打开上海高端住宅的放量方式

从今年开始，上海高档改进市场的热度并没有下降。

继中海顺昌九里以196亿元的单盘销售额创下全国新纪录后，上海陆家嘴滨江凯旋门认购基金创下今年新高，入选积分成为上海实行积分制至今第三高。此外，融创外滩一号学院二期204套房累计认购超过350套。

从交易情况来看，截至2024年4月10日，上海已有1271套高端住宅总价超过2000万元。其中，内环内共有1014套交易，超过2023年全年交易数量。

交易上涨的背后，与上海核心区高端住宅市场的供应量密切相关。今年前四批新房总价2000多万元，高端住宅总供应量接近去年的80%。

中高档改善盘在供应聚集的前提下，可能面临“红盘缩圈”，四批高端住宅去化将是上海楼市的“保卫战”。

今年上海高端住宅市场的竞争比以往更加激烈。

为何这么说？

进入2024年，上海高端住宅开放供应量。根据CRIC数据，2024年上海高端住宅供应面积达到32.4万平方米，比去年同期增长112.95%，供应套数达到1501套，比去年同期增长123.36%。

第一季度，高端住宅总价超过2000万元，占19%，接近商品房总供应量的20%。

要知道，这一比例在过去五年中一直保持在10%以下。

根据克而瑞上海机构的统计，今年前四个批号新房，高端住宅总价超过2000万元，总供应量已达2728套。，而且去年高端住宅总价超过2000万元，总供应量超过3530套。

在这44个项目中，上海第三批和第四批集中供应，每平方米平均价格超过16万元/平方米的项目有7个，占比约为16%。平均价格超过10万元/平方米的项目比例接近30%。

值得注意的是，2024年下半年，城市更新项目将是上海豪宅市场的主要供应。

根据克而瑞上海机构的不完全统计，上海市中心城市发展豪宅存量超过300万平方米，已有42栋别墅暴露在水面上。

四月份，上海还将有4个平均价格超过16万元/平方米的项目进入市场，将再次为高端住宅市场增添“一把火”。

总价超过1000万元的高端住宅供应量驱动交易。

CRIC数据显示，今年第一季度，上海高端住宅总价超过2000万元，共成交1213套，同比增长38%。，自2016年以来，交易规模一直是单季度最高的。其中，3月份每月交易1079套，比去年同期增长4倍以上。4月前10天，交易了58套。

聚焦上海内环，过去十年的数据显示，上海高端住宅平均每年售价超过2000万元。1195套。

根据今年截至4月10日的数据，上海内环总价超过2000万的高端住宅已售出1014套。

就结构而言，上海高总价商品的市场份额不断增加。

第一季度，高端住宅产品总价超过3000万元，较去年同期增长4.9个百分点至5.9%。

如果聚焦在总价超过2000万元的高端住宅产品中，超过一半的高端住宅成交额超过3000万元。

根据CRIC数据，上海一季度高端住宅总价3000万元-5000万元，高端住宅总价531套，高端住宅总价5000万元以上。2023年全年交易套数已达70%左右。

近年来，受高端住宅市场供应的限制，部分需求被分流到二手豪宅市场。随着新房供应的井喷，二手豪宅的成交量和价格都在下降。

根据CRIC数据，2024年2月和3月，高档二手房总价超过2000万元的成交套数和平均成交价格连续两个月同比下降，三月份共成交114套，比去年同期下降32%，平均成交价格比去年同期下降5.8%。

根据季度数据，上海高档二手房总价超过2000万元，已连续三个月同比下跌。

一个二手房倒挂的稀缺板块，这是高端住宅项目热销的重要原因。

比如中海顺昌玖里开盘价17.2万元/平方米，认购率超过144%，翠湖天地隽荟平均成交价25万元/平方米。

再比如融创外滩一号院二期认购率超过170%，项目开盘均价16.8万元/平方米。可以参考的外滩一号院二手房价格已经稳居20万元/平方米高位。

今年上海高端住宅市场还有一个不可忽视的趋势，那就是高质量的项目正逐步回归市场价格，新房和二手房价格倒挂空间不断缩小。

也就是说，未来高端市场的“红盘缩圈”现象将更加明显。

尤其是在高端商品集中进入市场的情况下，客户对商品和位置的要求会更加挑剔，高端市场也会面临客户分流的局面。

下一步，高档住宅的去化表现，将成为上海楼市的一大考验。

在供应量较大的情况下，上海高端住宅市场并不缺乏话题，市场购买力迎来了一场考验。

目前，高端改善市场仍然是上海最好的交易市场。随着高端改善需求回归居住属性，高净值个人的自住需求依然强劲，商品越来越成为买家的重要衡量标准，客户会为好的产品买单。

高端住宅市场价格逐渐回归理性。随着套利空间的不断收窄，投资需求也随之下降。高端项目之间的热度分化将成为一个高概率事件，未来上海的高端市场将越来越稳定。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”（ID:dzypls），作者：编辑部，36氪经授权发布。

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