消费REITs为何成“香饽饽”？华夏中海商业REIT上市背后的奥秘

出品/时代周报

撰文/清河

消费REITs中，唯一通过收购盘活资产的代表性项目，正式在二级市场上市。

10月31日，华夏中海商业REIT（180607）在深交所上市，上市首日开盘即涨，涨幅一度达4.90%。截至当天收盘，价格为5.455元/份，涨3.29%。

整体表现较为稳健。财经人士屈放认为这很正常，“REITs和二级市场股市不同，它更强调机构投资者的配置，上市后二级市场表现不会那么活跃”，主要还是要看发售阶段的认购情况。

公告显示，发售阶段公众投资者和网下投资者对该REITs的有效认购倍数分别为361.9倍和374.72倍。

据媒体报道，2024 - 2025年国内消费基础设施REITs已有8单完成上市，华夏中海商业REIT有效认购倍数稳居前列。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，高认购倍数主要由保险、券商、基金等机构推动，这些机构投资者看中的是项目稳定的现金流，而非短期价格波动。“REITs收益主要来源于底层资产运营产生的租金分红，而非二级市场价差，因此其价格波动性显著低于股票。”

业内人士认为，华夏中海商业REITs上市，对中海和行业意义深远。对中海而言，可实现资产盘活与资金回笼，为后续资产证券化提供样本；对行业来说，为存量商业地产提供了退出路径，有利于推动REITs多元化发展。

1600亿资金认购，投资者看中底层资产

华夏中海商业REIT募集总份额为3亿份，发售价格为5.281元/份，在网下询价、公众发售以及战略配售阶段，均获投资者踊跃认购。

网下发售认购374.72倍，按基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为1066.21亿元；公众投资者有效认购倍数为361.9倍，按发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为516亿元；基金初始战略配售份额数量为2.1亿份，认购规模为11.09亿元。

综上，华夏中海商业REIT此次发售比例配售前的总募集规模为1593.3亿元，是其拟募集规模（15.843亿元）的100.5倍，意味着有1577.46亿资金陪跑。

超百倍募资和1500多亿资金陪跑，体现了投资者和资本市场对该产品底层资产的认可。

华夏中海商业REITs的底层资产为映月湖环宇城，由中海旗下佛山海映商业管理有限公司拥有，是当前消费基础设施REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性案例。

映月湖环宇城前身为南海怡丰城，原是新加坡丰树集团在华南地区开发的大型消费基础设施项目，2014年5月开始运营。2020年3月，中海对其进行收购，并实施定位调整和运营升级。

佛山映月湖环宇城地处佛山核心区位，即禅桂商圈映月湖片区，周边5公里范围可覆盖超80万消费者，3公里范围内无同类竞品。同时，它是广佛融合的前沿阵地，承接了广佛同城的势能，是广佛线佛山段轨道交通上盖的唯一大型商业综合体。

佛山作为粤港澳大湾区重点发展城市之一，经济底盘雄厚、人口动能强大、消费实力强劲。2024年，佛山GDP约1.34万亿元，在全国超600座城市中排名第20，稳居广东省第三，经济体量媲美强省会城市。

可以说，映月湖环宇城具备交通便利、稀缺壁垒、广佛红利、人口腹地等优势。

2020年中海完成收购后，在品牌运营方面进行调整和升级。依托中海强大的改造力，5年时间里，该项目营收、销售额和客流量均快速增长。

最新财务数据显示，2020 - 2024年，映月湖环宇城的营收年均复合增长24.75%，销售额年均复合增长22.82%，客流量年均复合增长19.20%。

以2024年为例，当年映月湖环宇城销售额达9.6亿元，营业收入达1.37亿元，客流量高达1413万人次，出租率稳定在98%。

值得一提的是，映月湖环宇城是我国内地消费公募REITs中最快实现“收购 - 改造 - 提升 - 退出”资本闭环的项目，为整个行业提供了路径和样本。

优质资产丰厚，中海发力“消费类REITs”

映月湖环宇城是中海商业发展旗下的成功资产，但在中海整个商业版图中，只是一小部分。

中海商业发展是中国海外发展旗下专业的商业资产管理平台，历经13年发展，依托集团强大的全产业链能力，具备行业领先的全业态开发运营实力，业务覆盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园区。

其中，购物中心业务是核心引擎。中海商业发展的购物中心由标准产品线“城、荟、坊”和非标产品线“里、巷、集”构成“3 + 3产品矩阵”，可全方位覆盖城市、区域、社区，满足不同客群需求，实现多层扩张。

与中海集团高度重视商业REITs的战略一致，中海商业发展也在发力“消费类基础设施项目”。

10月13日，中海商业发展总经理孙亚茜透露，近五年中海商业发展所管理的消费类基础设施项目资产规模不断扩张，包括佛山千灯湖环宇城、珠海环宇城、珠海富华里、上海环宇荟、北京环宇荟、北京大吉巷等。

截至2025年上半年，中海商业发展旗下有40个消费类基础设施项目（含在建、待建及轻资产项目），管理规模超400万平方米，分布于全国主要经济圈及重点核心城市。

业内人士认为，这些资产与映月湖环宇城在区位能级和运营模式上协同性强，为REITs后续扩募提供丰富标的，有望形成“首发运营—优化提升—扩募扩容”的可持续发展闭环，进一步做大基金规模并增强收益稳定性。

依托中海集团强大的全产业链能力，2024年中海商业发展实现收入22.6亿元，5年收入复合增长率27.1%，成熟期项目出租率为98.4%，处于行业领先地位。2025年上半年，中海商业发展经营韧性继续凸显，实现收入35.4亿元。

中海为何青睐“消费基础设施REITs”？中海商业发展总经理孙亚茜指出，消费基础设施REITs与其他REITs相比，具备收入模式多样化、兼具ToB和ToC的双重特性、成长性三方面特征。

资本市场人士指出，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场中最主要的类型之一，不仅资产规模大，市场化程度高，也是投资消费增长的重要载体。

华夏中海商业REIT上市，为中海发力“消费REITs”开了好头，标志着中海在稳步构建全周期资产管理能力中取得关键进展，实现了“收购 - 改造 - 提升 - 退出”的全流程资本闭环。

同时，中海拥有丰厚的可扩募资产，具备强劲的持续扩张能力，为发力消费基础设施REITs、做大做强提供了充足动能，进一步扩充了中海的融资渠道。

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