那些澳洲置业的人，如今后悔不？

投资界的绿洲，脸都绿了。

今年的国际形势真是风起云涌。一不留神，澳大利亚又登上了头条。

近日，我国发出了“谨慎选择赴澳或返澳学习”的留学预警，因为澳大利亚发生了一系列疫情导致的排华事件，对华人安全构成威胁。一时间，中澳关系紧张，相关产业都受到影响。

相比此前的旅游预警，留学预警更耐人寻味。毕竟留学属于长期活动，并对个人的前途命运有影响。发出留学预警后，计划在未来留学澳大利亚的人估计要另想出路，而已经在澳大利亚留学的人则陷入两难：这学还要不要继续上？坚持上完了，万一国家不承认这个学历该怎么办？

还有一个更严重的问题，在澳大利亚购房置业的人该怎么办？他们当初置业的主要目的有三个：子女上学、养老、投资。如今两国关系突变，子女上学、养老和投资局面都变得扑朔迷离。房子会不会砸手里呢？即便已经成功移民，可排华活动的目标直指华人，不论国籍，自己的人身安全将得不到保障。就算澳政府将出面干预此事，但人种和文化矛盾却难以调和，未来的不确定因素依然很多。

“绿洲”翻脸记

近二十年来，澳洲一直是我国海外消费的重要目的地，特别是澳大利亚和新西兰，凭借优良的自然生态环境和基础设施条件，形成了旅游、就业、投资、购房、养老的全产业链。相比新西兰，澳大利亚经济更发达；名校更多，适合子女留学。在政策方面，澳大利亚政府为海外购房者开辟了贷款权限，且提供永久性产权，还不收遗产税。于是，澳大利亚成为我国海外置业的投资绿洲。

早在十年前，市面上就涌现出大批澳洲置业中介。他们通过线上和线下方式推介澳洲房产。一时间，诸如“澳洲的明媚阳光”、“完美的晚年生活”、“身边的诗和远方”等宣传内容铺天盖地袭来，让澳大利亚不仅成为高净值人群的置业场所，还一度成为广大中产梦想的归宿。

长期以来，广大中产身上背负着四座大山：职场竞争、高房价、子女教育、家庭养老。按照职业中介的说法，如果他们在澳大利亚购房，后三座大山就可以推翻了。于是，广大中产开始选择贷款方式置业。

购房的人一多，尤其是投机者参与，房价自然上涨。据不完全统计，澳大利亚是近十年房价长线增长最稳定的国家。其中，第一大城市悉尼的房价上涨了近100%，第二大城市墨尔本的房价上涨了近90%，中国买家成了房价的助推器。

不过，中产在贷款购房的过程中却遇到了不少问题。通常，贷款机构在办理贷款前要对房产进行估值。由于买家并不熟悉澳洲楼市行情，这些机构给出的估值往往低于买家的实际签约值，使买家贷不足款。于是，买家只好在中介的推荐下选择其他贷款机构。一来二去，贷款时限就被耽误了。此后，买家还要和中介就首付款退还问题进行商榷。如果遇到中介扯皮，买家就会备受煎熬。

可以说，当年能够实现贷款置业的中产微乎其微，大部分人只是帮助中介炒热了房源。真正实现投资置业的仍是高净值人群。

澳大利亚政府注意到了这个问题，并在2015年开始收紧政策。到了2016年，澳大利亚银行陆续关闭了外国买家的贷款通道，部分地区还对外国买家增收附加税。那时起，中产澳洲置业的梦想基本破灭，随之而来的是房价下跌。

房价下跌导致投资收益缩水，这是高净值人群不愿意看到的现象。不过，好在澳大利亚有宜居环境和教育资源，置业价值依旧存在，即使各种手续繁琐，依然没有挡住大家的热情。

直到今年疫情与排华活动叠加，给广大高净值人群浇了一头冰水。他们一方面担心当地高校今后可能对华人学生采取限制；一方面又担心父母和自己的养老环境受到影响。

疫情，让海外置业中长期被忽略的问题浮出水面。

海外置业的深坑

澳大利亚的局面是整个海外置业的缩影。

除了澳洲，受国人青睐的海外置业目的地主要集中在北美、欧洲和东南亚。其中，北美和欧洲置业的主要优势是移民、求学和就业，东南亚置业的主要优势是养老和度假。

在疫情冲击下，上述优势荡然无存。

我们不得不思考一个问题：北美、欧洲、澳洲，这些看起来长期稳定、发达、宜居的地区，面对疫情冲击却显得不堪一击，而谁也无法保证今后不再有类似的病毒出现。一旦病毒出现，不爱带口罩的欧美人能招架得住么？另外，疫情不可避免地对这些地区国家带来经济下行压力，引起产业萎缩，引发就业、民粹等社会问题。这对留学和投资的影响巨大。

更坏的事情是，疫情诱发了一系列国际间的猜忌。从新一轮贸易争端，到“制裁”华为，再到香港事件，中美关系又进入微妙时期。受其影响，欧洲和澳洲国家的对华态度也在发生转变。由此说明，国家之间翻脸也像翻书一样快，无人能肯定哪个国家一定最安全稳定，对华人最友好。

实际上，地区形势不稳定是海外置业的最大风险，只因过去二十年来我们一直经历着相对的和平繁荣，误以为未来趋势会一直向好，从而忽略了这个风险。经此一疫，很多人会把地区形势作为海外置业的首要考虑因素。花钱置业，如果不能实现升值；不能助子女上学；不能安全生活，那有何意义？

此外，趋严的外汇制度也将限制海外置业规模。曾经，海外置业的资金外出通道主要集中在海外的资产平台和地下钱庄。为防止洗钱行为，我国外汇部门自去年起就连续发文，并加强执法力度，收紧外汇交易。要知道，海外房产的炒房者和接盘侠通常也来自国内。一旦资金通道受阻，海外房产就失去了大批接盘侠。

即使疫情退散，预计全球经济恢复至疫前水平至少三至五年，期间或将出现诸多冲突事件，各国对外主要以防守为主。因此，海外置业将进入一段较长的冰冻期，置业和留学相关中介机构数量将急剧减少。