为什么上海144平的房子首先要回暖？
认为最近大家都有一个疑问，那就是房市到底有没有回暖？
看看最近国家统计局的数据，可以在一定程度上反映当前市场的火爆状况。
从去年十月开始，上海二手房价格指数强势由负转正，并且在此之后。连续四个月上涨， 今年一月累计有一定的涨幅。
资料来源：国家统计局
具体来说，不同区域的交易趋于分化，特别是上海“1118”新政于12月1日实施，普宅定义正式撤销。，本月超过144平方米的二手房价格大幅上涨。
资料来源：国家统计局
到了2025年，这两个月市场上也有很多声音，一些新房销售和中介反应，大户型的确变得更好了。
现在，让我们来看看这些144 平平以上的房子，是否真的在回暖？
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近期交易确实有所改善，内环内表现突出。
从2014年底开始，上海发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》。当时普通住房和非普通住房的划分线还卡在140平方米，一旦实施就持续了近10年。直到2023年底，建筑面积标准才从140平方米略有提高到144平方米。
根据近几年的交易数据，在全市交易中，超过144平方米的房屋大概在全市交易中。占比只有5%，相当于每笔交易 100 房子里，只有 5 套是 144 平以上， 的确不算太多。
资料来源：兔博士APP
2024年全年成交情况，也与往年相差不大，但单看今年1月，单月成交比例。第一次突破6%。
别忘了大户型的商品，尤其是200平以上的商品，还有一定比例的别墅。
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除了别墅这一特殊产品外，还可以看到不同区域的交易。
能看到144-180平卖得更好，属于比较标准的改进客户群。
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那么最近交易的这些房子主要在哪里？
从环线来看，内环最多。去年10月，不到10%。新政实施本月增加到近15%，这两个月保持在10%以上。也从侧面说明我们在用脚投票，更愿意选择。大规模的城市二手房。
由于供应量大，总价低，外环外表现略好于内中环和中外环。
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分区方面，内环内核心区域黄浦的势头最强，一月份的成交比例更是全市范围内的一骑绝尘。
在浦西，长宁、静安和徐汇也是144平方米以上房屋的主要交易区。
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青浦和松江是外环外主要生产的大型公寓。
此前盘点过，青浦徐泾和松江佘山等，几乎所有挂牌数量最多的小区都是别墅。
由于浦东整体范围较大，交易套数累计也有一定规模。
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哪些板块和社区在成交？
下一步是具体到各个板块。
去年超过144平方米的成交房屋分布，在全市范围内比较分散，各有代表性。
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首先是城市地区十分成熟的板块，如徐汇徐家汇和普陀长寿路。
二是浦东花木、杨浦新江湾城等老富人区。
古北长宁、闵行古美以出口房为主，房型144平方米。 大两室，180平方米 的大三房。
还有徐泾、嘉定新城、安亭等郊区板块，自然有大量的大型房间类型。
聚焦今年前两个月，热销板块又发生了一些变化。
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在松江新城、中山公园、上大、浦江等板块，奉贤南桥的总成交量都有不错的表现。
拖出各小区的成交情况，很多都是我们熟知的品牌开发商和优质房源。
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交易前四名中直接有三位被仁恒盘包揽，还有瑞安瑞虹新城、世贸滨江花园、老牌豪宅星河湾。
也就是说，这些社区的目标客户购买力更强，极度渴望市场上又大又好的标杆房屋，非常认可品牌和红盘。
而且浦东的富人买的比较凶，可以说很多板块都是全面开花的，从联洋、陆家嘴、世纪公园，到唐镇、北蔡、张江，连最远的临港新城都有亮点。
哪怕在同一个小区在里面，144平以上户型的交易也开始逐渐优于小户型。
对于徐家汇的尚汇豪庭来说，大户型的成交价格和周期都比较长，业主更不愿意出售。
从链家整理数据 ，仅作参考
同样如此，北上海大宁板块的明星小区——大宁金茂府。
资料整理自链家，仅供参考。
根据中介小哥的说法，尽管“1118”新政刚刚推出三个月，但是刺激力度不容小觑。
要知道普宅标准撤销叠加满二，这些房子可以瞬间少交近百万的高额税费。
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为何144平 最先回暖
毫无疑问，“1118”新政的好处是根本原因。
长期以来，144平以上的房屋存在交易堵点，挂牌和交易比例不够好。
适时疏通政策端，从面积认定和契税两个方面，降低大户型的交易成本。
新政示意图上海“1118”
第二个主要原因是供应稀缺。从2022年到2024年，二手房的供应主要在144平方米以下，长期保持在94%左右，今年年初才勉强降到92.7%。
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不但可供选择的二手房不多，新房市场也是如此。
自2006年上海出台7090政策以来，进入了新房小户型时代，100平的小三房成为标准。从2020年到2024年，上海的新房总共供应了32万多套，其中不包括别墅，但超过150平方米的公寓数量只有7.5%。
最终是大面积的房价表现更为坚挺。
根据2023年至2025年1月的官方统计数据，房价涨跌与面积段密切相关。
本轮行情中，上海90平以下的房屋受老破小的影响，跌幅较为突出，与144平以上的大户型相比，新房子更加保值，二手房更加抗跌。
资料来源：国家统计局
同时，新房子的定价策略也开始发生变化。
现在上海很多新盘的“一房一价表”中，大户型的价格都比小户型高很多，在开盘现场也经常先被抢走。
整理自：每个项目一房一价表，仅供参考。
现在上海是“改善当道”，市场由改善人群主导，对大户型的需求日益增长，我们一直告诉大家。
曾经流行的小三房，第三间房实际上只有不到8平方米，连一张床都放不下，根本无法满足真正的居住需要。
假如按照144平、75%的得房率来计算，第三间房的面积一下子翻了一番，可以从15平开始，实用性一下子就强了许多。
杨浦滨江
它们被称为刚刚改造的三房，以及150到180平方米的四房商品，现在越来越受欢迎。
尤其是豪宅板块，越大越贵，比往年卖得越好。去年滨江凯旋门三期开盘，总价1.1亿元的“顶楼之王”直接被夺走，吸引了大家的目光。
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在全国范围内，上海楼市一直是风向标，大家都很关心这里卖得好不好，哪些房子卖得好。
从去年12月到今年2月，超过144平方米的商品上市和交易量都有所增加。
但是整个行业，无论是二手房还是新房，大户型都在拿走小户型的蛋糕。
对于开发商来说，降低土拍和新房限制无疑是一件好事，他们可以根据位置和市场需求，灵活地开发更多面积的商品。
在政策和市场的双向推动下，也让购房者对户型和面积的选择有了更多的期待，生活条件有望得到改善。
下一个三月的小阳春数据，也可能与前几年不同。
本文来自微信微信官方账号“真叫卢俊”，作者：远山，36氪经授权发布。
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