京沪楼市限购放宽趋势或将持续

8月以来，北京和上海先后对房地产限购政策进行了放松。先是北京符合条件的家庭在五环外购房不限套数，随后上海规定，只要在当地缴满一年社保，不论是家庭还是个人，在外环外购房不限数量。

自2023年起，众多城市陆续优化、调整限购政策。截至2024年12月，仍执行限购政策的有北京、上海、深圳、天津和海南部分地区。其中，一线城市的政策变化备受关注。目前，广州已全面取消限购，深圳取消了外围区域的限购，核心区大幅降低限购门槛，还取消了限售。上海则降低了信贷及限购门槛，并调整了增值税免征年限。作为限购执行最为严格的城市，北京和上海此次放松限购，标志着全国住房限购政策整体的淡出又向前迈进了重要一步。

多名地产领域研究者向时代周报记者表示，若楼市持续表现疲弱，相关城市大概率会继续推进限购调减。

外环外去化周期约17个月

近期，上海发布了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称“沪六条”），内容涵盖调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷、完善个人住房房产税等方面。其中，外环外放松限购的表述为：一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，可在外环外购买不限套数的新建商品住房和二手住房；二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

也就是说，“沪六条”实施后，在当地缴满1年社保的家庭和个人，均可在外环外不限量购房。而且，叠加公积金、商贷、房地产税的调整，在不考虑房价波动的情况下，购房性价比进一步提高。

从市场反馈来看，时代周报记者采访的多名上海房产中介表示，“沪六条”下外环外市场冷热不均。部分中介称咨询量显著增长，房产销售平台链家的数据也显示整体咨询量上涨；但也有中介表示咨询量没有变化，原因包括楼市信心不足、外环内争夺外环外购买力等。

当前，房地产进入深度调整期，上海作为全国楼市较为坚挺的城市之一，内部也呈现出“冰火两重天”的态势。国家统计局公布的2025年上半年全国房地产市场基本情况显示，70城中，上海新房价格同比上涨5.8%，大幅领涨全国；二手房价格同比下降1.3%，降幅为全国最低。上海中原地产资深分析师卢文曦表示，上海新房豪宅化倾向明显，拉高了整体价格水平。

然而，尽管豪宅兜底、均价走势领先，但上海楼市存在局部遇冷、分化加剧的情况。一位长期关注和投资上海楼市的人士贺贺称，近年来上海价格坚挺或上扬的房子主要位于核心地段，或生活配套优质，但大部分房子价格回到了2016年。从环线来看，上海外环外量价承压明显。公开数据显示，上海外环外一手房套数占全市近八成，是新房供应的主战场。但外环外面临较大去化压力，CRIC数据显示，截至2025年7月末，上海新建商品住宅去化周期为13.3个月，其中外环外去化周期为17.6个月，外环内仅7.3个月。

楼市分化加剧

房产交易平台链家数据显示，“沪六条”发布当天，上海新房咨询量显著增长。但从业者感受不一。上海房产销售老谢表示，“沪六条”前后咨询量没有变化，因为此次外环外未全面放开限购，只是面向已有购房资格的人群放开购房数量，且“沪六条”更多利好新房，而目前上海外环外二手房交易是主流，二手房整体位置好、价格低。

从外环外的主要购买力来看，首先是刚需群体，即上海的首套房买家。“沪六条”放开外环外购房数量对他们影响不大，但叠加公积金政策调整，可在一定程度上降低部分群体的购房门槛，促使已有购房准备者加快购房进度。新政后，外环外优质板块热度明显提升，如宝山某楼盘新政后置业顾问单日接到数十个购房咨询电话，约看及咨询数据达平日3倍。

市区老破小还是外围新房？ 曾思怡/摄

对于改善群体，外环外不限购将促使有房的改善群体到外环外购置更新、更大、配套更好的房子，如追求居住品质的家庭和想外环外养老的人群。但地产经济学家邓浩志认为，外环内有房想换外环外新房的买家较少。

投资群体方面，贺贺认为，在外环外楼市现状及上海房地产税政策影响下，投资住房等待升值的时期已结束，更多是作为资产配置选项。投资群体更倾向于外环内或外环外少数热门板块，或有优质学区、高租赁需求的小户型。而高层楼的老破小，没有学区且离地铁远、生活配套弱的片区，未来将更不受欢迎。

“北上深或将继续放松限购”

北京五环外放松限购后的楼市表现，为购房者判断上海外环外放松限购后的楼市走向提供了参考。北京五环外放松限购10天后，新房成交1069套，环比增长37%，二手房带看量大幅提升。但同时，放松限购使五环外挂牌量持续增加，还传出“回龙观出现踩踏式抛售”的说法。

从调整力度看，上海与北京相当。盘古智库高级研究院江翰指出，从区域经济和城市未来发展潜力来看，上海经济活力强、人口吸引力大，且配套政策调整，市场预期相对稳定。他认为，上海外环外放松限购后，靠近轨道、有产业支撑、配套完善的片区会吸引较多购买力；偏远且配套差、缺乏产业和人口支撑的片区，楼市回暖难度大。

邓浩志认为，目前北京和上海的限购松绑仅针对外围区域，且这些区域原本限购政策就相对宽松，所以上海外环外放松限购带来的购买力有限。当然，除政策因素外，经济基本面也有影响，包括外贸形势、房地产市场信心等。

从全国范围看，住房限购作为抑制投机炒房、保障刚需购房者权益的政策工具，随着房地产进入深度调整阶段，已在大部分城市取消。目前仍执行限购政策的仅有北上深和三亚、海口，且北京、上海已部分放松限购。多位房产研究者认为，当前仍实施限购的城市或城区，是因为当地政府认为楼市处于供不应求阶段。随着房地产市场的变化，北上深放宽限购的步伐大概率会持续推进。

本文来自微信公众号“时代周报”，作者：曾思怡，36氪经授权发布。

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