第一轮上海天安千树调整，最大的变化是什么？

出品/Mall的人

作者/郭歆晔 司马和一

从商业战略的维度来看，由于水域自然分离的特殊性，滨水商业项目需要比非滨水地区的同类项目投入更多的乐趣和创新，才能保持长期的吸引力。但如果策略得当，这种水域的自然禀赋可以转化为无与伦比的竞争优势。

泰国曼谷湄南河畔的ICONSIAM暹罗世界就是一个成功的例子。凭借其独特的建筑艺术魅力，成功“破圈”，喷泉水舞秀、水上市场、水灯节等。，赢得了广泛的赞誉和极高的知名度。

大洋晶典天安千树沿上海苏州河而立，规划规模30万。㎡，又是典型的滨水业务。第一期10万㎡自2021年12月22日开幕以来，纯商业购物中心迅速以独特的建筑设计和浓厚的艺术氛围跳入大众视野。因为“山型购物中心”、“空中花园”、“漂浮森林”等标签，它成为最具话题性的商场之一。

但是，除了醒目之外，一路上还伴随着很多讨论和争议，比如设计是不是有点曲高和低？生意怎么样？这么高的开发维护费用值得吗？

Mall的人注意到，天安千树最近启动了开业以来的第一轮大调整，并对项目的定位策略、业态构成以及本轮调整的基本逻辑感到好奇。

想要follow 这个项目或者这样的生意，你也有类似的好奇心。下面的“四个问题”，也许也是你关心的问题。

定位纠偏

什么是第一轮调整的动机和机会？

天安千树的建筑艺术和遍布商场的雕塑和艺术装置共同创造了一场视觉和文化盛宴，吸引了许多建筑爱好者和潮流追求者的停留和打卡。

但是有一点要说，在项目初期，定位与地缘客户核心需求的匹配程度略有偏差。因此，第一轮调整的第一步是「定位纠偏」其实，非常有效。

①倾听劝告，聚焦家庭居民和办公室群体的实际需要。

此前，Mall明星注意到一些网友在社交媒体上的反馈(大概率是本地居民)。鉴于天安千树被许多大型居民社区包围，周边居民人口庞大(长寿路街道被称为人口密度高，居住人口约为4.02平方公里14万人)，应优先满足这些邻居的基本消费需求。

另外，附近还有大量的商业项目。所以，从地理角度来看，这些家庭居民和办公室群体是项目的核心客户群体。

换句话说，经过两年半的商业实践，天安千树基本找到了市场形象和可持续发展的立足点，时间点正好接近行业常规的“三年调整周期”。这一轮调整的逻辑非常清晰，即:

从地理位置的实际出发，紧密贴合，积极响应区域核心消费者的实际需求，确保商业实体的发展扎根于当地，服务于社区，布局更多符合周边居民日常生活需求的生活方式和亲子体验格式，将时尚、艺术氛围与家庭亲子元素有效融合，打造开放包容、日常舒适的多元化生活场景。

②与二期项目相呼应，重要移位，提前介入。

天安千树二期规模达20万㎡，去年11月顺利封顶。现在看现场，可以看到其标志性的千树外观已经初具规模。第二阶段集商业空间、高端酒店、高端办公区于一体，预计2025年底竣工，次年2026年正式对外开放。

第二阶段的酒店已经确定为凯悦酒店集团旗下的高端豪华独立品牌系列「凯悦臻选」。这个品牌系列有一个著名的例子。罗浮宫酒店位于罗浮宫博物馆、加尼叶歌剧院和皇家宫殿之间，布达佩斯靠近多瑙河。 Párisi Udvar 酒店等。

第二阶段出现后，两个“空中花园”将相互呼应。同时，这两座“艺术山”也将与苏州河形成不同的“山水画”。

在小红书上搜索「天安千树二期」获得的截图

从投资和商业规划的角度来看，第一阶段近90%的投资率和78%左右的开业率是第一阶段调整的结果，也为第一阶段进一步推进调整策略和第二阶段的定位和内容布局留下了时间和空间:

在随后的一段时间内，一期可以根据最新的市场定位，继续精心提升品牌组合，实现现有商家的迭代升级；

同时，巧妙利用时差，通过合理的节奏安排，保证一期和二期之间的多元化，相互赋能，共同打造更加和谐、充满活力的商业生态。

平面示意图布局板块

③合作，扩大文化旅游功能，帮助小商圈形成。

天安千树曾经是福新面粉厂和阜丰机械面粉厂，整个长寿湾板块是典型的城市发展样板，周边有M50创意园、苏州河梦清园环保主题公园、傣家村地块等。

展望未来，整个板块的文化旅游联动效应是意料之中的——无论是客户的相互引流，还是从内容触达到活动吸引的协调，都充满了机会。

以离天安千树只近的M50创意园为例。这个由上海春明旧粗纺厂改造而成的公园，不仅文艺气息浓厚，还被提升为普陀区的热门打卡点。今年第一季度客流同比增长77%，其中约20%是外国游客。

