如今市场上的二房东已经消失了将近70%。

每天都不懂选题的时候，我会去中介店坐坐。

不是那种正规的中介，而是那种藏在街头巷尾的夫妻店。

租赁中介、买卖中介、资产管理主管，甚至二房东，有时都会进来坐坐。

作为一个里面的“异类”，我听到的话少了，但是大家都很熟悉。

有一段时间，三剑客在这家小店聊天的丙哥消失了。

接着我问店长：有一段时间没有见到丙哥(爱打麻将，大家都叫他丙哥)

商店经理说你不知道

他手里的很多房子都是空的，租不了太久，大房东拒绝降价。然后他干脆不回老家了，押金不要了，装修钱也砸了。

在我的朋友圈里，丙哥是为数不多的二房东之一，而且是比较大的那种。

几百套房子在两三年前并不稀奇。

这两年也经常听他说生意难做，没想到这次就直接消失了。

所以借着假期，我又开始了新一轮的市场调整。

记得去年这个时候也做过二房东的选题，短短 1 过去一年二房东市场的变化仍然让我意想不到。

还是无法想象消失了那么多。

通过这家店的小圈子，我联系了真像、七宝、虹桥、老静安的二房东。

“离开”的消息越多，我问得越多。

普陀真像的一位全职二房东十几年的前辈告诉我，基本上可以肯定的事实是，他身边的同行和他朋友圈里第二个房东的现状是，

在过去的两年里，二房东几乎消失了 70%

这个比例不仅仅是一个工作了十几年的二房东告诉我。

另外，二房东的圈子其实是互通的，因为找房子找客户的关系，二房东做的最多的就是加同行加群，他们对自己的“行业”动态很清楚。

因此 70% 这是一个平淡而保守的数据。

二房东群消息

这一数据的背后是房源不断增加，客户被稀释后的城市挤压。

真的像二房东“不要忘记你的主动心态”(微信化名，一样)二年前手里有差不多20套房子，算小规格二房东。

今年年初，我把手里的房子都退了，然后我又回到了中介行业。

虹桥二房东" HO。"年纪不大但手中高峰时间运行了一百套。

他说他手里的房子不多，然后他自己去装修、大修、打扫这一百套房子。

但是现在他手里只剩下十几套性价比高的房子，他还向中介学习，把自己的房子分开。 ABC 三类

性价比高的他留在手里，和房东谈降价，性价比最差的他果断放弃押金，最后留下十几套，他自己住一套。

在我谈到的几十个二房东中，以上两个是最好的结局。

最常见的就是改行或回老家。

最糟糕的就是那种被列入失信名单的人，拿了租客的房租没给房东就跑了。

这些二房东在挤压的背后与行业分手不体面。

最好的情况是二房东拉着房东和租客坦诚地告诉客户和业务双方，我再也做不下去了。

给大房东更多的租金是幸运的，可以拿回来，押金是完全赔偿的，装修也是送人的。

次点的情况就是什么都不管。

但是租客的钱也没有多收，后面让租客和房东自己摸索。

最糟糕的就是那种拿了租客后几个月的房租，又没有给大房东，然后自己又消失了。

最糟糕的就是这样，即使是二房东自己的同事有时也不齿齿。

这两个房东究竟赔了多少钱，我以一个二房东为例。

一套长宁 50 平房子，5000 元 / 月份拿的房子，签了 7 年度，装修投入 8 万，现在是第一 3 年

3 年度断断续续收益 5 一万元左右，但去掉代理费、装修费，还倒贴。 3 万多

看上去还可以，但是架不住这样的房子他大概有十几套，分不同时间点拿的。

碰到 2022 每年拿到的房单套最高可以赔偿。 4-5 万，因此 30-40 万是非常好的赔偿

即便如此，这也不是最糟糕的情况。

最糟糕的是，当二房东市场火起来的时候，很多人都是通过杠杆进入市场的，那真的吃不下兜着走。

剩下的 30% 同样都是“改头换面”

