机场商业的边界突破：从配套到目的地的进化之路

过去很长一段时间，机场商业的发展逻辑似乎被客流规模所框定——旅客吞吐量被视为商业价值的天花板，仿佛只要客流足够，消费自然水到渠成。然而，当“去机场逛街”成为本地居民的日常选择，当非航收入在头部机场收入结构中的占比持续攀升，一个核心问题逐渐凸显：机场商业的潜力，究竟能被挖掘到多大？而这一切的本质，实则是一场围绕“目的地吸引力”的竞争。

01.

机场商业：从“附属配套”到“核心板块”的角色转变

中国机场商业正站在重新定义自身价值的关键节点。

曾经，机场商业更像是旅客出行流程中的“边角料”——人们在值机、安检、候机的间隙，匆忙买一杯咖啡、一份快餐或伴手礼，消费行为高度依赖出行流程，时间短、节奏快，情绪也多是仓促的。这种“过路生意”的属性，让机场商业长期面临局限：客流虽大，但停留时间有限；空间虽广，但消费深度不足；品牌虽有，但难以形成“专程前往”的吸引力。

如今，这套逻辑正在被改写。

一方面，民航客流稳步复苏。据中国民航局数据，2025年全国民用运输机场旅客吞吐量达15.3亿人次，同比增长4.8%，其中国际航线旅客吞吐量1.2亿人次，同比增长18.7%。另一方面，机场经营者逐渐意识到，商业价值的核心并非仅靠客流规模，更在于能否将客流转化为停留、消费与复访。

ACIWorld2024财年数据显示，全球机场非航收入占总收入的比例已达36.7%，这意味着商业早已不再是机场的“附属品”，而是经营结构中愈发关键的组成部分。华润万象生活在西安咸阳机场T5打造的MIXCAIR，自去年12月亮相便引发业内关注。它的意义不仅是增加了一个更精致的商业空间，更标志着传统购物中心的品牌、空间、服务、运营、内容等系统方法论，开始全面渗透机场场景。机场商业不再是“有铺位就招商”的粗放模式，而是被头部商管公司视为可长期经营、重新打造产品与体验的新赛道。

若要为这场机场商业升级寻找海外范本，新加坡星耀樟宜（JewelChangiAirport）无疑是绕不开的案例。

星耀樟宜的价值，并非仅在于其瀑布、穹顶等“出片”的建筑设计，更在于它代表了一种高阶的商业逻辑：机场商业不再只是服务候机旅客的附属空间，而是能面向旅客、本地居民、周边办公人群及城市游客的目的地型消费场所。换句话说，它依托机场却不被出行流程束缚，服务旅客却不止步于旅客。这恰恰击中了中国机场商业的核心痛点：人流虽多，但可消费时间不足；空间虽大，但缺乏专程停留的理由。

值得中国市场研究的，并非星耀樟宜的建筑形态，而是其背后的经营逻辑。

02.

机场商业：如何成为“主动吸引客流”的消费目的地

■星耀樟宜：不是“机场里的商场”，而是“机场旁的目的地”

传统机场商业多为“流程型商业”——围绕值机、安检、候机、登机动线布局，以即时消费、便利消费和出行相关消费为主，逻辑很直接：旅客已在此处，便尽可能在有限时间内完成转化。

但星耀樟宜的逻辑截然不同。它并非简单在机场内增加商铺，而是将机场周边空间打造成一个“本身就值得前往”的目的地。它既服务旅客，也覆盖本地居民、办公人群与游客；既承接机场流量，也主动创造流量。据樟宜机场集团披露，星耀樟宜在2024/25财年访客量达8100万，创开业新高。这个数字的意义在于，它吸引的不只是“必须经过机场的人”，更是“愿意专程来消费停留的人”。

这正是星耀樟宜的本质突破：将机场商业从“配套”升级为“目的地”。

这看似是概念的转变，实则是经营逻辑的彻底革新。传统机场商业的核心是“在有限流程中提高转化率”，而目的地型商业的核心是“扩大客群、延长停留、创造复访”。前者是“赚过路钱”，后者则是“赚停留的钱、体验的钱、专程到访的钱”。

星耀樟宜给中国机场商业的最大启示，并非“建更大的商场”，而是证明机场商业的上限不只是旅客吞吐量，更在于能否从交通节点转变为消费节点。

■星耀樟宜的关键：重构消费时间

谈及机场商业，很多人第一反应是“机场人多”，但商业的核心从来不是人数，而是可支配时间。

机场商业长期面临的最大难题，不是缺客流，而是旅客多处于赶时间、拖行李、担心误机的状态。即便空间再好、品牌再强，只要旅客被“流程焦虑”困扰，商业时间就难以释放。

星耀樟宜的高明之处，正在于改变了这一点。樟宜机场提供早值机服务，部分航班可在起飞前数小时甚至提前一天完成值机与托运。这看似是服务优化，实则是重构消费时间：旅客不必拖着行李匆忙穿过商业区，而是可以先消解出行焦虑，再进入消费、休闲与社交状态。

