上海租赁市场悄然转向：从“将就住”到“住得好”的品质升级

在不少短视频和段子里，租住空间常被调侃为蜗居、憋屈之地，甚至带着几分自嘲的“下水道老鼠”意味，这让很多人对上海租赁市场形成了拥挤、将就、凑合的模糊印象。

但当我们真正走进上海的租赁市场，敲开一间间出租房的房门后，却发现情况正在悄然改变。一些出租房带来的居住体验，彻底刷新了人们对“租房”的传统认知。

毫不夸张地说，如今很多出租房的装修格调甚至超过了普通家庭的自住房。上海的租赁市场，正大规模迈向品质改善的新阶段。

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上海发展改善型租赁住房，已是大势所趋。

在北京、上海、广州、深圳四座一线城市中，租房人口规模接近4000万人，占常住人口比例近50%——每两个人中就有一个在租房生活。上海是租房比例最高的城市，即便拥有上海户籍的居民，也有三分之一没有自有住房。

为超千万租客提供租赁住房，是上海必须面对的长期课题。庞大的租客群体也意味着多样化的租房需求，按需求和房屋标准，租房大致可分为蓝领公寓、白领公寓和高端公寓三类。

其中，白领公寓对应的正是基础需求之上的改善型公寓，也是当前市场最活跃、增速最显著的板块。这类租客多为核心产业从业者，对生活品质有明确要求，正从“有房住”转向“住得好”。2025年上半年，上海白领公寓的市场占比已明显提升。

随着租客对“住得好”的需求升级，整租需求显著增长。尤其是年轻人，过去流行的客厅隔间市场大幅萎缩，更多人选择整租以追求更好的居住环境和隐私。

市场也随之调整：集中式公寓即便面积小，也基本做到独卫独厨；私人房源方面，以上海贝壳省心租为例，其在管房源几乎全为整租，中介表示“现在越来越多人倾向整租”。

除整租外，户型偏好也体现了改善趋势。2025年6月数据显示，上海集中式公寓中两房及以上户型占比达44.6%，较2024年初提升7.1%；2024年至今新开业的200个典型集中式公寓项目中，超55%配置了两房或三房户型。部分项目直接主打大户型，如华为青浦人才公寓仅保留10%左右的一房；上海城投宽庭高端产品线选址露香园，租金起步27200元/月，户型从75㎡的规整一室一厅开始。

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改善需求还延伸到公共配套，租客愿意为此支付溢价，比如更好的基础装修、专业的维修保洁、稳定的社区环境等。实地探访发现，不少社区维护状态极佳，现场与官网展示图差别不大。

越来越多年轻人选择“不买房但不将就住”的居住升级方式。集中式公寓的改善逻辑与住宅不同，不追求“圈层提升”，而是聚焦生活细节的高频优化，直击租客痛点——公区不再是锦上添花，而是共同生活的必要空间。

新领地的自习室装修时尚，使用频率极高，工作日几乎满员，公共空间功能设计十分实用。

微领地青年社区浦江镇-首层公共空间

公共厨房、自习室、宠物乐园、健身房、台球厅、桌游空间甚至专业录音室……公区的吸引力不仅在于硬件，更在于“软性配套”：丰富的活动形成滚雪球效应——年轻人多则活动易开展，活动多则吸引更多年轻人聚集。

从城市视角看，集中式租赁住宅的改善是一种城市资源“平权”。阡集·汇社区紧邻上海南站，商业成熟、视野开阔，周边房价稳在6万以上（老破小居多），租客以稍高于周边无电梯老破小一室户的价格，就能获得全面提升的居住品质和社区服务，“归属感是最直接的感受”。

集中式租赁住房内部的改善也在持续：看房方式与新房销售类似，通过固定样板间展示，且因家具标配，样板间与实际居住感受更接近，销售常说“除了能单手拿起的物品，其他所见即所得”。

更让人觉得安稳的是，很多设计针对长居而非过渡：包阳台、阳台储物柜固定、系统化衣柜、卫生间干湿分离、隔音按住宅规范处理等，装修质朴耐看，为长久使用准备。

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机构运营的集中式租赁住房是改善方向之一，但近90%的房源来自私人住宅。与集中式主动从生活方式入手整体改善不同，私人房源的改善更像被市场推着走——租客需求明显向改善倾斜，房东因此有两种应对策略：

策略一：品质升级，以“质”换“价”。部分房东主动优化房源，如配备智能门锁、升级装修、完善家具家电；若房子难租或需大幅降价，不少房东愿意重新装修后再出租；整租需求增加也促使房东注重房屋整体性和私密性维护。

策略二：委托托管，从“房东”变“业主”。超过68.3%的房东认为，将房屋委托专业机构轻资产托管能提升出租意愿，这种模式外包装修、招租、维护等事务，同时进行墙面修整、装饰打扫，本质是提升房屋品质。以“贝壳省心租”为代表的专业化托管模式，成为私人房源市场重要的“改善推动者”。

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租赁市场集体转向“改善”，供需变化是根本动力：2023年上海新增租赁房源同比升17%，需求仅增9%，市场转向租客方，此时大批集中式租赁住房上市，品质和服务成竞争关键。

购房意愿走低释放新需求：部分收入不低却不愿背房贷的年轻人，将原本可能的月供资金用于提升租赁品质。比如月租8000元可住核心区高品质公寓，而同位置老破小月供可能超2万，“提高预算换品质”成高性价比选择。

工作流动性强让买房风险增加——换工作可能导致通勤时间大幅延长，租房则无此顾虑，这也是产业聚集区集中式租房入住率高的原因。

“租购同权”推进淡化房屋资产属性，强化居住本质。年轻人不再将租房视为短暂过渡，而是长期生活方式，这催生新选址逻辑：集中式公寓出现在传统热点区域外，以地段溢价置换品质提升——稍远离市中心，可用同等预算获得更大空间、更完善配套和更新建筑。

浦江镇是集中式租赁住宅扎堆地（联航路地铁站看向集中租赁住宅区），销售负责人称：“很多客户工作在前滩、外滩、静安等核心CBD，多20分钟通勤换更好居住体验，价格又低，很划算。”

租赁市场的“静默改善”正重新定义城市居住价值。当房屋回归居住本质，空间设计、社区营造、服务细节的微创新，拼凑出新时代居住答案。年轻人或许不执着于产权，但清楚“最好的年华值得怎样的空间”，市场也开始认真回应这种选择。

从机构到私人，从集中式公寓到私人房源的改善，已成定局。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

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