恒丰银行9亿不良发热：按揭业务频频拍卖，配山姆店也不好用。

最近，一家大型产权交易所发布了一条关于“综合招商”的信息，粗略地看了一下并不新奇，但是经过详细的调查，就相当耐人寻味了。

本次招商的债务人为恒丰银行长沙支行，借款人为长沙国中星城置业有限公司，涉及金融债权超过12亿元。

截至2024年6月底，长沙银行长沙分行对长沙国中星城的债务余额约为12.62亿元，其中贷款本息约为9.047亿元，利息约为3.573亿元。

针对此次银行贷款，长沙国中星城将其名下位于雨花区劳动东路268号吉联商业中心地上商业及地下室质押担保等。

具体来说，质押物是商业中心“吉联商业中心”，紧邻沙湾公园和体育新城，属于长沙市劳动东路商业核心区。商场3公里半径内有近1000万平方米的新建住宅，街道之隔是新的体育城，总投资300亿元。

恒丰银行的贷款涉及“吉联商业中心”101的具体抵押。、-总建筑面积约14.14万平方米的202号房产。

其中，-202地下业务由沃尔玛山姆会员店租赁，总建筑面积约2.46万平方米，与沃尔玛(湖南)商业零售公司签订租赁合同15年，平均年租金1693万元。

“吉联商业中心”于2017年开业，引进了沃尔玛山姆会员店、徐记海鲜、保利影院、霸王茶姬等多家知名商家，入驻品牌近200家。经过近7年的运营，商场运营成熟，客流稳定，租金率接近80%。

101号地上商业中心总建筑面积11.67万平方米，原来曾经是保利MALL，目前出租人是长沙常平司商业管理公司，实际上是地上7层，主要经营品牌店有周大福、老凤祥、华为、VIVO、小米，瑞幸咖啡，奈雪茶，波司登保利影院等，年租金1800万元/年最低租金＋经营利润分为。

有趣的是，2016年4月底，保利商业管理公司与长沙国中星城签订合同，获得101号地上商业整体租赁权，确定租赁期限。2017年10月1日至2037年9月30日，租金每季度清算一次。在租赁过程中，长沙保利商业投资管理公司与经营者签订了《租赁合同》和《物业管理合同》。

2022年底，整个租户被“长沙常平司商业管理公司”取代，这意味着长沙保利商业投资管理公司已经退出，主要原因尚不清楚。

此外，山姆会员店所在地-202地下业务评估价格为11953元/人。㎡，评估总价约为2.94亿元；101号地上商业中心房地产12611元/㎡，评估总价约为14.72亿元。

据报道，恒丰银行上述不良债权已被长沙市中级法院强制执行，质押物竞拍于2023年10月30日开始。通过对被执行人资产的扣押和质押物的拍卖，贷款本息降至约9.05亿元。第一轮拍卖结束后，长沙市中级人民法院终于实施了。

根据阿里法拍平台的历史记录，去年12月初，长沙市中级法院成功处置了吉联商业中心-109号房产，并以260.6万元处置了-108号房产。

“-202地下商业”价格为2.06亿元，地上商业101号房产价格为10.3亿元。今年12月中旬第二次拍卖，“-202地下商业”降至1.65亿元，地上商业101号房产价格降至8.244亿元左右，再次拍卖。到今年3月初，第三次拍卖，几笔资产价格没有改变，继续被拍卖。

因此，长沙市中级人民法院直接“最终执行”。换句话说，处置不再执行。吉联商业中心作为抵押品，被拍卖了三次，说明对外价格还没有降到位。

现在，恒丰银行只能亲自“出马”。从披露的角度来看，价格可以重新讨论。从另一个角度来看，恒丰银行手中的质押物对应的抵押金额为9.5亿元，应该说是当时的贷款本息或者9.5亿元。

根据法律拍卖公告，恒丰银行仍然面临两大难题：

第一，新整租方“长沙常平司商业管理公司”将以往收取商户租金的名义大额打入其股东账户，但未向长沙国中星城支付应付款。

第二，湖南高建曾以施工合同纠纷起诉长沙国中星城。长沙市中级人民法院立案要求处理其名下房地产收入3亿元，恒丰银行提出执行异议。

截至去年底，恒丰银行总资产约1.44万亿元，较去年年底增长8.12%，不良贷款率为1.72%，较去年年底下降0.09％，不良率仍高于股份行平均1.3%，而拨备覆盖率为152.24%，较去年底下降0.22%。％，与股份行平均219.37%的拨备覆盖率相比，仅高于行业最低监管标准，仍有较大差距。

目前，山东省金融资管公司是恒丰银行的最大股东，持股比例为46.61%。；中央汇金投资公司是第二大股东，持仓40.46%；作为第四大股东，新加坡大华银行持仓3%，位居第三大股东，南山集团持仓2.35%。

七月九日，恒丰银行发行了50亿元的二级资本债券“24恒丰银行二级资本债券02”，期限为10年，利率为2.32%，而今年2月发行了70亿元的二级资本债券“24恒丰银行二级资本债券01”。

在当前恒丰银行资本充足率指标面临较大压力的背后，密集补充资本，如去年底资本充足率为11.92%，一级资本充足率为11.27%，核心一级资本充足率为8.62%。

恒丰银行今年一季度末资金充足率为12.48%，较去年年底上升0.56%。％，一级资本充足率为10.97%，较去年底下降0.3％，与去年底相比，核心一级资本充足率为8.44%，下降0.18％。

七月初这次补充50亿元二级资本债券，能否提高恒丰银行资本充足率指标，还有待观察。