这与天安千树的艺术底蕴和吸引人的打卡群体形成了相辅相成的良性循环。未来，随着天安千树二期的开放，两个地标之间的互动将更加流畅自然，共同催化区域的活力和魅力。

区域发展规划和交通设施升级也将为长寿湾带来更多的潜在价值。苏州河普陀段河岸线总长约21公里，被称为“半马苏河”，是“普陀区最宝贵的资源”。它的起点位于天安千树。

2024上海苏州河半程马拉松赛

另外，天安千树面前还有可以乘船游览苏州河的昌化路港口，以及大面积的开放式河滨绿化。

在苏州河上建造的新桥百合桥不仅将通过全新的步行道与上海火车站近距离连接，还将有效聚集苏州河两岸的人群，进一步激活长寿湾的文化旅游功能，帮助小商圈的能源水平上升。

第二，从静到动

艺术性和商业实用性如何更好地平衡？

天安千树的受欢迎程度和受欢迎程度都不低。从去年圣诞节到今年元旦，天安千树再次以8万朵玫瑰打造的艺术圣诞树走红，吸引了大量游客，并在大众点评网热门商场榜单中名列前茅。

今年1月，Mall人对上海热门商场TOP6名单进行了统计，显示了几个特点：

从区属的角度来看，普陀区“异军突起”——占三分之二(四)，包括热门商场“常客”环球港、2023年新开业的鸿寿坊、真像环宇城MAX、本文“主角”天安千树。

无论盘龙天地、鸿寿坊、鸿寿坊，越勇敢的项目越容易爆红，EKA·在各自的体量和定位领域，天物、百联ZX创趣场、INS新乐园、天安千树都打破了常见的范式。

就天安千树而言，元旦期间不仅是上海第二热门项目，也是内环第一热门项目。

2024年元旦大众点评上海热门商场TOP6清单部分截图

对于天安千树来说，难点在于如何在保证和持续提升人气的基础上，更好地平衡项目的艺术基因与商业实用性的关系，不断提高消费转化率。

天安千树建筑本身就是一件大型公共艺术品，完成了城市与自然的和谐共生，展现了强烈的生态美学。它也创造性地将国内外10多位艺术家的作品融入到建筑的立面上，是上海第一批15个“艺术新领域”之一。

纠正偏差，不是颠覆。高质量的硬件能力和高度可识别的艺术气质是其受欢迎程度和受欢迎程度的重要来源，也是其突出之处。「不同」重点。所以，定位纠偏，并不等于抹去艺术性。假如项目放弃了艺术性，那就是“灾难”的开始。

在Mall人眼里，改变的难点和要点之一就是“艺术”必须脱离单一的展示和视觉欣赏功能，实现更多的互动，激活“美”的生产力，把艺术带入日常生活，让商业再次赋能艺术。

在这方面，我们来看看天安千树已经做了什么，正在做什么。

①加强线上线下互动，打造流动的艺术博物馆。

技术的发展为文艺创作和展示拓展了前所未有的广阔界限，极大地丰富了作品的表现形式，促进了作品与观众之间更加多元化和深入的互动体验，使其不再局限于静态展示，而是转化为一个充满活力、不断演变的艺术流动博物馆。

在天安千树微信官方账号中，Mall星人看到它制作了一个特殊的艺术导图，并开发了一个名字叫做「千树艺树AR」小程序，就像游览博物馆一样，可以根据导图的指引找到相应的艺术作品，通过小程序查看每一个内容的介绍——相当于博物馆的无线解说器。

艺术导图和千树艺树AR小程序界面

②强化审美公益性&社区性&亲子性。

在保持建筑公区艺术风格的同时，如何在？「艺术链接」方式与商圈客群真正融为一体，为项目“聚焦亲子业态，融入社区”创造更大的接触点？

天安千树正试图通过不断举办一系列主题活动，如艺术体验作坊、校园艺术知识科普、公益儿童画展、青少年艺术演讲等。，打造以社区为核心的定向互动平台，促进家庭之间的亲密互动和情感共鸣，让更多的人潜移默化地接受和热爱项目的独特氛围。

