万科也有万物云

万科A在11月至今的42天内发布了15条公告，其中8条与担保贷款有关。

这个缩影——今年以来，万科通过多种方式积极稳定现金流，防止流动性枯竭。

因此，万科在货架上放置了大量资产，这些资产是万科在探索房地产行业边界时取得的成就，其中一些已经成长为其领域的头部品牌。

曾经有人说，能够重新定义行业，不断探索行业边界的企业才是伟大的。

万科曾经这样做过，被人津津乐道。然而，有一天，随着房地产行业的周期转型，这些创新和探索的内容戛然而止。

现在，人们更好奇万科能否生存。万科还剩下什么？在失去光晕后的万科系统中，哪个业务保留了相对完整的万科精神？

前者是业主和投资者最关心的问题，而我们今天更想谈谈后者。

01

万科曾经有一个庞大的系统，探索了相当多的多元化业务，试图进入不同的领域“重建一个万科”。如今，只有万物云活得最健康，最不可能放在货架上。

上半年，在物业领域竞争加剧的环境下，万物云依然拿出了一份亮眼的财务报告，收入176亿元，同比增长9.6%，实现净利润8亿元。

十月二十三日，万物云通过分红向万科输送了约6.8亿元弹药——在资金方面不断回馈万科集团。

万物云最近的几个动作也向我们展示，它仍然像以前的万科一样在做一些事情:在自己的主营业务中做扎实的拆解服务流程进行标准化重塑，同时在商品价格范围、业务范围、服务模式三个方面探索新的界限。

价格方面，万物云正在实验从2.5元/平方米/月以上的住宅物业服务区间下沉到2元/平方米/月左右的价格区间。这个价格是一二线城市特别敏感的区域，意味着可以覆盖的存量社区很多，万物云可以到达的社区数量会直接翻倍，对一些非品牌物业产生影响。

在业务领域，万物云2024年收购丹田物业，大规模进入校园、医院物业服务跑道；与高和资本合作，增加社区商业跑道；此外，2020年入股戴德梁行，拓展商业企业服务，以及生活服务、工业园区服务、家装等。之前万物云探索过，突然让人产生一种错觉:

过去万科想要进入的业务范围，今天，万物云都以自己的方式渗透进来。

然而，物业服务是一个劳动密集型行业。用万物云掌门朱保全的话来说，这个行业“不会有全局规模效率”。为了提高效率，我们必须从两个方向做作业。第一，增加局部密度，提高复用效率，第二，采取技术路线，提高管理效率和AI替代。

上述三个方向，正在重新定义万物云。

当前，万科A的市值约为1026亿元，万物云的市值约为228亿元，但是万物云的市值曾经超过了530亿港元，而且其中也有一些新业务不包括在内。

朱保全表示，在房地产下行阶段，物业公司正在改变轨道，万物云将重点走向三个方向：资产，低碳，AI。

"从物业管理向资产管理转变，从物业管理向能源管理转变，从人管人向事管人转变能力."

未来万物云的方向

回顾过去，十年前，“2014年12月17日，(万科集团在战略层面)批准万科物业能够走向市场，万科物业被释放到市场，比如脱疆野马。”

而且十年前，正是万科喊出房地产进入下半场的时候。

02

万物云已启动计划：下探2元钱区间，杀入低价市场。

对现有的物业服务业格局而言，这是一个重大消息。

实际上，万科物业推出新产品“智选”，利用差异化服务建立“弹性定价”，进入低价市场。

万科物业“智能选择”产品以“项目物业服务全周期”为主轴，对社区95个服务空间和1530个工作目标进行了充分梳理，共有508个工作SLA(服务事项)，形成了各类服务事项集。然后，158项必选服务和350项自选服务被分类选择，通过选择不同的组合形成自由定价。

据报道，必选服务与万科物业的目标群体有关，自选服务不仅可以选择事项，还可以选择频率。

万科物业市场管理合伙人邹明表示，过去物业服务的价格往往是通过“包人头”的定价模式，业主无法真正参与定价过程。同时，重庆物业费减价事件和青岛物业费限价一刀切的行业背景，成为万科进入股市、推出低价产品的前提。

据悉，万科物业正在北京等少数地区进行实验，杀入低价市场，并非万科物业要拥抱价格战，而是建立在跑通方式、计算账目的前提下。

除了推翻标准化定价，万科物业真正有信心进入低价市场的另一个原因是万物云升级了智能产品，推出了“宝石”空间操作系统，使用“人人” 机器 “远程”的方法可以省人提效。

