揭秘上海外环外楼市的三个真相：且看政策影响几何

让子弹飞一会儿

终于，上海紧跟北京步伐，开启了近一年来楼市最大规模的政策宽松。

8月25日起，上海放开外环外限购政策，同时释放公积金利好，购房者买新房时可提取公积金作为首付，并且贷款额度也有所提升。

而在825新政出台前十天，上海二手市场有一个变化值得关注。上海链家悄悄隐藏了外网二手历史成交价格，这意味着客户在上海买卖二手房时，无法从该平台获取成交价参考，也难以知晓最低价格。

大家普遍认为，825新政主要利好新房市场，对外环外的二手市场则是一次不小的冲击。链家此时隐藏成交价，或许也是为此提前埋下的伏笔。

无法查看的二手成交价加上825新政，让本就有些混乱的上海外环外楼市变得更加扑朔迷离。

当下的上海外环外楼市究竟在发生什么？政策又真实地影响着哪类人群的决策呢？

我选取外环外三种截然不同的房源作为市调样本，实地进行调研，看看政策这把火，是烧得足够旺，还是如同温水煮青蛙。

01 老房子：价格“挂高”难改市场现状

目前上海外环外的房子大致分为三类：房龄较老的动迁房和老破小、次新房以及一手商品房。其中，郊区的老房子最难卖，它们要么是动迁房，要么是老破小、老公房，面积较小，社区老化，与周边的次新房和一手房相比，明显不是同一时代的产品。

先来看看各类房源的体量。截至8月，上海外环外二手总挂牌量约为6.5万套，其中次新房有1.5万套，房龄较老的动迁房和老破小约为3.6万套，与此同时，新房库存量为4.8万套。

数据来源：兔博士app、网上房地产

由此可见，上海外环外二手市场以动迁的老房子和老公房为主，占比达一半。

我走访了一家徐泾北城动迁房基地附近的中介门店，这里的房源我关注已久。大概在去年，像徐泾北城这类郊区老房，70平两房总价约180万，80平小三房总价约260万。而在链家平台上，新挂牌房源出现了部分房东“挂高”价格的情况。

比如，两房挂到220万，三房挂到320万，这种情况还不少，与真实成交价格相比，议价空间可达20%甚至更高。

早在两年前，这类郊区老破小的成交价格就已触底，去年房价甚至跌去30 - 40%。从市调情况来看，链家隐藏真实成交价格，并不会因信息不透明导致二手价格波动，因为如今客户仍可通过多方渠道获取二手成交价。

周边小中介、网上的数据平台等，都能真实呈现最近的二手成交价格，让客户明确成交底价，也为房东挂牌提供参考。我在看房过程中还发现，链家甚至会直接打印出最近的成交价格供客户参考。

因此，隐藏成交价对上海二手价格波动的影响微乎其微。参考深圳和北京等早已隐藏二手成交价格的城市，情况也是如此。隐藏成交价反而会让客户对挂牌价格产生怀疑，他们会在挂牌价基础上大幅砍价，在当前市场环境下，房东和买家之间的心理博弈更加考验双方的谈判能力。

02 次新房：内忧外患，竞争残酷

外环外次新房的直接竞争对手是周边总价相近的一手房。

以青浦徐泾为例，这里可能是上海外环外次新房价最为动荡的区域。链家中介在强调徐泾二手性价比时，总会提及2021年曾突破9万单价的天空之城。

此次新政放开了外环外限购，但负责徐泾多年的链家中介表示，目前没感觉到新政带来的明显变化，暂时没有因新政增加带看或成交。他给我介绍了万科天空之城三期、招商虹桥公馆二期的两房户型，有些两房户型的成交价格比业主当初新房买入价低了约10%。

我能理解链家此时隐藏成交价的原因。一套五年前500万买入的新房，现在成交价为450万，真实价格的披露不仅会影响整个小区同户型未来的定价，还会波及周边二手甚至新房的市场环境。

这种跌幅在徐泾次新房中并非个例，市场处于非理性状态，链家隐藏二手价也情有可原。

但在实际看房过程中，客户仍有办法获取最近的成交价格，即便链家不提供，多咨询其他中介也能打听到。目前次新二手房东仍在硬撑价格，但客户会大幅砍价，导致成交周期拉长，双方陷入拉扯。

有一套挂牌530万的房源，链家中介称一直未售出，原因是客户出价在430 - 450万之间，远低于房东心理价位。

房东和客户的心理战愈发激烈，一方面，像徐泾这样前几年热门的板块，明年将面临当初新房热度带来的反噬，未来会有大量次新房入市。

其次新房的竞争对手，不仅有降价也难卖的同类次新房，还有周边总价相近的新房，且次新房在与区域新房的竞争中几乎毫无优势。

另一方面，外环外郊区次新房价格下滑后，与区域新房相比，产品差距明显。例如，85平只做两房的次新房与周边90平三房的新房总价相近，直接形成竞争。

同样是450 - 500万的预算，客户会对比周边新房，综合考虑地段、户型、精装程度、房龄等因素后再做选择。目前链家二手中介会将客户引导至周边新房，通常在带看几套二手房后，会向客户介绍周边新房并带其前往新房案场。

