陷入争议漩涡，北京侨福芳草地究竟怎么了？
出品/独角mall
作者/大江
作为北京艺术商业标杆的侨福芳草地，如今陷入了不小的争议。
近期，针对“经营异常”“倒闭”等网传信息，北京侨福芳草地官微予以否认回应，还晒出了商场最新的品牌围挡，涉及MUJI无印良品、MET全球旗舰店、满福楼等品牌。
为何侨福芳草地会引发如此大的争议呢？
一方面，商场内不少品牌纷纷撤店，像特斯拉中国首店、Thom Browne、IWC万国、Rolex劳力士、MOSCHINO、sandro等重要品牌都已离场。
另一方面，在大众点评等社交媒体上，频繁有人提及该项目“人少”“人气冷清”的现状。
有消费者评价：“商场位置很好，店铺不是特别多，现在明显人流量下降，很冷清......”
还有人说：“侨福芳草地变化太大了，刚开业的时候这里人满为患，熙熙攘攘......最近去了一趟侨福芳草地，人流密度并不大......”
也有消费者表示：“......到了商场，进门就发现冷冷清清的没有多少人气儿，餐饮还有一些食客，商品好多店铺都不在了还有在装修的路上......”
今年3月20日，侨福芳草地与轻资产运营商宁朴集团达成轻资产管理合作，彻底放开了经营权。
此前，其母公司侨福集团曾计划出售芳草地内收藏的300余件艺术藏品，总估值超2亿港元。
近期，侨福集团还被曝以侨福芳草地综合体项目为抵押物，集团73亿港元贷款获得了3个月的宽限期。
这些消息都加剧了外界对侨福芳草地项目经营不利的猜测。
闭店、人气冷清、放弃经营权进行轻资产转型、母公司资金吃紧，北京侨福芳草地到底怎么了？
01
陷入“关店潮”，亲子、运动业态转型收效不佳
北京白领张雪有时会去侨福芳草地就餐，她称：“之前还蛮好的，但感觉现在侨福人气不太行了。”
北京商业人士林东也有同感，他向独角Mall透露，侨福芳草地的情况并非突然变差，而是一直呈下滑态势。据他观察，项目的下滑是从特斯拉北京首店关门开始的。
2022年10月，因店铺租金太高、人流量不及预期，特斯拉在租约到期后关掉了位于侨福芳草地的体验中心，结束了长达9年的在华首店营业，转而在一公里左右的来福士开设新店。
按理说，侨福芳草地淘汰一家开业9年的品牌也属正常，但不正常的是，此后它便陷入了“关店潮”。
随后，Thom Browne、MOSCHINO、SANDRO、COS中国首店、绿地臻选、米其林一星餐厅Opera BOMBANA、Rolex劳力士等品牌相继撤场。
在艺术商业竞争日益激烈的大环境下，侨福芳草地虽积极尝试调整品牌业态，如向亲子业态、户外运动业态发力，但由于项目本身的艺术定位已深入人心且目标客群不明确，转型效果并不理想。
今年3月，侨福芳草地与宁朴集团达成轻资产合作，双方围绕“时尚与艺术的社交中心”的全新定位，共同打造多元化餐饮与零售业态，以满足全时段社交与商务消费需求，推动项目实现新的转型升级。
02
受写字楼市场、地产市场影响大，团队内部人事变动频繁
中产阶级的不稳定性带来的必然结果
曾经作为业内艺术商业标杆的侨福芳草地，为何会在重要商业节点频频掉队？独角Mall与几位业内人士探讨了这个项目。
林东认为，侨福芳草地如今的状况是由多方面原因造成的。
首先是区位问题。侨福芳草地东临世贸天阶、南向国贸商城、北临三里屯太古里，本处于东部繁华地段，周边写字楼、酒店等资源丰富，但北京写字楼市场不佳，整个东大桥商业都受到较大影响，对面的世贸天阶还在寻找买家。
其次是受地产影响较大。侨福芳草地项目包含写字楼、购物中心以及超五星酒店怡亨酒店，怡亨酒店一直是国内头部地产大亨在北京的落脚点，如今地产下行，酒店入住率大幅下降，也间接影响了购物中心。
最后是项目内部因素。据说团队与内部商户关系较为紧张，人事变动频繁，不少老员工都离开了。
张清从不同角度进行了解读，他认为消费降级是普遍原因，另一个重要原因是中产阶级的不稳定性带来的必然结果。
一直以来，定位小众的侨福芳草地以中产及以上群体为主要客群，如今艺术主题商场越来越多，小众变得大众化，且中产群体大幅减少，这对项目产生了极大影响。
但对于侨福芳草地而言，转型既是无奈之举，也是求生的唯一途径。
03
对项目转型应多些信心，不可失掉原有特色
在被问及侨福芳草地转型能否成功时，大家看法不一。
林东持乐观态度，他觉得项目从物业本身来看在北京有一定地位。
他表示：“我个人相对比较乐观，东大桥未来是北京四条地铁交汇之处，客流是有的。虽然整个北京的高端消费市场基本饱和了，但是中端这块还有空间。”
周宇则对转型持悲观态度，他称：“有点难，自身的特点太强了，空间结构可变性不大，GLA（可用商业面积）太少了。”
十多年前，侨福芳草地凭借艺术商业的小众定位超前出圈，如今艺术主题商业已十分常见，更不用说各种策展型商业、非标商业的崛起，商业迭代速度加快，内卷化程度也越来越高。
当下年轻消费者对体验式商业的期待越来越高。
侨福芳草地作为国内艺术商业的“鼻祖”，有一定的消费群体，不少消费者对它还怀有情怀。
它无需完全迎合消费者，而是要在保持项目调性和特色的基础上做出改变，不能完全丢掉原本的特色和消费群体。
转型难免会有阵痛期，对于侨福芳草地的转型，我们可以多给予一些信心和期待。
注：张雪、林东、张清、周宇均为化名。
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