北京房贷利率首二套拉平 200万贷款最高省息近16万

作者 | 第一财经 亓宁

北京楼市再迎重磅新政。

12月24日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年12月24日起正式实施。《通知》在放宽非京籍购房条件、支持多子女家庭住房需求的基础上，进一步推出减负举措，降低购房者成本。

首套二套房贷利率统一 购房成本显著下降

《通知》明确优化个人住房信贷政策：银行业金融机构需依据北京地区市场利率定价自律机制要求，结合自身经营状况、客户风险水平等因素，在利率定价机制中不再区分首套与二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率。住房贷款相关业务可向经办银行咨询。

中指研究院相关负责人指出，上海、深圳已于今年8-9月落地同类政策。具体利率由银行按定价机制确定，整体将降低二套房贷利率，助力减少二套房家庭购房成本，释放市场需求。

此前政策中，北京首套商贷利率为3.05%（LPR减45个基点），五环内二套商贷利率3.45%（LPR减5个基点），五环外二套利率3.25%（LPR减25个基点）；首套、二套最低首付比例分别为15%、20%。此次调整后，首二套利率统一为3.05%。

按最低利率测算，若贷款200万元、期限30年、等额本息还款，购买五环外二套房的月供将减少约218元，总利息节省约7.85万元；购买五环内二套房的月供减少约439元，总利息节省约15.81万元。

二套公积金首付比例下调 仍有优化空间

《通知》加大公积金支持力度，调整二套住房公积金贷款最低首付比例：借款申请人（含共同申请人）使用公积金贷款购买二套房时，最低首付比例由不低于30%降至不低于25%。

中指研究院相关负责人认为，此次调整力度有限，未来仍有优化空间。目前北京二套公积金首付降至25%，仍高于其他一线城市，后续在降低首付比例、扩大使用范围、优化提取次数等方面可进一步完善。

数据显示，2025年1-11月北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，同比下降12.4%；二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9%，整体表现平稳。但11月新房成交面积处于年内低位（仅高于2月），二手房成交保持较高水平。上述负责人预计，本次政策落地将带动市场活跃度阶段性好转。

房地产政策优化方向：从信贷到财税创新

中央经济工作会议提出，要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。

招联首席研究员、上海金融与发展实验室副主任董希淼表示，化解当前房地产困境需打破“房价下跌-财富缩水-预期悲观”的负循环，需政策发力稳预期、创新工具化风险、推动行业向居住本质转型。短期应稳预期防风险扩散，可探索设立住房储备基金收购法拍房作保障房，同时降低交易税费；中期应因城施策优化调控，释放刚性与改善性需求；长期需构建新模式，推动“好房子”建设，完善土地、财税、预售制等基础性制度。

不过，分析指出，包括一线城市在内，多轮房贷政策调整后，商业贷款利率、首付比例的进一步优化空间已有限，需从其他角度减负。央行数据显示，11月个人住房新发放贷款加权平均利率仅3.1%。

董希淼认为，当前各地住房信贷政策调整空间较小：多数城市已取消首二套利率定价区分，新发放利率处于历史低位（约3%），难有下降空间。少数一线城市可将商业及公积金二套首付统一下调至15%。

在此背景下，按揭贷款贴息的呼声渐高。多位房地产与金融领域人士表示，这一举措对稳定楼市十分必要。董希淼建议，财税政策应发挥主要作用，可参照消费贷款贴息推出首套房贷贴息，降低居民利息支出；同时阶段性暂免首套契税，减半其他住房交易税费。金融政策方面，可优化保障性住房再贷款，支持收购存量商品房转保障房；创新信贷产品，如“气球贷”“轻松供”等，降低青年人和新市民前期还款压力。