都说古北没落了，我现场去看了看。
最近总听人说国际社区没落了。
它讲述的是国际社区，包括古北、碧云、联洋等。，聚集了20年或30年。
想想这些老牌国际社区曾经的辉煌，再看看他们现在的评价。
总觉得有些今非昔比，时过境迁的感觉。
再次拉数据发现了几个著名的国际社区，今年的上市数量非常惊人。
2024 每年的数据都超过了近几年的数据
2025年，古北最夸张， 第一季度的数据已超过第一季度。 2021 和 2022 年全年数据
资料来源：兔博士 APP
而且古北就是这些国际社区中最著名的一个。
谣言中最早的富人区汇聚了国际社区的外国企业高管。
就连街边小店的店员也可以说几句古北的外语。
没有网上的评论，真实情况又是怎样的呢？
网上搜索总比现场搜索好。来上海这么多年，从来没去过古北国际社区。
总是要看一看才知道是不是真的不如以前。
01
就数据而言，没想到连古北也在以价换量。
以前我们说国际社区，不管后来有多少板块喊着国际社区标签，
古北总是第一个
这第一次创造了它二三十年的辉煌。
古北自诞生之初，就刻满了奢华、老钱的印记。
算得上是 80 自20世纪以来，上海最早的富人区
无论是金城道的银杏，还是古北？ 1000 号码的地标，处处透着贵气。
就连古北一期的社区名称也是完全符合国际标准的马赛花园和伦敦广场。
然而，最早的出口房屋无法抵御衰落的命运。在古北二期，顶奢也是如此。
就挂牌数量而言，古北的房子确实被降价出售。
古北 2024 年度挂牌数量猛增至近 1500 套，2025 第一季度已达到第一季度 929 套
与上海、内环、中环的数据相比，古北的上市数量超过了平均水平
2024 年 2 月至 2025 2008年春节后，全上海挂牌数量上涨。 10.31%，而古北的上市数量是上海的近两倍。
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在挂牌数量猛增的背景下，挂牌价格也在持续下跌。
以古北二期的金贝拉维为例，上市价格下跌了近一点。 3 万元
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很明显，房主已经开始了。以价换量了
但是为此付出的成交量并没有上升太多，代价就是成交价格仍然大幅下降。
与上海中环内环线相比，在普遍下跌的方式下，古北的下跌幅度仍然超过内环内环和内环之间的数据。
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板块本身的对比 2021-2025 年的数据
交易价格较高的点有 15% 左右的下降幅度，甚至跌破 2021 年度普涨之前的数据
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与周边板块同房龄相同的房屋相比，成交价格也有较大下降幅度。
与相邻的长宁天山板块的仁恒河滨花园相比，古北二期的御翠豪庭和古北瑞仕花园
三个楼盘的房龄都在 20 年内，定位也大致相似。
但是，在普遍下跌的背景下，古北板块的御翠豪庭跌幅已经达到。 超过仁恒河滨花园的15.75% 7.73% 一倍还多
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以价换量在住房市场环境中很常见，但很明显，古北这个第一代国际社区受到了更严重的打击。
02
我去现场看了看这个第一代国际社区，真的不再像以前那样辉煌。
完成数据作业后，我去了古北。
历时 30 2008年社区老化是不可避免的。幸运的是，街道之间的生活氛围相当浓厚。
它还是一个巨大的国际社区积累的财产。
自20世纪80年代以来，古北开始建设。
1995 2009年建成一期古北， 古北二期年建成
30 2008年社区发展历程，再从现在的角度看古北。
它的城市界面的确显得有些老了。
尽管维修做得很好，但时间仍然给他留下不可磨灭的痕迹。
不仅仅是城市界面，国际社区周边的商业设施似乎也跟不上时代的潮流。
除了 1998 2008年开业，到目前为止，家乐福即将退出中国市场，只剩下一家了。 2012 高岛屋年开业
据报道，这个家乐福曾经是世界上最赚钱的家乐福，随着古北国际社区的进口商品， 20 多年来，现在也成了购物卡客户消耗余额的地方。
其中大部分商铺都是先于家乐福关门而退柜的。
现在已经很冷清了
古北原本是虹桥外贸行业独家定制的配套住宅区。
所以这里曾经是上海外国人口密度最高的地方。
日韩餐馆也算是上海最正宗的地方了。
现在再去的时候，却切身感觉人的确变少了。
古老的黄金城道步行街
