联东集团段朝晖：工业园区存量资产盘活策略与经验

2025 年 5 月 13 日 , 北京中指信息技术研究所由中国企业评估协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究所主办，中国房地产研究所 TOP10 研究小组承办的"2025 中国房地产上市企业研究成果发布会暨第23届产城融合投融资大会"召开。

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根据相关机构的统计估算数据，目前我国工业园区总供应面积超过 60 一亿平方米，而且每年大约还有一亿平方米。 1.4 新增供应量为亿平方米。已建成的工业园区媒体闲置规模超过 25 亿平方米。其中一线城市工业厂房平均空置率高概率 10% 从上到下，研发办公媒体的空置率达到 35%。二线城市工业厂房平均空置率大概是大概的。 R&D办公媒体平均空置率30% 45%。三线及以下城市工业厂房空置率均值 40% 从上到下，R&D办公载体空置率平均达到 60%。这个标志着工业园区正式进入存量时代。

与此同时，市场上仍有许多经营良好、进入率高的园区。所以工业园区整体空置率上升，主要原因是什么？

据联东调查走访的一些园区介绍，主要有以下几个原因。主要原因是商品不平衡。在集约利用土地的大环境下，招大引强、爱面子、盲目从众等因素叠加在一起。在公园的规划设计阶段，政策导向通常是优先考虑的，而市场客户的实际需求是被忽视的。例如，在一些城市和地区，当地民营企业活跃，中小企业需要大量的发展。这些中小企业对载体的使用有着共同的需求。在不了解公司需求的情况下，盲目推进“工业上楼”和“标准厂房”的建设，导致企业需求得不到满足，建成的载体难以去除。还有一个误解，就是有些地方认为R&D工业园区比生产园区先进，盲目推出各种科技园区和R&D园区媒介。这类园区在人才基础与产业能级不匹配的情况下，往往空置率较高。

二是价格失衡。一些缺乏工业园区开发建设经验的公司，在规划建设园区时，成本控制能力有限。为了形象好，盲目增加玻璃幕墙、石材立面等高成本投入，导致建设成本过高，在投资阶段遇到定价问题。刚性实体企业对成本非常敏感，大多数企业更注重功能需求，不愿为形象工程买单。由于施工费用较高，客户可以承受较高的租金。由于市场供求关系的影响，工业园区的载体租售价格。

再加上公平交易规则的颁布，在全国统一市场建设的背景下，一些行业基础薄弱的地区失去了政策投资的抓手，无疑更是雪上加霜。

“高空置率”也给工业园区的运营带来了很多风险和问题，降低了商品、价格和市场的匹配度，使得建成的媒体难以去除，出现了现金流问题，增加了运营压力，带来了爆雷的风险。

如何解决这一问题？

第一，要回归工业园区建设经营的本质和初衷，建设工业园区媒体的目的是发展工业。联东之前服务过的一个地方国有园区，采用成本定价法，开发成本高，所以租金也高。一批公司看中了媒体，但是因为租金价格是市场价格。 2 两倍左右，导致企业无法签约入驻，全部流失。但是，今年深圳创新性地提出了这一点。 “低成本空间”投资方式，控制租金水平，赋能投资，用租金换行业，试着把它换成行业。 为解决产业园区招商租金定价问题，将“产业效益”纳入国有资产评估范围。

第二，要探索当地企业的特点，做精细化差异化经营。我们不仅要关注战略性新兴产业，还要关注当地优势传统产业的发展。除了吸引大的力量，我们还应该关注中小企业的实际需求。参天大树都是从树苗中长出来的。与其专注于移植，不如多关注培养中小企业的成长。与其把精力放在工业丛林上，不如把精力放在参天大树上。

三是打破管理模式限制，寻求专业运营单位合作。一些地方国有工业园区在投资和运营方面受到制度的限制，缺乏对投资运营团队的激励和管理的把握，难以提高效率。在这种情况下，我们可以选择与专业运营商合作，通过市场手段解决盘活问题。

四是在公平交易规则下，应放弃传统资源政策转变产业投资的老套路。 考虑到企业的实际需求，通过产业链资源的整合和股票投资，帮助企业降低成本， 扩大市场，改善服务，通过软实力吸引企业入驻。

五是考虑产业梯度转移的客观规律，扩大合作渠道，引导一些产业集中度较高的一线城市降本需求明显，扩大生产产业和产能转移。

近年来，结合部分城市和地区的投资困境，联东集团也充分发挥了自己20多年来在工业园区投资和运营方面积累的经验，帮助部分城市和地区吸引投资，形成了名为“第二招商局”的“区域委托投资”服务模式。

商业的初衷，就是解决存量园区的经营难题，同时，帮助有提产选址意向的公司与适当的地方相匹配。多个城市和地区通过产投吸引、资产管理、委托运营、招商推广等方式服务，取得了良好的效果。2024 年于嘉兴高新区油车港公园，促成 2 家族企业拿地建厂，1 家庭规则上企业入驻当地民营存量园区，4个 国有资产存量园区入驻家规企业。另外，建议互访考察公司 230 家，其中隐藏的拿地自建厂房公司 65 家。2022 年到 2023 2008年新疆和田产业援疆工作期间，引进江苏， 四川、江西等地企业到新疆和田投产，有效利用现有厂房 8 万多平米。为天河智慧城引进和服务人工智能、软件信息产业，与广州天河区开展第二招商局服务， 协助天河智慧城 20 平方公里范围内的存量园区进行招商。

此外，联东 U 谷通过管理输出，将20多年积累的工业园区开发运营经验转发给社会，从定位规划、规划建设、成本管理、工程管理、投资组织、运营管理等方面帮助全国 170 全周期、高质量、可持续发展的多个工业园区。

联东集团始终尊重市场和客户的需求，防止主观臆断，力求实事求是地开展工作，这是工业园区成功的基础。

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