住进奇葩户型，体验究竟如何？

偶然翻出以前写的文字，现在读来，别有一番滋味。

住在类似监狱的房子里是什么感受？开发商用实际案例给出了答案。

看下面这款户型，从南到北一共有 8 个单人间，不管是看守，还是探监都极为方便。门口的入户花园，甚至可以当作犯人的放风区。

好好的房子，却建成清一色从南到北的单人间，关键是里面有 4 间连窗户都没有，这难道是让人闭门思过吗？

不过平心而论，这款户型还算方正。网上还有一款流传很广的飞镖户型。

开发商估计是小李飞刀的后人，觉得家中绝学不能失传，所以设计了这款让人过目难忘的户型。住在卧室里的人，估计没事就会到黑咕隆咚的角落蹲一会儿，思考人生。

不得不说，奇葩户型只有你想不到的，没有开发商做不出来的。那么，这些户型究竟从何而来呢？

01 冲容积率

一般人一眼就能看出的问题，精明的开发商难道会看不到？当然不是。开发商非常清楚什么是好户型，打造奇葩户型，完全是为了冲容积率。

每块地都有既定的容积率，它决定了这块地可建的建筑面积，建筑面积乘以房价就是货值。所以少建一平米，就意味着损失几万块。

很多地块形状不规则，如果按照传统正南正北的方式排布楼栋，在限高的情况下，会出现建面用不完的情况。

传统设计手法中有两种增加货值的方法，一种是压缩楼间距，把原本 40 米的楼间距压缩到 30 米；另一种是加大房间进深，采用褶边设计，这也会导致朝向不佳。

这些方法使得市面上出现了很多进深过长、形状不规则的户型。不过，随着时间推移，现在冲容积率的手法相对更人性化了。如今多采用高低配，不仅能增加至少 6% 的溢价，还能保证所有用户住在大开间、南北通的房间里，这也是设计水准进步的体现。

02 基于定价策略

并非所有奇葩户型都是为了冲容积率。还有一种是基于开发商的定价策略。开发商定价时，既要考虑自身利润，也要考虑楼盘不同购买力的潜在客群。

一般来说，开发商会针对三类客户定价：第一类是追求性价比的主流客户，第二类是不缺钱但要求高的客户，第三类是追求低价、要求不高的客户。

开发商也会相应地设计三种户型：第一种是主流的 90 多平三开间朝南的户型；第二种是位于楼王位置，拥有大户型、中央景观、一线河景等优质资源的户型；第三种则是前两种户型剩下的边角料户型，这类户型最容易成为奇葩户型。

这也反映出一个问题，很多时候设计师是在总价、面积、形状都确定的情况下进行设计的，实在是巧妇难为无米之炊，只能根据现有条件完成户型设计。所以，奇葩户型的背后，可能是设计师的无奈。

03 计划经济的历史产物

前面两种奇葩户型是市场经济的产物，还有一种是计划经济的历史遗留。

1998 年房改之前，房子都是国家分配，建房资金给国家财政带来了沉重负担。因此，节约成本成了关键，设计师的首要目标是在一栋楼里建更多房子，住更多人，于是就出现了下面这种户型。

整个户型的进深很长，牺牲了中间客厅和厨房的采光，住户苦不堪言。但这种设计确实能在同一栋楼里容纳更多人，也造就了不少暗厅、暗卫、暗厨的奇葩户型。

当时造房子的首要目的不同，设计理念也很落后。1999 年之前，很多设计师甚至没有“厅”的概念。

这是建于 1957 年的曹杨三村，当时人们吃饭和睡觉都在同一个空间，根本没有客厅的说法，也没有功能区分。在现在看来，这就是奇葩户型。

直到 1999 年，建设部修订的《住宅建设设计规范》明确规定：每套住宅应设卧室、起居室 ( 厅 ) 、厨房和卫生间等基本空间，现代户型才初步成型。所以，在上一轮房改之前，计划经济体制下，用户的居住体验并非优先考虑的因素，那时也是奇葩户型频出的年代。

04 奇葩户型的优势

奇葩户型并非毫无优势，大部分奇葩户型的优势在于面积小。很多 2000 年以前的房子，户型面积都在 50 平以下，由于房型有缺陷，价格相对较低。

2000 年后，开发商更倾向于建造 80 平以上的大户型，奇葩户型正好填补了小户型的市场空白。虽然缺点不少，但它让更多初入上海的年轻人有了购房的机会。

市区一些所谓的奇葩户型，附带学区、地铁等属性，依然会随着大盘上涨，甚至领跑大盘。所以，在我们眼中的奇葩户型，可能是年轻人上车的唯一机会，也是不被时代抛弃的最后筹码。

住在奇葩户型里是什么感受呢？大概就像坐火车长途硬座，虽然颠簸，但依然心怀对远方的期待。

以上为正文，来自真叫卢俊团队。这是真叫卢俊公众号的第 6283 篇原创文章。

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