抱歉，这才是好房子的真正上限

这并非一个能一蹴而就的项目。

自2024年10月20日起，我们启动持续改善计划并对接了第一个异地项目，为此开启了持续不断的往返工作。历经整整一年，我才敢提笔写下这些。

这个项目位于广州，是保利打造的。实际上，这是一个本无需自证的项目。

该项目或许天然没有营销压力。它地处广州绝版地段，正南朝江，区域内近5年都没有类似气质的项目入市，客户和市场都翘首以盼。

这些年在广州，我常听到同行打听这个项目，大家都好奇保利最终会做出怎样的产品。因为地段优势明显，与同行不存在竞争，所以大家更想知道什么样的产品才配得上这块土地。所有人都期待这个项目能刷新保利市场的单价天花板，其总价触及的是最顶尖的客群。

如今，这个项目来了，名为保利·玥玺湾。

到现在，我终于能畅所欲言地表达对其产品力的看法。花一年时间总结梳理，是因为它确实能推动行业发展5年。

对于这样的项目，我会从哪里说起呢？户型、精装、景观还是立面？都不是，我们先从结构说起。

你很难想象，对于总价过五千万的房子，我会从这个角度切入，但这恰恰能证明该项目的与众不同。

很多项目都会提及架空层，营销展示时把其功能打造得美轮美奂，但实际小区里架空层往往不好用。核心问题在于，架空层结构沿袭单体住宅标准层结构，二三楼室内墙体什么样，一楼架空层墙体就什么样，按户型规划空间直接落位成架空层，导致空间零碎，使用只停留在好看不好用的阶段。

然而在玥玺湾，为让架空层更完整好用，成为真正的功能空间，保利为这个非盈利空间做了结构层转换。试问同行，哪个项目敢这么做？正因为如此，一层柱点全部调整，真正解决了问题。

实景图显示，架空层成为通透完整的空间，景观植被得以穿透，空间更显完整。

做过结构转换后，项目一二三层空间和地下室不只是“灰度空间的再利用”，而是完整空间的重新规划，烘托出玥玺湾这座天空之城。整体因结构转换设置的11米抬高盖板，带来极佳私密性，隔绝道路噪音和粉尘。

社区规划无需与车道争空间，也不会被墙体隔绝光线和通风。这些看似平常的设计实则弥足珍贵，还让低区有了不同的观江体验，结合绿化、商业和江景创造出另一种城市视野界面。这是规划中的浓墨重彩之笔，不仅规避问题，还创造了生活的丰富可能，这就是“结构的力量”。

但这个决定让单层建安成本是普通区域的10倍，这也是其他项目未采用的原因，却是保利坚持的理由。

值得注意的是，玥玺湾在结构上有系统性改变。住宅建筑混凝土从传统C30提升到C70，建筑强度大幅上升；通过型钢混凝土组合结构提高钢筋含量（80 - 90kg/㎡），增强结构抗震、抗风能力；低墙地比设计使结构墙柱截面占比仅5% - 6%，户内可用面积增加2% - 4%。

社区内廊柱采用UHPC材质，常用于桥梁，承压强度远超传统混凝土，能让立柱纤细不笨重，还可精雕曲线，营造出社区整体纤细舒展的氛围美学。

单点规划让玥玺湾一二三层空间有本质不同，一层会所和配套空间完整规整，采光通风与景观元素交融渗透，空间能真正服务于人。艺术性、仪式感和尺度空间在这样的规划下得到极致放大。很多项目谈审美调性，却在廉价材质面前显得荒唐，只有项目骨架夯实，艺术品才能永恒。

我们能感受到点状结构性改变在小区内产生的蝴蝶效应。保利在这个项目的社区基础底盘投入令人惊叹，在隐蔽工程环节，玥玺湾像精准的手术刀，解决了一个又一个生活痛点。

以下水管道为例，几乎所有房子下水管道常用U型，用水形成水封，国家规定水封高度不小于50mm，但实际生活中水柱会虹吸倒抽或水蒸气蒸发，导致房子有臭味且无法根治。

而在保利这个项目，下水排水方式彻底改变。面盆从U型排水变为万向存水弯模式，解决虹吸倒抽问题，水封高度达75mm，隔臭效果更好，还能减少水气蒸发；地漏采用吉博力专利子母地漏。

保利还将排水管道材质从传统pvc换成HDPE，厚度是普通管道3倍，内壁光滑，不易黏附污垢，减少微生物滋生导致的异味，保证房子长时间无人使用也无异味。

研发同事表示要“重构卫生间的水循环稳定性”，这一细小又宏大的产品目标，在玥玺湾只是平常操作，还有大量具体浪漫的落地指标。

为解决建筑管道使用50年后脆化率30%的问题，保利采用食品级别烟管、医用级别给水管，使用寿命超70年。在净水方面，每家每户用水经前置过滤 + 中央净水 + 中央软水 + 反渗透净水四步处理，水质优于国家自来水标准。隔音上，上下隔板用8重隔音加厚地板，客餐厅采用200 - 250mm无梁厚板设计，其余房间为150 - 180mm楼板，有效解决噪音问题。

电梯负载从常规1.05吨提升到1.6吨，方便家具搬运。这些细节多到惊人，我们整理了上百条。

从这些能看出保利对该项目的态度，是站在百年宅维度思考。很多项目觉得这些细节不值得或不重要，但玥玺湾从一开始就有不同的思考维度。

保利对这个项目的第一步，是践行好房子最高标准的落地。基础安全、科学设计、社区配套、低碳智慧、人文主义、运营服务、超前科技等细碎模块，构成了好房子的重要部分，也成为保利的肌肉反应。从设计到物业，整个链路都体现着保利对品质的追求。

在这样的塔尖项目彻底践行好房子理念，代表着保利对社区生活的追求不是炫耀堆砌，而是时间维度的历久弥新。穿越七十年，傲立百年宅，社区内部产品投入更值得期待。

关于社区打造，玥玺湾不仅材质奢华、成本高昂、尺度惊人，在行业内领先，今天我们聊聊工艺。这个庞大项目能做到“严丝合缝”。

在广州一线滨江绝版地段，玥玺湾立面采用公建化处理，大面块落地玻璃让室内景观视野放大，这是顶级地段产品力的基本要求。但保利对玻璃的考虑不止于好看，还做了两个环节处理。

一是噪音处理，项目外窗采用“三玻 - 中空 - 夹胶”的超白三银玻璃，厚度8mm，玻璃边缘用PVB胶片粘接，中间填充惰性气体，能将窗外80分贝噪音降至37分贝。同时，窗框也进行防噪处理，进口门窗品牌窗框采用航空级别铝型材，窗扇与窗框间植入专利研发的密封系统，三道防线将空气传声效率压制到0。

二是室内天地墙对缝，墙体缝隙与地砖缝隙上下对齐，形成连贯视觉线条。这在图纸阶段要考虑诸多因素，施工阶段需钟表级精度管理。此外，玥玺湾还创造了酒店级窗帘遮光，门窗顶部规划250mm超宽遮光挡板，侧边挡板填补漏洞，全屋电动智能系统和隐藏式小电机，实现阳光通透和遮光遮蔽的切换。

很多项目称产品是酒店级别，实则只是模仿皮毛，玥玺湾落地的是五星级酒店的工艺和水准，令人叹为观止。整个项目所有细节都如此，只为呈现最终的严丝合缝。

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