回到2016年，环京满地千元盘

王泽的房子还没卖出去，他已经不想再想了。

他的房子在一个大工厂，曾经是北京周边最有潜力的地区之一。2015年后，北京房价稳步上涨。一些在北京买不到房子的上班族被挤压成“溢出需求”，开始在北京周边买房。北三县(三河、大厂、香河)是他们曲线进入北京的最佳选择，王泽就是其中之一。

这是一种安慰，也是一种无奈。王泽在北三县房价辉煌之初就买了，价格12000元/平方米，不能在北京定居。但是，他在离北京最近的县城有了自己的房子，更重要的是，他没有在高点买。

之后，当王泽准备离开北京去南方时，他把大工厂的房子挂在了中介机构上。有一次有人出2万元/平米，总价180万左右。然而，他看了看其他人在中介机构挂出的2.7万元/平方米的价格，又看了看河边的北京，没有松口。

现在，王泽仍然保留着这所房子。根据科控股有限公司的平台，该地区的上市价格约为每平方米12000元，比高点下降约56%。

可以实际上，真诚的商家会把价格挂在7000元/平方米左右，一套80多平方米的两居室，总价不超过60万。

壳牌找房平台截图

对于局里的人来说，这是一个崩溃的场景，很难轻易走出来。对于局外人来说，这是另一个戏剧性的故事，尤其是那些在北京买不起房子，转身去看环京的人，却发现环京一夜之间买不起人。

那时候他们离开的是多么的无奈，现在是多么的幸运。

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01 房市硬着陆

燕郊是环京楼市最火的地方，市场均价从高峰期3万元开始。 价格，跌至每平方米1万元左右，一套2010年上下的非高档住宅，每平方米6000-7000元就能买到。

香河、大厂一套次新二手房，7000元/平米左右就能买到相当不错的房子。

位置较远的永清和张家口下花园，曾经是炒菜的对象。新市场的价格一般在13000元/平方米以上。现在，你可以在5000元/平方米左右买到一套没住过的二手毛坯房。

近几年环京重点地区房价的变化情况

跌出悬崖感的环京，一度远离舆论漩涡，不再喧闹，被遗忘，房价越来越贴近百姓。

还有一群人悄悄地进入环京，游走在“跌得最惨的小区”之间，准备“捡漏”，结果是：他们发现到处都是“漏”。

永清国瑞城，价格接近每平方米2万元，现在每平方米4000元左右；

北京郡下花园碧桂园，开盘时售价1.3-1.4万元/平方米，目前二手房挂牌价格在4500元/平方米左右，实际成交价格仍较低。

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北京周边楼市价格回到2015年，但很多房子即使降价也没有成交。因为在房价快速上涨的几年里，北京周边卖了太多的土地，建了太多的房子，现在已经成为大量的二手房库存。

仅在燕郊，就有近3万套二手房在上市销售，库存去化周期接近30个月，曾经的“通州东”、现在“一站到国贸”，“出价就卖”。

中介平台截图

中介平台截图

2017年廊坊出台楼市限购政策至2020年期间，有人坚信北京周边楼市短期下跌。当政策放松时，市场很快就会上涨。

然而，在北京房地产市场进入下行周期后，北京周边房地产市场的信念消失了。北京周边房价的幻想破灭了，大量投资者被覆盖在北京周边房地产市场，直到今天才回到原来的样子。

2017年环京楼市文章截图

房价下跌到一般的四五线城市，环京楼市已经到了最后吗？归根结底，“他们(环京城市)却紧挨着北京！”

可能不是。由于北京周边楼市极度依赖北京刚需的溢出，近年来北京人口有限、发展减少后，关于“北京减量是北京周边机会”的思路已经不成立。近三年来，北京周边城市的居民人口也在减少。

02 人口连年负增长

近年来，北京周边4个城市的人口全部下降。在辖区县中，长驻人口无一例外地下降，包括涿州、兴隆、三河、香河、固安、霸州、怀来、崇礼、永清等区县，只有大厂县人口略有增加。其中，怀来和兴隆下降幅度最大，均比近五年高峰期下降12%以上。

廊坊：2023年底，长驻人口553.8万人，2022年底549.5万人，2023年底547.8万人，连续两年下跌，共减少6万人。；

张家口：2020年底，长驻人口442.3万人，2020年底411.9万人，2021年底409.9万人，2022年底407.5万人，2023年底405万人，连续四年下跌，共减少37.3万人。；

承德：2020年底，长驻人口358.3万人，2020年底335.2万人，2021年底33.6万人，2022年底332.1万人，2023年底330.2万人，连续四年下跌，共减少38.1万人。；

保定：2020年底，长驻人口1154.6万人，2021年底1152.4万人，2022年底1149.4万人，2023年底1148.8万人，连续三年下跌，共减少58000人。。

北京周边城市的人口和房地产市场大规模下跌，多少有些令人惊讶。因为北京控制了人口规模，搬出了一些行业，所以曾经被称为北京周边起飞的机会。

2017年，北京市提出“疏解整治促进改善”专项整治，以疏解非首都功能，治理“大城市病”、目标是优化和提升首都核心功能，计划设立100亿元的“缓解和整改促进和提升”指导资金，其中第一批缓解包括动物园、大红门、天意、永外城等批发市场，目的地为北京周边地区。

那时，环京城市出现了一轮“抢产业”、“抢需求”对决。比如2019年，廊坊还认为“北京人口负增长后，廊坊将迎来爆发性增长”，并提高了人口发展规划的目标规模，计划在2035年控制575万人。

为了争夺北京外溢产业，花园、怀来、崇礼、兴隆、高碑店、香河等地也制定了大规划，批准土地，建设工业园区。2017年至2020年，北京非首都功能缓解实施期间，环京确实引发了人口增长浪潮。

没想到不到五年，环京便开始集体人口下滑。

环京楼盘

北京周边的发展与北京息息相关，因为北京周边城市近年来的发展主要依靠北京的溢出。北京的溢出可以分为两类，一类是房地产市场需求溢出，一类是产业溢出。其中，北京周边外国人活跃的主要因素是房地产市场需求溢出。

根据克而瑞的统计，从2019年到2021年，环京虽然城市圈新建商品房的供应面积和交易面积有所下降，但下降幅度并不大。2021年后，同比下降约50%。

数据显示，2021年全年环京都市圈新建商品住宅面积901万平方米，交易面积828万平方米，到2023年，新建商品住宅面积将达到401.8万平方米，交易面积将达到减幅分别为55.5%，482.6万平方米。、41.7%。

而且上述环京4市居住人口减少，也出现在2021年左右，与环京楼市活动变化的时间节点基本一致。

房地产市场成交量大幅下滑，产业链相关人员流失，成为人口下滑的一大因素。

在调查过程中，媒体形容:“燕郊镇京榆街的‘售楼街’已经不再像以前那么热闹了，高峰期卖楼的四五万人早就分道扬镳了。”

在原本火爆的房地产市场失去活力后，大量产业链人口流失，房地产市场、人口和产业走出类似的曲线，“北京人口的环京化”被切断，甚至一些被高房价挤出的溢出需求在北京房价下跌后回到北京。

一位在大厂潮白家园买房的业主说，2018年花了200万买的房子，现在卖不出去100万。环京的家曾经安慰过他作为北漂的心，但双城生活的巨大时间成本迫使他回北京买房。最后，他漂浮在北京周围，只留下一套贬值的房子。

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