北京老楼原拆原建六个月焕新 业主负担数十万享新房

北京市西城区三里河一区28号楼的原拆原建项目，借助装配式技术，仅用不足6个月便完成改建，达成“交房即交证”。改造后的楼栋增添了电梯等适老化设施，能满足8级抗震标准，每户平均增加10平方米面积。项目资金由政府承担40%，居民承担60%，且需100%业主同意才能启动。改建后业主对房屋的预期提升，已有房源挂牌报价超18万元/平方米，总价约1200万元。

“我当晚就住进了新家，特别安静、暖和，一点味道都没有。”朱阿姨兴奋地讲述着搬进新家的第一晚。

朱阿姨的新家在北京市西城区三里河一区28号楼，这是西城区第二个原拆原建项目。作为桦皮厂胡同8号楼的复制推广项目，该楼同样采用装配式施工工艺。自2月4日收房后，业主们都忙着搬新家。

去年年底，《每日经济新闻》记者曾到项目现场，当时就看到几位居民围着楼栋拍照。近日，记者在现场看到，除了搬新家的业主，不少路过的行人也好奇地围着这栋楼参观。

改建后的楼栋公共区域加装了电梯、无障碍坡道等适老化设施，单元大门两侧挂着喜庆的红灯笼，室内窗台等阳角做了圆角化处理，部分户型还有阳台。即便下午三四点，室内阳光依旧充足。

不到6个月住新房 同步拿房本

三里河一区28号楼建于1978年，共54户，改建前总建筑面积2887.2平方米，分3个单元。经过近50年使用，存在墙体开裂、设施老化等安全隐患，居民改建意愿强烈。

2025年9月5日项目开工，同年10月24日完成基础施工并启动首个模块吊装，随后仅用46天完成全部模块吊装，实现主体封顶。朱阿姨表示，从搬出到搬回新家并拿到房本，仅用了不到6个月。

北京市西城区月坛街道城市管理办公室副主任李燕此前接受采访时透露，仅电梯方案就做了十多版。经反复论证，改造团队选择全新建造方式，使工期比传统方式缩短约75%。建设单位将整栋楼拆解为156个混凝土模块单元，涵盖6种户型，约90%的工序（包括结构、装修、管线及部分厨卫安装）都在河北廊坊工厂提前完成，再运到现场吊装拼接。

中国建筑方面介绍，此次改建让楼栋总建筑面积增至3369平方米，危旧楼升级为“好房子”：满足北京8级抗震要求；每户平均增约10平方米，厨房不小于4平方米、卫生间不小于3平方米；室内隔音达绿色建造三星标准。

该项目不仅是西城区首个“拿地即开工”的危旧楼改建案例，还实现了“交房即交证”。

数据显示，北京现有住房中，房龄超20年的占比过半，超40年的占比超10%。随着时间推移，老旧小区数量增加，仅靠政府投资的改造模式规模有限，速度跟不上需求。老旧小区更新是城市更新重点，原拆原建是创新探索，也是2025年北京老旧小区改造的重要方向。

“100%业主同意是启动前提”

关于出资问题，记者了解到，按“谁出资、谁受益”原则，三里河一区28号楼项目资金政府出约40%，居民出约60%。

以60平方米的房子为例，总成本11815元/平方米，政府补贴5786元，居民负担6029元，整体约36万元。超出原房本面积的部分，居民按11815元/平方米支付。

朱阿姨透露，虽多数居民愿意，但签合同交钱时个别业主有困难，大家凑钱帮其垫付。“项目启动的先决条件是100%业主同意，只要有一户不同意就做不成。”

据居民介绍，前期沟通中，街道和社区成立工作专班，“一户一策”上门协商，还联系银行和金融机构为困难家庭提供支持。

朱阿姨说：“这里位置好，还有好学校。改建后住得更舒适，也利于房屋保值。”

和几步之隔的29号楼相比，改建后的28号楼变化明显，原来的半地下室变成了地上一层。从户型图看，改造前约53平方米的房屋，改造后约63平方米，增加10平方米。客厅面积大幅增加，与餐厅整合更开阔；两个卧室位置调整，其中一个面积扩大；厨卫位置优化，动线更合理。

改建提升了业主对房屋的预期，记者从中介处了解到，已有数位业主挂牌，报价普遍约1200万元，单价超18万元，但中介称“只是报价，可协商”。对比贝壳找房数据，该楼周边二手房报价多在13万~15万元/平方米。

这并非西城区首个原拆原建项目。

2024年5月28日，西城区首个危楼原址重建项目桦皮厂胡同8号楼交付，资金由市区财政补贴一部分，差价居民承担，每户需出18万~23万元，产权更新为70年。

该楼是5层住宅，建于上世纪70年代，因房屋安全隐患（墙体开裂沙化、抗震设防低）被鉴定为D级，列入西城区危旧楼房改建试点。项目采用混凝土模块化建造技术，仅约3个月完成拆除到封顶。