将在2022年11月进一步扩大，涵盖新能源、水利、新基础设施等领域。

2023年2月，提出有序推进REITs试点工作，在控制风险的前提下，募集资金用于房屋租赁企业拥有并经营长期租赁房屋。。

2023年3月24日，REITs正常发行将进一步推进。明确要有效提高申请推荐的效率，利用好回收资金促进有效投资，有效加强经营管理。扩展范围涵盖百货公司，购物中心，城市商业网点项目，如农贸市场，保障社区商业基本民生。

2023年10月20日，证监会正式宣布将REITs公开发行消费者基础设施，推动REITs公开发行符合条件的消费基础设施项目。

截至2024年7月24日，共有40家公募REITs上市，总发行规模超过1000亿。

现在，大部分已经上市的公募REITs已经公布了第二季度的运营状况，结合第一季度的披露可以发现，28只已上市公募REITs上半年披露运营状况，26只REITs均实现盈利，其中14只净利率超过20%，占比超过一半，6只净利率超过40%。可以看出，总的来说，公募REITs仍然保持着较高的回报。根据上半年累计分配额度，28只公募REITs的算术平均分配率为2.8%，投资者的回报率也相对稳定。

得益于此，REITs二级市场在2024年上半年的公开发行业绩得到了修复。

根据Wind数据，在统计的37个产品中，有31个产品同比上涨，其中REIT能源基础设施、REIT保障性租赁住房、REIT等工业园区的症状比较突出。

例如华夏北京保障房REIT、REIT中金厦门安居保障租赁住房、红土创新深圳人才安居REIT等商品，年内各自增长18.64%、18.16%和15.37%。

按照底层资产类型对已经披露运营状况的28只公募REITs进行分类后，可发现REIT和工业园REIT上半年保障性租赁住房净利率水平与二级市场相同，保持较高水平。

其中，REITs上半年租赁住房公募净利率最高，达到37.1%，REITs在工业园区公募中排名第二，达到23.5%。

上半年房地产企业关注的消费基础设施公募REITs整体净利率仅为7.9%。虽然样本数量少，单个REIT影响大，但也可以看出，目前重资产的消费基础设施利润仍然相对困难。

自2024年以来，越来越多的原始权益人和投资者正式进入公募REITs市场，受到政策利好、公募REITs持续稳定、回报率高的吸引。截至7月24日，2024年已有11只REITs公开发行，募集资金总额为279.88亿元，已超过2023年全年(5只REITs) 170.92亿元）。

其中，万科、华润、金茂三大消费基础设施类公募REITs与房地产开发企业密切相关，募资总额达112.3亿元。

同时，从交易所公布的REITs商品公开发行申请情况来看，仍有20只公开发行的REITs商品，现在房地产企业已经申报未上市的公募REITs商品有5种，预计下半年将有更多的公募REITs商品完成上市。

此外，在房地产企业发行的上市公募REITs产品方面，一些项目已经开始扩大募集。比如5月30日，华夏基金华润有巢REIT宣布通过增发份额收购上海市经济适用租赁住房项目，华夏华润商业REIT也在5月28日完成了对华润商业资产1号资产支持专项计划的吸收合并，这也是房地产企业公募REITs的新尝试。

总的来说，房地产企业参与REITs公开发行的申请主要包括消费基础设施、租赁住房和工业园区。特别是在消费基础设施领域，目前房地产企业已经上市并申报的10款公开发行REITs产品中，有5款是消费公开发行REITs。租赁住房领域也是未来的发展方向。

随着REITs政策环境的逐步完善和市场规模的不断扩大，拥有优质股票资产的房地产开发企业也迎来了更多的机遇，越来越多的房地产企业开始试水。

预计未来将有更多的房地产企业拥有高质量的资产，通过公开发行REITs来盘活存量资产。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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