新政满月观察：北京二手房成交连涨两周 五环外新房占比攀升
2025年12月24日，北京推出房地产新政，核心内容涵盖放宽非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、支持多孩家庭增加购房套数、统一商业贷款利率以及降低公积金贷款首付比例。此次政策调整延续了此前渐进式、精准优化的思路，目标是持续释放本地潜在购房需求。
新政实施一个月以来，市场部分指标呈现温和修复态势。近期二手房成交量连续两周环比上升，挂牌量也趋于稳定，这反映出部分业主的心态发生了积极转变。不过整体市场修复情绪较为平缓，市场分化特征依然突出，政策对销售的实际提振效果还需要更长时间来观察。目前北京房地产政策仍有优化空间，本地购买力与多样化需求为市场修复提供了基础，但整体企稳将是一个渐进过程，其持续性取决于市场预期的实质性改善。
表：北京2025.12.24限购、限贷政策调整前后对比
图：北京新建商品住宅周度成交套数
图：北京二手商品住宅周度成交套数
从政策效果来看，新政后部分楼盘到访量、二手房带看量比新政前有所增加，但市场分化现象依然存在，非核心区优质项目表现还不明显。新房方面，根据中指数据，新政实施后（2025年12月25日至2026年1月27日）北京新建商品住宅日均网签量为94套，较新政前（12月1日至12月24日）日均增长1.6%。
2025年12月供应增加加上折扣促销活动，带动当月成交量出现“翘尾”行情，最后两周环比连续增长。进入2026年1月传统市场淡季，市场出现季节性回落，但整体仍保持一定规模。二手房方面，2025年12月北京二手房市场在政策刺激下明显“翘尾”，当月成交量为全年第二高，最后一周单周成交量超过4000套。2026年1月以来，二手房市场依然保持一定活跃度，近两周成交量环比连续增长，成交套数超过2025年周均水平。
表：北京五环外新房成交占比
从区域成交特点来看，根据中指数据，2026年1月截至25日，北京五环外新建商品住宅成交1493套，五环外成交占比达82%，较2025年12月全月占比提升7个百分点。降低非京籍家庭购房社保或个税年限要求、增加多孩家庭购房套数等政策，在一定程度上带动了五环外刚需和改善型需求释放，推动新房项目访客量和成交量回升。根据中指监测，受新政利好影响，位于五环外的中建・运河玖院二期、长安华曦府・金安等项目，当前去化表现较为突出。
图：北京二手房周度新增挂牌套数
从二手房新增挂牌套数来看，根据头部中介数据，新政后（2025年12月25日至2026年1月26日），北京二手商品住宅日均新增挂牌442套，较新政前3个月（10月1日至12月24日）日均下降17.7%；同时存量挂牌套数也呈持续下降趋势，截至1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年年末下降4.7%，已回落至近2年较低水平，短期内供应压力有所缓解，这在一定程度上表明业主预期出现积极变化。
图：北京新建住宅、二手住宅成交套均总价
此外值得关注的是，北京新房与二手房在产品和价格层面呈现出显著分化特征。新建住宅持续向品质化、改善型方向发展，套均总价不断走高，2025年北京新建住宅套均总价为750万元，同比上涨4%。总价1000万以上的成交约7076套，同比增长16%。二手住宅在套均面积保持稳定的情况下，因价格下降导致套总价回落至416万元，同比下降7%。总价300万以下的房源成交约6.3万套，同比增长13%。这种分化格局客观上提高了“卖旧买新”置换链条的资金门槛，对改善需求的释放节奏形成阶段性影响。2025年12月24日出台的新政，正是为了疏通这一堵点，通过降低首付比例、减少二套购房成本等措施，缓解置换链条的资金压力，推动改善需求有序释放。
整体而言，2025年年底北京在政策端持续发力，不仅大幅降低非京籍购房社保门槛、将商贷首付与利率调至历史低位，还延续换房退税优惠并定向支持多子女家庭置业，有效激活了刚需与改善型置换需求，带动市场活跃度提升，买卖双方预期也在逐步修复。
供应端则延续“减量提质”的导向，新房市场进一步高端化、改善化，套均总价持续上升，“好地段+好产品”的核心资产将成为市场主线。
经济基本面为市场企稳提供了有力支撑，2025年北京全年地区生产总值突破5.2万亿元，位列全国第二，按不变价格计算同比增长5.4%，增速高于全国平均水平；消费端边际改善，全市市场总消费额同比增长1.6%，其中社会消费品零售总额达1.4万亿元，同比下降2.9%，降幅较前三季度收窄2.2个百分点。
另外，北京高净值家庭数量居全国前列，对他们来说，核心地段、稀缺资源的房产仍具有长期投资价值。短期来看，2月份受春节假期影响，北京楼市成交节奏可能会有所放缓，而随着2025年出让的优质地块逐渐入市，“小阳春”行情预期依然存在，预计2026年北京房地产市场整体将呈现“震荡筑底、结构性回暖”的运行态势。
本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。
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