③强化艺术的商业特性，构建新的消费闭环。

继续巩固潮流艺术地标的地位，与众多国际知名美术馆、画廊、优秀艺术家密切合作，共同拓宽艺术展览在商业空间的边界，创新展览模式；与更多的艺术社区、品牌合作伙伴、创作者和艺术收藏家合作，探索艺术与商业融合的无限潜力，促进艺术生活，与广大观众产生共鸣。

除了艺术之外

怎样打造特色亲子互动体验业态？

儿童需求的多样化和强劲的增长势头，激发了大量文化创意加持的新兴业态和品牌的蓬勃发展，促进了儿童消费和亲子体验市场的精细化和区域特色化。虹桥南丰城等特色证明了亲子业态也适应中高端业务，具有非常时尚的亲子业态和活动。

对于亲子家庭客户，天安千树除了上述艺术导向的亲子互动外，还采取了哪些措施，满足亲子家庭的需求，迭代复兴业态品牌，打造集游乐、教育、体育、剧场表演、艺术等多维感受于一体的亲子互动公园。，以逻辑连贯的方式，呈现出一个新颖独特、寓教于乐的家庭聚会空间？

①完成亲子培训、亲子游乐、亲子零售等业态。

针对中产阶级客户，天安千树聚焦陪伴亲子场景，增加更多亲子细分业态和特色品牌。目前已经引进了不同细分业态的品牌，如激战联盟、SGR滑板体育馆、希可模特走秀、NGF卡牌游戏、海饼干儿童美发等——主要集中在三楼。

另外，通过实地踏板，我们了解到UMEPLAY逃离艺术旗舰店(上海密室逃离品牌“一哥”)第一期已经进入试运营阶段，第二期预计10月亮相；古典舞蹈培训6月18日开始试运营，7月1日正式运营；城市轮滑已经被关闭。

SGR滑板运动馆

UMEPLAY逃脱艺术旗舰商店

古典说

②利用“闪光”丰富亲子内容，打开“品牌匹配”。

在引入儿童亲子零售和互动体验的同时，搭配各种品牌的亲子闪光活动，一方面形成综合儿童体验消费公园，另一方面也为更多品牌正式入驻提供了“实验场”。

据“大洋千树”微信官方账号6月1日发布的消息，项目计划在即将到来的7月份，在L楼引入英国百年玩具品牌Hamleys哈姆雷斯限时主题空间，包括Hamleys熊主题公园、玩偶展示销售、海洋球嘉年华池塘、扭蛋玩具派对、Hamleys手工课堂、梦幻旋转木马、经典IP互动表演等。（【TIPS】在收集查询资料的过程中，Mall的人发现天安千树有两个公众号，各自的名字是：天安千树和大洋千树。）

③场景化消费＋友好的亲子气氛＋亲子体验活动。

从某种程度上来说，亲子消费是驱动整个家庭开支的关键力量。通过将丰富多彩的亲子体验和定制的餐饮业务融入到场所，结合情境化的消费场景和全天候的休闲娱乐和清淡的食物享受，可以准确满足“家庭式”的消费需求，促进各个商业部门之间的协同作用，创造强烈的亲子友好环境。

基于定位和业态的调整，天安千树一方面聚焦娱乐活动，同时保持原有的调性营销活动，携手文化旅游局、体育局、团委、街道及周边高校和幼儿园，共同举办亲子互动活动，共同激发场内亲子业态的联动和周边生态的互动发展，探索亲子陪伴经济，满足年轻优质生活人群的家庭社会需求。

另外，聚焦亲子IP类活动，与知名品牌、知名IP联手，、知名机构丰富亲子体验活动，如《活出公主力量》主题展、《疯狂元素城》主题展、《天音回响》沉浸式光影展、《久仰中国神话》沉浸式光影展。

其中，沉浸式光影展《久仰中国神话》于6月8日在7楼云起美术馆正式开展。展览以艺术家的绘画、设备、风景和光影动画为基础，为2000。㎡空间中，呈现出一个古老、神秘、狂野、美丽的神话世界。

除了父母和孩子

其它业态的表现和后续观点在哪里？

假如只看单个品牌的表现，天安千树的一些品牌表现还是挺不错的，比如新顺记、梵誓ONESWEAR、查理镇、九厨等，今年一季度的营业额全部获得上海品牌第一名。

但是，真正的繁荣需要依靠场上所有品牌的集体繁荣，形成业绩增长的积极循环，从而保证品牌和项目本身的持续健康发展。

提高消费吸引力和销售转化率，精心培育符合新定位的品牌生态，无论是亲子业态还是其他业态，都是天安千树的必然选择。

①垒实餐饮业的优势。

开业之初，天安千树的餐饮业态一直保持稳定水平。咖啡行业大咖%与一期商场同时开业。ARABICA，网上名人茶红茶公司、wagas旗下的LOKAL西餐厅、代表完美川味美学的柴门、当地菜天花板兰心珍品、米其林贵州菜山石榴、徽菜代表皖记等。，不断受到公众的欢迎。