因此，外环外次新房面临着内外部三大困境：

1、产品户型跟不上时代，大两房对刚需购房者来说实用性不足，次新两房降价最为严重，往往跌破入手价。

2、周边总价相近的新房优势明显，不仅有优惠活动，还有政策支持、产品优势和保值空间。

3、未来两年，外环外部分板块解除限售，将有更多次新房涌入市场，竞争加剧。

此次市调让我感受到，外环外次新二手市场未来竞争将十分残酷，接下来两年，可能会有不少次新房东加速离开外环外。

03 新房：新政刺激有限，库存压力仍大

大家普遍认为825新政最大的利好是“保新房”。那么，郊区新房的真实情况究竟如何呢？

链家新房的咨询量在新政后大幅上涨，这是中介在朋友圈刷屏的数据。

但实际热度如何，还需实地考察。我走访了青浦徐泾和重固的两个新项目，发现外环外新房咨询量虽有上升，但案场情况呈现两极分化。

对于滞销的老盘来说，新政并未带来新增客户。中介反馈“该买的客户早就买了，不买的现在也不会出手”。

查看多个平台数据可知，上海外环外新房库存压力巨大，占全市近八成，去化周期超过20个月，有大量开盘一年多仍有房源在售的新盘。

我走访赵巷和华新的两个新盘，即便新政利好新房，但案场客户寥寥无几。98折、送车位、返现等优惠活动仍在进行，这表明新政对外环外滞销新盘未能立即拓宽客户来源、增加客户数量。

但政策对新房并非毫无刺激作用。当天我还调研了近一年青浦最热门的新盘——保利虹桥和颂。

保利这个刚需项目优缺点明显。缺点是地段和周边配套不成熟，优点是打造了近乎完美的小户型，且价格具有3字头的高性价比。新政前，该项目两次开盘虽未触发积分，但流速在同板块中最高，在上海外环外300 - 400万总价段保持近一年的最高销量。

该项目是受新政利好的典型代表，主力户型在刚需总价段300 - 400万内，公积金提取作首付、贷款比例提升等政策对促进认筹有积极作用。

项目现场人气较旺，这批次开盘150 +房源，8月28日踩盘时认购客户数为111人，周五增至126人，基本都是大筹。可见，认购客户增量并未大幅提升，数据较为合理。

那么，新政对当下新盘去化有何作用？是否是市场的一剂猛药呢？

从新政后三天的数据表现、现场市调以及多方中介采访来看，825新政并未为郊区新盘带来大量新增客户。但短期内，会加快原本有购房需求的存量客户的转化速度。

我踩盘当天，保利虹桥和颂认购现场有不少砸金蛋的客户，他们原本就是该项目的意向客户。

新政后出现的几个日光盘，情况也类似。金茂棠前、保利海上印等都是今年的热销盘，即便没有新政，它们也能取得较好的销售成绩。

外环外部分新房认筹客户有所增加，是因为原本犹豫的客户受新政情绪影响，更坚定了认购决心。但上海外环外新房库存依旧高企，新政对去化的作用不容乐观，甚至可以说是杯水车薪。

825新政确实为郊区新房带来了一定热度，但更准确地说，只是给原本的热盘项目带来了客户认筹和成交情绪上的助推，并未给滞销库存的老盘带来大量新增客户。

这是我实地调研后的真实感受。

04 新政影响：单身客群选择分化，二手竞争加剧

或许有人会说，新政实施还不到一周，“让子弹再飞一会儿”。

我们来看看825新政可能刺激哪些原本无法满足购房需求的客户群体。

825新政最大的利好群体是非沪籍和沪籍单身人士。政策将单身视为家庭，非沪籍单身可购买外环内新房，沪籍单身从原先只能买一套变为外环内可买两套，为单身精英提供了购买上海内环优质资产的机会。

在上海这样的国际化大都市，单身购房者的购买力不容小觑。

但在外环外不限套数和外环内可买两套的选择面前，单身客群会如何抉择呢？

我咨询了朋友小苏，她表示新政后咨询的两位单身客户都选择在内环内购买老破小作为第二套房，打算未来接父母居住。

从环线角度看，新政短期内会利好外环外部分新盘成交，带动部分单身客户买入核心资产。

但对于上海外环外的二手市场而言，也将面临新一轮的竞争压力。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

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