对机场商业而言，最稀缺的从来不是人流，而是有效停留时间。星耀樟宜真正做到的，不是“让旅客多看几家店”，而是“让旅客有心情逛店”。

这也是对中国机场商业的现实启示：未来决定商业效率的，不只是招商能力，还有值机效率、安检组织、导视清晰度、行李托运、休憩设施等整套服务系统。服务顺畅了，商业才有时间；服务不畅，再好的品牌也只能面对匆匆过客。

■星耀樟宜的成功：客群重构

星耀樟宜能跳出传统局限，另一个关键是重构了服务对象。

传统机场商业的核心客群相对固定：乘机旅客、接送机人群及部分机场员工。这些客群固然重要，但天然受航班时刻、行程安排与空间边界限制。若只盯着这部分人，机场商业易陷入困境：人流大但消费碎片化，客流多但消费层次有限，看似热闹却难形成持续商业势能。

而星耀樟宜扩大了目标客群，不仅服务旅客，还试图吸引本地居民、游客、周边办公人群，甚至让“专程去机场逛逛”成为可能。

这对中国机场商业尤为重要。国内很多机场商业长期依赖“已进入流程的旅客”，对陆侧公共区、接驳区、机场外围配套的经营明显不足，导致只能围绕“已在这儿的人”做文章，却难以“让更多人愿意为这儿而来”。

当机场商业开始思考这些问题，其辐射半径会扩大，发展上限也会随之抬高。

03.

亚洲机场商业新趋势：从“候机消费”到“机场城”

如果说星耀樟宜代表“机场旁的目的地型综合体”，那么香港机场近年的布局则指向更大的方向——机场城。它已不再是单一商业项目，而是更宏大的机场城市框架。

2025年，香港机场推出机场城品牌SKYTOPIA，不仅包含原有的SKYCITY开发区，还整合了商业、娱乐、酒店、艺术、游艇、水上休闲等功能，试图将机场岛周边打造成世界级目的地。

其中最受关注的是11SKIES，体量超380万平方英尺，是机场城体系的核心消费项目之一。尽管目前处于分阶段营业状态，办公部分推进较快，零售部分仍在落地，但它所代表的方向已很清晰——机场周边商业不再只为候机旅客服务，而是开始承载区域消费、娱乐与城市功能。

这与星耀樟宜不完全相同，但趋势一致：亚洲机场商业正从“候机消费”转向“区域级消费目的地”。

这对中国内地机场极具参考价值。它说明未来机场商业的竞争焦点，不只是航站楼里的几十家店，更是机场能否与城市、交通、文旅、消费场景深度连接。谁能整合机场的流量优势、区位优势与专业运营能力，谁就能跳出“机场开店”的单一模式。

04.

从星耀樟宜到MIXCAIR：中国机场商业的升级路径

星耀樟宜提醒我们：机场商业不必只围绕“已在这儿的旅客”做文章，也可以思考“如何让更多人愿意为这儿而来”；不必依附登机流程，也可以主动创造停留、体验与复访；不必仅靠应急消费支撑收入，也可以通过内容、时间与客群的重构，打开更大的非航空间。

但它并非可直接复制的模板。樟宜机场的国际枢纽属性、新加坡紧凑的城市尺度，以及星耀樟宜从规划之初就定位为综合生活目的地的前提，都难以简单平移。

因此，星耀樟宜对中国机场商业最有价值的启示，不是建筑层面的“新地标”，而是经营层面的“新范式”，即四个核心原则：将非旅客纳入目标客群，把流程效率转化为商业时间，将内容生产置于单纯招商之上，把机场商业从租赁逻辑升级为运营逻辑。

从这个角度看，MIXCAIR的价值便很清晰。它未必是“中国版星耀樟宜”，但代表着中国机场商业的关键一步——专业商管公司正式进入机场场景，尝试用购物中心的方法论，重塑机场商业的空间品质、品牌组合与消费体验。

若落到现实路径，中国机场商业的升级可分三步走：

第一步，把机场内商业做得更像“真正的商业”；

第二步，将陆侧公共区从“过渡空间”转化为“停留空间”；

第三步，由少数具备条件的枢纽机场尝试接近星耀樟宜的目的地型综合体。

也就是说，中国未来可能出现自己的“星耀樟宜”，但前提不是简单复制，而是城市、交通、客流与运营能力都达到一定阶段。MIXCAIR未必马上成为中国版星耀樟宜，但它已足够说明趋势：中国机场商业正在告别“过路生意”的单一认知，迈向“目的地生意”的新阶段。

本文来自微信公众号“赢商网”，作者：昕言，36氪经授权发布。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com