“气球贷”、等价本金，商转公，转贷降息…房贷怎么还比较划算？

本文从现金流、成本、风险和便利性的角度，分析了目前各种房贷还款方式的利弊，真正做到成本降低清晰。

文｜严沁雯 陈洪杰

编辑｜胡蓉萍 袁满

银行及相关部门在房地产利好政策频发的背景下，纷纷抓住机会，推出降低房贷成本、促进房地产发展的措施。

首先，“商转公”政策再次启动，然后银行推出“气球贷”(先息后本)，颇具风险的“转贷降息”也屡见不鲜。

“与传统的等额本息和等额本金相比，先低后高的‘气球贷款’会更划算吗？通过商业贷款转公积金能省多少钱？转行贷款降息的风险是什么？”贷款经验不足的买家难免会陷入各种还款方案的选择。

普通购房者应该如何选择适合自己的还款方式？近日，《财经》整理了当前不同还款方式的房贷特点，为购房者提供参考。

缓解前期还款压力：

先息后本

先付息后本，顾名思义，就是贷款人可以先不还本金，只还利息。

最近引起市场关注的“气球贷款”是一种先还利息再还本金的方式。根据平安银行之前发布的《房贷利好政策来了》一文，贷款人按照约定的总期(固定20年)计算每个月的月供，贷款期限内分期偿还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。气球贷款前期每期还款金额较小，贷款到期时，剩余的大部分贷款本息需要一次性偿还。因其“前大后小”而得名“气球贷”。

平安银行近期推出的其他还款也具有“气球贷款”的属性，如二阶段还款、双周还款、轻松还款等。第二阶段还款是“第一阶段只还利息，第二阶段等额本息”。双周支付是指从每月支付改为每两周支付一次。轻松还是指“每月还利息，每六个月还一定比例的资本，最后一次还剩本金”。

近日，上海另一股份制银行也针对房贷增加了新的“随意还款”方案(据相关业务人士反馈，目前已停止)，即贷款30年后，可约定前三年每月还款成本超过1元，后27年等额还款。

值得注意的是，对于贷款申请人来说，上述还款计划有一定的门槛。以“随意偿还”计划为例，首先规定纯商业贷款在800万元以内，公积金抵押贷款排除在外；其次，住宅的位置和类别(不包括别墅)、对面积和楼龄都有要求；另外，企业主客户不包括在内，贷款申请人必须是综合评级1-3级的上班族客户。

前期资金短缺，但预计未来可支配资金的客户会更多。但是，如果借款人的还款能力不强，可能会导致违约等问题。因此，商业银行有必要准确评估客户的财务状况和偿还能力。

在易居研究院研究总监严跃进看来，这类贷款需要谨慎发放。如果借款人的后续收入低于预期，其资金压力将变得更大，将导致不可控的贷款违约和财务风险。“从职业状况、工作年限、工资收入、零工收入、信用状况、产业状况、过去购房状况、贷款状况等角度对贷款申请人进行分析。，细化不同群体的收入曲线结构和趋势，从而更准确地促进差异化和个性化的房贷还款计划和产品。”他建议。

从风险控制的角度来看，严跃进还表示，关键是要做好现金流的工作，也就是这种还款资金的计算。除了审批还款人的收入外，还需要不断严格监控经济形势和房地产价值方向。密切关注还款人的还款来源和资金压力，提前预测问题。同时需要明确这类业务可以推送，但需要设置上限，防止这里集中的业务太多，即类似的业务可以推送，造成较大的金融风险问题。

主流方式：

等额本息和等额本金

就抵押贷款而言，等额本息和等额本金是目前更主流的还款方式。虽然只有一个字的区别，但是还款总额、月供变化、本息调整都有很大的区别，贷款申请人在选择的时候还是“迷茫”。

所谓等额本息，就是在利率不变的前提下，月供金额相同(包括成本) 利息)。月供中本金逐月增加，利息逐月减少。

平均资本，即贷款期间，固定资本每月退还，利息逐月减少。这样还贷，前期资金压力略大，但月供逐月减少，利息相对节约。

如果在操作过程中，上述两种还款方式的计算方法存在差异。

例如，贷款100万元，期限30年，年利率3.95%。在平均资本模式下，首期还款额为6069.44元，然后逐月减少。其中，每月资本为固定的2777.78元，利息从首期的3291.67元开始逐月减少。偿还总额为159.41万元，利息总额为59.41万元。

但是，在等额本息模式下，首期还款额为4745.37元，然后每月固定。其中，首期成本为1453.71元，随后逐月增加；利息为3291.67元，随后逐月减少。偿还总额为170.83万元，利息总额为70.83万元。