这个时候，金城道并不是赏银杏的季节，但是客流确实比我想象的要少得多。
街上的商店关闭了几个房间，日餐韩餐似乎也换了门。
那么现在国际社区背后的客户群体呢？
群体结构也发生了很大的变化，从前古北，据说临街总能听到不少外语交流。
这次回来的感觉有点不一样。我唯一听到的就是几句日语，也来自一个三口之家，明显的游客打扮。
事实上，群体结构的变化也是国际社区板块周边产业布局发生变化的连锁反应。
近几年国内品牌发展迅速，国内资本强劲，外资产业收紧。
整体产业布局已逐步从外贸产业转变为本土企业与外企融合的结构。
长宁的纳税大户从总部聚集在这里的外企，变成了金虹桥百亿大厦，在拼多多落户。
这些变化都是众所周知的
这幢 2022 每年缴纳100亿元，2023年 多年前七个月已缴纳百亿税款的商业巨头，使长宁区成为一名商业巨头 GDP 黑马增长最快
事实上，产业重心的变化和转移表明，古北地区的固有客户已经从相对单一的外国人口转变为外国人口。 地方中产阶级的复合组成
03
本质上也是因为这里的商品，不太能与时代相匹配。
上个世纪的古北一期 90 时代建成，为了满足当时外国人的需求，大多以大户型和西式布局为主。
其中就有这样的双洗手间，但都是暗卫，厨房比卧室好 衣帽间加起来还是很大的
第一个不适应时代的，就是这种房型怪异的外销房。
甚至 20 直到世纪以后才开始销售，古北路 1000 号码-伦敦广场也有很多精彩的户型。
伦敦广场 261 平面面积，270。 三面弧形窗户，设计理念非常符合当时外国人的审美和娱乐取向。
然而，直达客厅设计的门厅过道仍然受到当代审美的批评。
但是能看到内部的窗户其实都比较小，而且现在还有一些。 270 与全景窗户豪宅相比，“全景”的概念根本无法实现。
伦敦广场的交易状况也很好地反映了这一点。
近五年来，伦敦广场共成交。 6 套，平均成交价格 6.9 万元 /㎡，最高成交价 8.5 万元 /㎡
第二，古北小区的配套设施也显得过于陈旧。
不管是看起来不再使用的大门
还是缺乏后期维护的水景，放在上海层出不穷的线上名人楼盘上进行对比。
这些陈旧的配套设施让这个第一代国际社区显得非常没有竞争力。
事实上，古北的客户群在一定程度上也被市中心的新房和次新房分开了。
让我想起同事曾经说过的一句话。
中产阶级以上的富人也注重性价比，能买贵的，不能买贵的。
我深以为然
如果你是手握的话 1000 万预算改善客户，中环有大量同价位的新房可以更换。
房子的年龄远比古北二期的房子新，配套设施也比这里好
唯一无法与之相比的，就是这个刻入骨髓的标签。
然而，这个标签现在并不少见。新江湾城、森兰甚至唐镇都可以喊出国际社区的口号。
面对完美的性价比，“标签”早已失去了一战之力。
如果你是手握的话 2000 奢侈品玩家万预算，那么你的选择就更多了。
比如静安四季苑，这个地段比较好的房子
或者前滩这一当今国际气氛更浓厚的地区，
为何要在高点接管古北？
其根本性价比是关键。毕竟让富人为社区精神文化买单是不现实的。
04
第一代国际社区的确在走下坡路。
在过去的一年里，古北的上市数量已经增加。 14% 以上
上海二手房挂牌总数增长近两倍，但挂牌价格明显下跌。
经过价格变化，成交价格大幅下降，去年古北国际社区成交价格下降。 11%
与周边其他板块相比，同房龄、同档次的小区跌幅更大。
普遍下跌的背景确实造成了以价换量的问题。
但是即便是横向对比其它板块，古北的数据的确是比较惨淡的。
产业转型带来的客户群体结构变化，也要求其自我创新，寻求新的方向
现在是时候转车头想想怎样才能更适合当前客户群体的需求了。
对产品本身而言，板块的折旧是不可避免的，过时的设计已经不符合当前购房者的需求。
这些都是现在国际社区面临的难题。
与巅峰时期相比，这个第一代国际社区确实没落了。
看看古北的现状
又让我想起了一个地方——前滩
那时，以“重建香港中环”为口号的前滩
的确成了黄浦江畔异军突起的国际化新力量。
一跃成为外企巨头的新高地。
这个包容性很强的上海大城市
这条国际化的道路永远不会走不通。
归根结底，也是因为上海从来不缺这样一个以国际化为标签的社区。
所谓的国际化，已经不特别了。
作为当时独一无二的国际社区，古北
从上世纪90年代到本世纪初，环境一直处于领先地位。
但是在上海的发展过程中，聚集了很多国际生活板块，这个概念已经不再稀缺。
有太多的板块被冠上国际社区名称，一次又一次地冲击着古北。
从居住属性来看，产品本身就是最终的竞争力。
同时，我们也必须承认
白色的月光还在，但是已经老了。
上述为正文，来自灯央
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