关键时刻，潘石屹在美出手！从其经历看地产市场

关键时刻，地产大佬潘石屹有新动作！

10月22日，潘石屹家族理财办公室下属的房地产子公司Closer Properties发布声明，以6250万美元现金买下纽约上东区五块相邻地块，第六块地块预计明年6月成交，总金额达7600万美元。这意味着他要在美国纽约黄金地段重操房地产老本行。

对比同期其他地产大亨，王健林频繁被法院起诉，差点成老赖；王石退出万科后，万科日子不好过，连累深圳地铁；许家印的恒大地产摘牌退市，销声匿迹。相比之下，潘石屹状态不错。

潘石屹很聪明，但也饱受争议。有人认为Soho中国房子没烂尾，没拖欠产业链款项，没债务违约，比同行强。但也有人指责他是精致利己主义商人，国内急需时不捐款，却给美国高校捐数千万美元，缺乏责任心和爱国心。

不过，仅从商人角度看，潘石屹有成功之处。我们应取其精华，去其糟粕。比如，他为何能在地产周期见顶时逃顶？

2018年，潘石屹接受吴晓波采访时提到两个关键因素：租售比和杠杆率。他判断市场的重要依据是租金回报率。2018年，国内很多城市房子租售比降至2%甚至1%多，而银行贷款基准利率为4.9%。投资者用4.9%成本的钱买房出租，租金不到2%，不考虑房价涨跌，不仅无法盈利，还需持续补贴资金，这不是划算的生意。

吴晓波问低租金回报率多年未影响房价上涨的问题，潘石屹未正面回应，而是举例：1999年他在北京开发的项目，精装修后7000多元每平米，租售比达20%，后来一路降至1%。这暗示吴晓波没经历完整地产周期，就像没经历股票牛熊的人不知熊市残酷。

潘石屹的经历给我们的启发是：当市场租售比长期低于资金成本，资产价格脱离真实需求，形成泡沫；租售比长期稳定大于资金成本，虽不会立马见底，但起码没什么泡沫。据中指数据，国内50城租金房价从2023年初缓慢上升，2024年为2.12%，2025年9月，50个重点城市租金房价比均值为2.21%。当下房贷基准利率5年起LPR为3.5%，首套房贷下浮后普遍在3.0%左右。2025年租售比与贷成本差值为 -0.79%，2018年为 -3.4%。这表明市场周期从过热顶部下行，来到腰部或底部区间，虽可能还在左侧，但相比2018年没那么高估了。

潘石屹提到的第二个关键点是杠杆率。企业、家庭、个人的资产负债健康状况决定能走多远。2018年上半年，中国销售额超2000亿元的房企有四家，靠债务驱动规模。国内意识到房地产行业不健康，喊话遏制贷款规模飙升，但很多企业去境外借债，发高于市场基准利率的美元债。如恒大2018年10月发行的优先票据年利率为13.75%，碧桂园同期发行的优先票据票面利率为8.0%，万科2018年4月发行的美元债票面利率仅4.15%，恒大利率远高于其他企业和基准。

潘石屹指出汇率是风险，房产公司借外汇债，收入是人民币，汇率不同。高昂债务利息加上人民币贬值，在2022 - 2023年集中爆发。如10亿美元不考虑利息，5年后仅汇率波动就增加近1亿美元成本，即7.3亿元人民币。且2022 - 2023年地产大环境调头，收入骤减，导致王健林、王石、许家印等地产大佬黯然离场。

此外，潘石屹对政策和人性理解透彻。2016年国家提出抑制房地产泡沫，强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，潘石屹随后加速销售Soho中国项目。2016年卖上海SOHO世纪广场，2017年卖上海虹口SOHO及凌空SOHO剩余物业，2019年卖北京地下停车场资产包。2020 - 2021年他继续出售SOHO剩余股权、项目时被监管叫停，而这两年是地产周期最高点。

潘石屹认为同行存在惯性思维，觉得房价会一直涨，忽略资产价格下跌的风险。他人间清醒，坚持不赚最后一个铜板。

总之，潘石屹的经历告诉我们，大佬也要遵循国家政策和自然规律，在能力圈里赚钱，否则螳臂当车。大家也要与国家保持一致，敬畏市场规律，在国家、市场和自身能力边界里过好一生。

第四季度，政策会加力刺激吗？黄金能跟吗？有哪些必须关注的重磅事件？资本市场还有哪些机会？大盘如何走？行情接下来调整还是继续上攻？

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