“金九”市场成色剖析：沪深杭蓉热度上扬，城市分化明显

2025年的9月，房地产市场备受瞩目。一方面，在经历3 - 4月“小阳春”后，市场未如预期“止跌回升”，7 - 8月还迎来阶段性回调，大家都期待“金九银十”能带来转机。另一方面，8月底至9月初，北京、上海、深圳3个一线城市先后松绑限购，为市场信心注入一剂“强心针”。如今9月已过半，“金九”成色究竟如何呢？

好消息是，核心城市热点持续，上海、深圳、杭州、成都的热度甚至超过去年同期。但坏消息是，城市间分化依然严重，部分城市认购量不断下降。

01 9月上半月30城新房成交同比降幅收窄

CRIC监测数据显示，2025年9月上半月，整体市场仍呈弱复苏态势。9月前14日，重点30城成交面积达159.3万平方米，较去年同期下降6%。从去化情况来看，9月上半月重点30城项目开盘去化率为38%，较2025年8月全月微降4个百分点，与2024年9月全月相比增长11个百分点，整体去化保持相对高位。

02 上海、深圳、杭州、成都热度好于去年同期

具体到典型城市，前期热度较高的核心一二线城市，如北京、上海、深圳、杭州、成都等，热度开始分化，项目去化率受新盘供给质量影响较大。

例如北京，2025年9月前14日仅有2个楼盘入市，受个别楼盘影响，整体去化率同环比均下降。而上海、深圳、杭州、成都等城市市场热度延续高位波动，好于去年同期。

上海在2025年9月前14日有7个楼盘入市，整体去化率达61%，较2025年8月全月去化率微升4个百分点，较2024年9月全月上涨12个百分点。杭州2025年9月前14日有8个楼盘入市，整体去化率达72%，较2025年8月全月去化率微降3个百分点，但较2024年9月全月涨27个百分点。主要原因是上海、杭州适销对路的高端改善盘集中入市，维持了整体市场热度。

成都2025年9月前14日仅1个楼盘入市，去化率达100%。为避免单个楼盘影响整体判断，对比成都重点项目近期来访和认购走势发现，成都市场热度较8月有小幅回升。据CRIC监测数据，2025年9月前2周盘均来访量为63组，环比8月全月周均上升22%；盘均认购量为3套，环比8月全月周均上升40%；客户转化率达4.8%，环比8月全月周均上升0.6个百分点。新房案场活跃度持续提升，预计9月成交端将有所体现。

03 穗津汉热盘集中入市带动项目来访、认购量回升

除上海、深圳、杭州、成都市场热度较高外，广州、天津、武汉等城市因热盘集中入市，带动9月市场稳步复苏，客户转化率持续增加。

以广州为例，2025年6月以来周度来访量平均在5121组左右，7 - 8月整体低于6月，平均在4810组左右。9月第一周来访、认购量回调，环比分别下降5%和13%，客户转化率由8月末的3.63%降至3.32%。但进入第二周，来访量明显止跌，环比回升11%，认购量大幅上涨40%，客户转化率增至4.2%。

天津9月第2周因新盘集中入市带动客户转化率走高。据CRIC监测数据，9月第2周红桥西站、生态城临海新城片区及生态岛3个新盘入市，分别带动市内六区和滨海新区成交环比上涨1.68倍、1.01倍。从来访认购数据看，第37周（9.8 - 9.14）全市来访15345组，单盘平均来访52组，环比上涨14%；认购1013套，单盘平均认购3.6套，环比上涨69%。客户转化率由4.4%增至6.6%。

武汉进入9月后，红盘推新带动市场热度上涨，周度案均来访环比上涨、转化率小幅回落。得益于适销对路楼盘集中入市，武汉9月以来项目开盘去化率持续增加。据CRIC监测数据，2025年9月前14日推盘套数仅734套，而8月全月推盘套数仅1950套；从项目平均去化率来看，9月前14日稳中有增至60%，较7月全月的34%增长26个百分点。

不过，部分城市如西安、郑州、南京等，认购量稳中有降，导致客户转化率高位回落且不断下降，购房观望情绪浓厚，短期增长后劲不足。

结语

总体而言，9月市场热度延续高位波动。核心城市热盘集中入市以及项目在强销期加强营销力度，带动短期项目去化率同比持续增加。各城市预期延续分化行情：京沪深杭蓉等热点城市受供给结构影响较大，沪深杭蓉热度仍显著好于去年同期；广州、天津、武汉等城市来访、认购量稳步回升，带动客户转化率持续增加；而西安、郑州、南京等城市增长后劲不足，购房观望情绪依旧浓厚。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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