一般来说，平均资本相对平均资本和利息节约利息。但有贷款行业资深从业人员指出，就实际情况而言，平均资本和利息的方式相对灵活，会有更多的用户选择这种方式。

“平均资本相当于前期还清更多的资本，所以可以少还利息，但不适合资金紧张的贷款人。如果选择平均资本和利息，可以在资金充裕的情况下灵活提前还贷，也可以达到节约利息的效果。”上述人士指出。

缓解还款负担：商转公

由于商业贷款和公积金抵押贷款之间仍然存在一定的利率差异，商业转移被视为减轻购房者抵押贷款压力的重要途径。所谓商业转移，就是商业个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款。

据不完全统计，2023年，包括重庆、长沙、苏州在内的30多个城市开始将商业贷款转为公积金贷款。自2024年以来，郑州和厦门也加入了商业转移团队。

据厦门市住房公积金中心网站6月12日发布消息，厦门市将商业购房贷款转为公积金贷款，政策实施至2025年12月31日。

据报道，自5月17日新政以来，厦门市个人住房公积金贷款利率同步下降0.25。％。5年以下(含5年)和5年以上第一套个人住房公积金贷款利率分别调整到2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整到2.775%和3.325%。

如果以贷款50万元、30年等额本息计算，第一套房(商业贷款利率最低3.3%)买家转公后的月供可以减少100元以上，总利息可以节省4万元以上。

但有业内人士建议，如果买家已经处于房贷还款后期，申请人在利息差不多的情况下转公司意义不大。另一方面，就实际操作而言，商业转移需要满足一定的条件。

从各地的商业转移政策来看，各地都设置了一定的门槛。例如，一些地区对借款人的住房数量、公积金抵押记录、借款人的信用等提出了明确的要求。在一些地区，申请组合贷款的购房者被排除在外。

以长沙为例，本地企业转移业务只支持拥有唯一一套自住住房的员工家庭(已婚指夫妻，单身指员工个人)申请，购买第二套以上住房的员工家庭不支持企业转移。

还有地区对商转公贷款实行动态管理机制。以芜湖为例。当住房公积金个人贷款率低于85%(含)并持续3个月时，可以开展商转公贷款业务；当个人贷款率高于90%(含)时，可以采取有效的调控措施暂停或控制商转公贷款的经营规模。

谨慎防雷：

非法转贷降息

虽然特点不同，但上述还款方式都是正规的还款方式。但是近几年来，越来越多的贷款中介推荐转贷降息，背后隐藏着巨大的风险。

“你好，这是一家银行的信贷渠道部。最近贷款利率低到2%，换房贷很划算。”房贷政策不断受益，很多贷款中介都抓住了部分现有房贷客户利率尚未下降的心态，再次热情推荐贷款转移和降息。

事实上，贷款转移和降息并不是什么新鲜事。近年来，在政策的指导下，商业银行加大了对公司的支持力度，许多银行的商业贷款利率一路下降。当存量抵押贷款利率尚未调整时，许多买家的抵押贷款利率一度超过5%。这种利差让一些贷款中介瞄准了商机，推广贷款转移和降息。

房贷转业务贷款的具体操作流程是，中介介绍的预付款机构首先提供过桥资金还清房贷，然后帮助客户包装资质。最后，客户可以在银行成功办理业务贷款后偿还预付款。“目前业务贷款利率最低2%，期限可以先做10年，后期可以提供预付款续期。与抵押贷款相比，可以节省很多利息。”一位贷款中介说。

但是，看似性价比高的操作却隐藏了更多的成本，为了达到贷款转移的目的，中介会根据客户的贷款额度收取1%-2%的服务费。同时，如果名下没有企业，个人用户需要额外购买营业执照(从5000元开始)，预付费按日利率0.07%计算。

另一方面，一位贷款行业的资深从业者指出，一旦银行发现贷款转移和降息的操作，贷款人将面临停止贷款或提前全额偿还贷款的风险。

2023年3月，广州市中级人民法院宣布，贷款人违反合同规定，将经营性贷款用于偿还抵押贷款，被银行起诉法院。根据判决结果，贷款人需要向银行偿还贷款本金180万元和罚息。

“商业贷款和消费贷款的期限相对较短，每笔额度相对较高。如果需要提前归还，贷款人的资金可能会陷入困境，贷款人的个人信用记录可能会不好。”资深金融监管政策专家周毅钦指出，一些违反法律法规的中介在办理过程中可能会使用欺诈材料，这是一种欺诈性的贷款行为，收费也不低。综合成本可能高于原来的抵押贷款成本，这使得贷款转移损失很大。

金融监管部门曾发布风险警示:客户警惕非法贷款中介诱导消费者非法转贷，诱导消费者利用中介过桥资金结清抵押贷款，然后向银行申请营业贷款偿还过桥资金。这种将抵押贷款换成商业贷款的操作，隐藏了违约、高收费陷阱、影响个人信用信息、资金短缺、损害信息安全等风险。

(作者为《财经》记者)