香港：全国首个房价显著回升的城市

作者 | 宝珠

编辑 | 江江

视觉 | 诺言

2026年开年，全国房价呈现止跌态势。国家统计局2月13日数据显示，1月全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅整体收窄。二手房方面，一线城市环比降0.5%，降幅缩0.4%；二、三线城市分别降0.5%、0.6%，降幅各缩0.2%、0.1%。新房领域，一线和三线城市环比降0.3%、0.4%，降幅与上月持平；二线城市降0.3%，降幅缩0.1%。

^{2025年12月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数}

在全国楼市释放积极信号之际，香港楼市不仅止跌，更出现明显回升。香港特区政府土地注册处数据显示，2025年香港整体楼宇买卖合约80702宗，同比升18.7%，创近4年新高；成交总值6142.77亿港元，同比升15%。房价与成交量同步上涨，2025年私人住宅售价指数同比涨约3.25%—3.3%，为2021年后首次年度上涨。

香港房价已反弹大半年。中原城市领先指数（CCL）显示，二手住宅价格去年3月见底，5月起逐步回升并持续至今。截至2026年2月第二周，CCL环比上周涨1.47%，环比上月涨3.29%。

^{CCL环比上周上涨1.47%}

中原集团创始人施永青去年11月预测：香港楼价三年将破2021年高点，上涨行情持续六年（2025-2031年），累计涨幅或达85%。

触底反弹，加价购房

去年下半年，施连看到一则房产消息后，认为香港购房时机已到。消息称，她家附近一楼盘四年前因滞销改作服务式公寓出租，2024年“撤辣”后开发商转卖。施连参与新房抽签未中，四个月后该楼盘一套540万港币买入的房子以620万卖出，净赚80万，这让她动了买房心思。

^{香港购买新房需要通过抽签的方式/新华社发（王申 摄）}

施连在香港工作四五年，买房并非刚需而是投资。她判断中西区房价“超跌”：其他区域跌35%合理，中西区跌30%则过多，有涨价空间。2025年12月，她在香港大学附近购入一套700万港币、约25平方米的次新住宅。

2019年前香港楼市长期高位，疫情后进入下行，2021年高点至2025年初住宅价格累计跌约25%—30%。

^{从2021到2025年，香港楼市整体处于下行阶段}

去年香港楼市回暖。元朗区中介东宇观察到，房价去年7月起上升，2026年买卖市场逆转，“1月至今很夸张，想买没房，除非加价”，客户甚至询问出租业主是否卖房。元朗是新界西北部主要新住宅供应地，自住为主，投资属性弱，下行时跌幅较大。东宇认为回暖主因是触底反弹，目前房价仍低于2021年高位，与2016年相当。

“各环节都在鼓励买房”

香港楼市率先回升，源于“撤辣”政策、减息、股市财富效应、经济增长、政策利好、租金上涨及库存下降等因素。港府取消“辣招”（额外印花税等），内地买家购房税务大减，施连因此省200多万。

^{香港新界将军澳的楼盘夜景/盐财经诺言 摄}

香港实行联系汇率制，美联储降息后按揭利率下行，施连房贷实际年息约3.25%，银行还提供挂钩存款账户，闲置资金可获同利率利息（有存款上限）。她认为香港“每环节都鼓励买房贷款”。

房价下跌但房租上涨，租售比改善，租金可覆盖房贷。施连的房子月租24000港币（原文重复，保留一处），与房贷持平，仅需承担每年五六万管理费，“很划算”。此外，开发商减少囤地导致未来新房供应减少，利于卖家。2025年购房人数增加推动成交量上升，进而带动房价上涨。

内地买家大批涌入

内地买家是香港楼市回升的重要力量。美联物业数据显示，2025年内地买家在香港一二手住宅注册13906宗，同比增14.1%；金额1379亿港元，同比升3.8%，均创历史新高，每4套住宅就有1套被内地买家购买。

施连看房时发现内地买家分两类：一是通过人才引进计划赴港的大陆人才，二是子女在港读书的内地家长。香港“高才通计划”等累计收逾57万申请，批近40万，26万人才携家人抵港，产生住房需求。同时，香港八所公立大学非本地生招生上限从20%提至40%，推高高校周边租金，部分家长选择买房供孩子居住。

^{2022年，香港推出“高才通计划”}

施连去年12月买房时砍价80万，因当时房价刚涨，房东愿少亏出售。如今房价回暖，业主开始抬价。东宇和施连均认为回升非短期趋势，施连计划房价涨到800万时出售。她表示，楼市下行时大家心情低落，现在股市变好、地产稳住，情绪也上来了。

（应采访者要求，文中施连、东宇皆为化名）