根据万科物业的计算，如果服务对象的价格区间达到2元左右的水平，企业将获得新的业务增长空间，大幅增长110%左右。

03

新推出的“宝石”，加上万科现有的“黑猫”、“菠萝”，形成万物云智慧三件套。

其中，“黑猫”主要是一个智能交通系统，“菠萝”是一个自助客服系统，而“宝石”是一个基于AI的新产品，包括硬件和操作系统。

朱保全将“宝石”与Airbnb进行了比较。前者名下没有酒店，但深刻改变了酒店业。显然，万物云也想改变物业服务企业管理的底层逻辑。

从2015年第一次推出设施管理系统到今天的“宝石”，万物云已经迭代了近10年，从早期单一的数据集成，到空间内各种设备的“链接”，再到“宝石”利用AI技术处理数据并做出决策，通过平台向物业员工报告，准备人力资源和机械设备。“从2012年开始，我们每年都会获得1-2的营业收入。％把钱投入到技术上，从最初的1000万元投资到现在的1000亿元投资，希望未来十年‘宝石’能成为中国物业行业带来质变的科技产品。”

“宝石是空间操作系统，也是项目智能决策的核心。”它拥有支持CPU的基本边缘计算率服务器。、GPU、内存扩展，可以处理视频流、音频流、信息流、算率流、地理信息流、能源流等，同时也可以通过AI算法进行决策。

36Kr作者在现场看到，通过“宝石”，不仅可以检测建筑物和空间的实时运行情况，还可以远程开关空调和灯光，预警垃圾没有放在指定位置，陌生人进入，同时发放工单。同时，“宝石”还可以检查和统计建筑物的能源利用和资产运营，并提供决策协助。

据了解，“宝石”产品和能力可以在房地产空间中普遍使用，已在万科幸福声誉、创智云中心、中山大学光明校区、中山大学光明附属医院等多种空间布局。

新产品是万物云在技术层面对“蝶城”战略的加码，是在用技术做比人做得更好的事情。从“管人”到“管人”，“管人”走到了极致。所有坐着不动的职位，都被AI所取代。"(朱保全语)

从万科到万物云，我们一直对“依赖人”保持警惕，“宝石”不仅是一种商品，也是企业达到一定规模后遇到管理半径问题的一种方式。“宝石”提高技术，进入低价市场提高区域布局密度。两者都是在“物业是局域网”的逻辑上加的。

万物云目前有658个蝶城，三年的目标是实现1000个蝶城，增长52%，这是万物云未来业绩增长的最强基础。

04

万物云在进行“蝶城”加法的同时，继续拓展新业务，其中，并购是一种十分重要的方式。

今年，万物云收购了丹田物业，进入了校园、医院的物业服务跑道。

据丹田物业总经理俞锦龙介绍，目前国内高校和医院物业服务年合同金额超过1200亿元，规模和潜力巨大。但是与万科物业专注于30多年的住宅物业和万物梁行长期耕耘的商写物业相比，还有很大的不同。比如从资金来源来看，住宅和商家写的物业费是业主和企业自己筹集的，而高校和医院的资金都来自财政支出，容易受到公众的关注，在使用上有严格的第三方评价；在空间特征上，高校和医院有更多的管理空间和更多的人流。并且必须365*24小时不间断工作，确保设施运行良好。

丹田物业目前在全国范围内服务了260多个项目，包括138所大学和46所三甲医院。

据报道，目前国内95%的大学和医院物业服务都是股票业务，对于新进入来说尤其困难。万物云和丹田物业之间，一方有多年的大学和医院跑道服务经验，另一方有更多的内外部资源和“宝石”系统。

俞锦龙说:“明年年初，我们将陆续投资大学和医院的“宝石”系统。在宝石的支持和空间运营中万物云的沉淀下，我们相信空间效率可以重新定义。让财政支持的每一笔钱都能获得更多的利润。”

对目前这个阶段还在继续“并购”的问题，朱保全解释说：“五年前并购很疯狂。..关于并购我，我将谈谈我的看法。从全球轻资产公司的发展历程来看，并购是唯一的途径。..所有企业都希望未来的增长，并购是第一位的。其次，今天看中国的物业管理企业，从某种意义上说，在五年前的疯狂M&A，M&A目标本身的财务报告并不干净，因为公司刚刚进入市场，原来是房地产公司下属的公司。即使他急着去市场，我觉得他的财务报告思路还不够。经过这五年的变化，无论是打算收购的公司，还是被收购的公司，大家对一家物业公司的财务报告都有了更深的了解。，所以今天看什么不看什么，更仔细的看什么，哪里有坑，哪里有猫腻，大家已经很清楚哪些数据是真的，哪些数据是假的，大家已经很清楚了。经过这一轮训练，这个行业才真正走向市场。"

同时，朱保全透露，由于降低成本等需求变得紧迫，原本相对稳定的甲乙连接正在被打破，在工业园区等空间的物业服务领域，因此出现了新的进入和快速扩张的机会。

也就是说，万物云仍然保持着扩张的步伐，维持增长速度是当前房地产产业链企业建立内外“自信”的最重要因素。

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