如果你去过天安千树，你会发现几乎一半的餐厅都有户外座位——这是其餐饮业态最大的亮点之一，也是其滨水位置和独特的建筑设计赋予的特殊优势。

去年以来，米其林必比登推荐餐厅渔歌湛江、顶级粤菜品牌广舟及其旗下淮扬菜九厨、云南精品bistro馆云洱、牛寿喜烧“新贵”切菜、网上名人日式烧鸟炉端烧solisyaki、Drunk独立烘焙品牌 baker等，进一步扩大了餐饮选择，汇集了来自世界各地的美味和地道风味，满足各种餐饮需求，如商务宴请、家庭聚餐、居民和白领日常用餐、在线名人餐饮打卡等。

【TIPS】前几天Mall星人在现场踩盘的时候，看到拉蒂娜·巴西牛排馆、大公鸡酒馆、小肥羊、辣潮纪等新品牌已经被围住了。

根据大众评论的数据，Mall人对天安千树部分餐饮品牌的热度和好评进行了梳理，速度如下：

从这个表格和其他信息来看，其在市场上的品牌，无论是知名度、口碑还是环境，都有着亮眼的表现。平均价格从几十到几千不等，可以适应不同群体的差异化用餐选择，继续获得目标客户的“回购”。

就拿NARISAWA海外第一家日本米其林餐饮品牌来说，虽然客户数量高达2352元(公众评论数据)，但仍然吸引了不少粉丝，包括港台明星。

②加固主力商店&零售选择。

MUJI是以前项目的主要商店。 全国第一个全新的MARKET概念纯直销生鲜市场，TAXX旗下第一个时尚KTV Singo land、全新的综合体验空间PAD11BY，致力于潮流设计家居。 Drivepro，德国精品超市奥乐齐、高端网红健身房加伍磅等，从去年到现在都是新引进的，以满足周边居民的日常需求。

在服装美妆首饰方面，除了周大福“传”主题体验店、高端设计师定制首饰梵誓、时尚首饰blackhead、NEWERA运动户外品牌、MINGSI精品女装 HOUSE、ARMY当地设计师品牌 LOGIC、MBL、NIKE KL、CHAMPION、除了西町村屋、现代巴赫香氛艺术馆等，六福珠宝等已经被围起来了。

在数码家用电器品牌方面，除了戴森、华为等，小米等已经上了围挡。

单就主力店和零售业态的整体调整方向而言，项目正朝着优质区域购物中心的方向发展。因此，文化创意、休闲娱乐等相关头部品牌很可能会在后续继续引入，从而更全面、更高质量地满足周边家庭和办公客户的需求。

③联动场内外品牌，打造特色市场，加强滨水夜经济。

参考开头提到的暹罗天地，滨水环境结合项目本身的特点，可以尝试非滨水项目无法实施的活动。

天安千树业依托独特的建筑设计和沿河步道的自然优势，开展了一系列活动，打造特色市场，探索夜间文化消费的新业态。

例如：建在苏州河畔「森林中集市」，以“潮流、艺术、时尚”为主题，汇聚潮流品牌和特色？食物，结合互动表演的内容，带来独特的消费体验。

建造L层限时「千树山chill夕阳生活节」，聚焦城市青年节日感受，以“夕阳微醺”为主题，打造多维、优质的乙醇社交空间。

这类活动，不仅是为了挖掘夜间文化消费的新场景，也是为了给城市生活注入更多的活力和概率。

后记

展望未来，滨水区艺术商业形态与滨水活动有机结合，将成为激发区域活力的关键因素。

天安千树以其艺术特色成功吸引了不少关注，获得了初步的人气。接下来，通过精准调整项目定位、创新艺术与商业相结合、深化和拓展亲子餐饮等多种业态，必然会增加生活的温度和热闹气氛，满足更广泛的消费者需求。

无论是商场还是商业区，我们都需要给它时间和空间来成长。依托苏州河文化的艺术气质是长寿湾板块的背景。如今，它正朝着经济一体化、生活和生产和谐共存、生态环境和经济活力并重的新发展方向前进。天安千树一期的改革和后续二期的全新亮相，将为板块注入新的动力。

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