从260亿“全国店王”到街区业态：德基集团的“地下城”新探索

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撰文/冯彩云

1月26日，南京江北新区披露，中央商务区已与德基集团签署江北新主城核心区商业合作框架协议，德基将在江北地下城打造“德基时刻”体验式商业街区，该项目预计今年开业。

与汇聚全球一线奢侈品牌的南京德基广场不同，“德基时刻”产品线聚焦年轻时尚潮流，融合多元业态，通过场景创新与艺术赋能构建新型文化消费场景。

除江北项目外，德基还布局了河西、仙林等区域，河西德基时刻、仙林德基奥莱也计划于今年开业。这一系列动作表明，以南京德基广场登顶“全球店王”的德基集团，正加速摆脱单一重奢标签，向多区域、多业态、全客层的多元商业生态转型。

从重奢标杆到多元布局

德基集团成立于2000年，凭借精准定位与创新运营成为全国高端商业标杆，核心项目南京德基广场2025年销售收入达262亿元，客流量6600万人，汇聚全球95%以上一线奢侈品牌，是其“全球店王”地位的基石。

但当前消费市场呈现“哑铃型”结构，一端是追求稀缺体验的超高净值客群，另一端是注重性价比与情感价值的大众客群。同时，南京商业竞争加剧：新鸿基南京IFC填补河西重奢空白，瓜分高端市场；香港置地金陵中環聚焦潮奢，分流年轻客群。此外，单一项目增长存在天花板，多元布局成为突破瓶颈、分散风险的必然选择。

德基在高端运营中积累的品牌资源、场景打造能力与精细化管理经验，为多元拓展提供支撑。其与LV、Gucci等顶奢品牌深度绑定，可争取专属过季货源，助力仙林德基奥莱打造艺术概念奥莱；品牌分级管理策略（战略级、核心级、孵化级）也适配“德基时刻”对年轻潮流品牌的需求。

多元转型的挑战与考验

尽管有高端基因加持，德基从单一重奢转向全业态运营仍面临多重考验。重奢业态核心是“稀缺性”与“高端调性”，而潮流业态需“高频迭代”与“社交属性”，奥莱侧重“性价比”与“货源稳定性”，三种业态运营逻辑差异显著，德基需跳出固有思维，建立差异化运营体系。

具体项目挑战突出：江北德基时刻位于亚洲最大的江北地下城地下一层，地下商业受采光、动线限制，坪效通常仅为地上商业的50%-70%，且江北新区消费力仍在培育，初期客流导入受限；河西德基时刻需避开与南京IFC的同质化竞争；仙林德基奥莱需平衡货源品质、折扣力度与运营成本。

多项目并行也考验管理能力，德基需保障各项目运营标准统一，平衡非重奢项目的服务品质与品牌调性。如何在拓展大众市场的同时维护高端品牌形象，是德基转型过程中需持续权衡的核心命题，这场多元商业生态的探索才刚刚开始。

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