剩下的二房东都不叫二房东了。

这类二房东通常自身规模较大，在中环位置手握。 100-200 套装叫做有一定规模

她们常常找几个和自己规模一样的人。

或者手头有一定的活动资金想投资赚钱，然后大家一起成立一家包租公司

大规模经营会怎么样？

假设您拥有强大的装修链条，同样的装修标准您的装修链条可以便宜 15%-20%

如果你有便宜的方法，同样的房子和客户的推广费用可以再次降低。 5%-10%

最为直观的你说你有钱，空置率来了 70% 你们都不慌张，你们还可以再花一年半。

总而言之，要提高收益生存，平均分担风险不能死亡。

而且这个时候你也不知道他还叫不叫二房东，本质上这是一家公司的经营模式。

这个也成了这两年那个活下来的人。 30% 主人最喜欢走的路

我们今天看到的那种批量的精装修源，却不是来自自由、魔方等连锁机构。

类似的房屋，非具体指某家包租公司

这种二房东转型的包租公司背后的概率很大。

十年前，上海有自己的租赁公司，但由于二房东这样的船小好调头的方式，

以及机构化中介正规经营的两端夹攻，生存艰难。

现在二房东反而转型做回了包租公司的跑道，跌跌撞撞又回来了。

而且一旦进入大规模运营后，你不得不佩服这其中做得更好。

这些租赁公司确实将二房东的方式运作到了极致。

对于机构化的二房东来说，他需要做的就是把生意做得简单，然后做得复杂，然后再赚钱。

第一，二房东的方式便被他们缩小到这种模式。

方法越简单，就越容易让机构一心一意地认识到自己的定位，然后协同高效地工作。

然后就是深挖每一部分的“钱”，做复杂的事情。

比如上面提到的装修能不能建立自己的装修团队，普陀中环的几家大型二房东租赁公司，手里的房子 200 套以上

它们有自己的固定 4-5 一个装修团队，有自己的家电采购渠道，有自己固定使用的家具厂 ...

房子和客户的获取是一个严重的伤害，这个渠道费无法节省，尤其是客户。

然而，他们中的许多人也试图用小红书获得客户

随后与房东的谈判也是一个非常重要的环节，一套中环两居室是 3500 收还是 4000 收藏决定了赚钱还是不赚钱

更重要的是和房东谈“小头”，比如大家电坏了包包。

不要低估这些细节，一台空调换两千，一台冰箱最便宜也要一千，这些小头都是二房东的大头。

最终是如何获得利润

您认为他们是通过单套赚钱的吗？

在今天的市场上，单一业务的利润最大化是不现实的。只有租房才能实现利润最大化，但风险太大。

真正赚钱的是数量。一套房子一个月赚几百，然后运营量高。这种房子的客户比较丰富，不会断的很厉害。

是啊，就是薄利多销

总而言之，能够生存下来的二房东就是需要费心才能谈到这一点。

那就是生存需要付出的代价。

个人二房东活下来了吗？

但是也有，只是极少数极小的概率。

而且活着的他们都打开了两种模式，一种是“龟息”

就是缩着不动，二年前如果你带着房子去问这些房主，即使跨地区他也跃跃欲试。

如今你只需张开嘴告诉他我这里有几套好房子，他马上挂了电话。

对于她们来说，扩张就是死路一条，不如像乌龟一样一动不动。

另一种是“精算”

自己修理100套房子，自己打扫卫生，自己开小红书获客。

后来又和大房东谈减价。

二房东张哥在青浦告诉我，两年前大虹桥。 7000 元 / 每月拿房价(与房东谈收房价)

他们和房东谈到了今年的开年。 6000 元 / 月份，大多数房主都同意。

遇到不降价的房主，断臂求生。

看起来押金和装修费都没还，但是一直找不到租客的房子，就像每天张嘴的吞金兽。这是一个无底洞。

总而言之，你可以想象二房东链条上的每一个小阶段，他都可以挖出三两油。

保持一个基本的生存，然后回头想想是否要改行。

怎么会这样呢？

记得去年也差不多这个时候和大家分享过。

那时跟大家总结了四五种二房东做不下去的原因。

有 2021-2022 每年拿房子让自己进退两难，两三年房租下跌。 15%-20% 这个就是二房东台面上掉下来的账号。

一些激进的房屋资金短缺，因为在过去的两三年里，租户明显减少了。

并非真正的租户减少，而是租户被严重分流。

比如租房，新增租房，市场上租客可以选择的目标要多得多，二房东不受影响是不可能的。

到今年，这些因素仍然如此甚至更加彻底，但是我的想法发生了变化。

上述原因至今年仍是二房东撤离的原因。

但是更根本的原因应该是整个租赁环境。

租户租房作为一个城市最基本的居住需求，你说减少很多不太可能。

但更有可能的是，租房、不卖转租房、增加酒店公寓等产品都在分流市场上原有客户。

这个背后是城市居住生态的变化。

什么是生活生态？单一交易不叫生态，但结合租赁和交易，各类房企长期租赁公寓和机构中介的租赁商品，以及交易跑道中细分的共有产权房和配售租赁住房。

只有这样才能形成生态，并驾齐驱才是城市想要做的事情。

居住生态更加多样化

这是未来，也是决定二房东浮游个人生存上限的关键目的。

情况比人强，这也是我们今天告别二房东的主要原因。

而且这也是我们再一次关注二房东的原因。

我经常漫无目的地打开一些数据，但下意识地打开它。当我看到今天上海的租金比三年前下降时， 10% 左右时，这个简单的数据背后并非如此。 5000 块降至 4500 块

但行业内不同的赚钱方排名和规模的一次洗牌。

它也是今天市场上任何一个主体最终回归的原点。

本质上，行业内任何一条赛道的变化背后的变化都不仅仅是这条赛道。

正如我们今天所说的，是二房东的变化，但事实上，变化不仅仅是二房东。

以上是巧克丽丽的正文。

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