开发商怎样才能不做砸项目？

事实上，长期关注我们的朋友会知道，我们的内容将与他人不同，这是因为我是一个纯粹的房地产人。

在做内容之前，我有十年的房地产开发经验

严格来说，我是一个古典的房地产人。

所以今天这篇文章，就是站在房地产开发商的身份，和大家聊聊如何做好产品。

目前客户购买好产品的意图已经很明显了，对于开发商来说，他们都知道自己有决心做好产品，每个人都能看到。

但是什么样的开发商才能做好产品呢？

而什么样的开发商才能做出好的产品？

这个问题本质上并非想不想，而是能力及体系的问题

正因为如此，我才开始向大家强调我是一个房地产商。

希望大家能在这篇文章中摆脱情绪。

设身处地为开发商着想什么情况下，一块土地最终会成为一个真正的好社区。

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先要知道，开发商本质上是一家企业。

它是一家商业公司，房地产销售也是一个商业和交易的过程。

希望大家能理解这个前提。

为什么要提到这个问题，由于我发现许多人通常会忘记这个最简单的道理。

因此，一家商业公司，在什么情况下会做出更好的商品？

第一，市场有需求

制造更好的商品，帮助企业获得更好的利润

或许更好的产品虽然利润率变化不大，但可以解决去化的问题，帮助企业实现现金流

外部世界一定有这两种可能性。

但是内部也需要具备两个要素

一是整个开发进度允许，给企业时间做好产品，二是能力允许，企业有能力做好产品。

有了这四件事同时存在，最后一个好社区才会真正落地。

假设市场上有严重的一二手倒挂。

不管做什么产品，房子都可以卖，开发商遇到再好的土地也不会有急切的理由，一定要做好商品。

或市场恶性竞争严重，每个人都平躺着，企业自身能力不完善。

那么很有可能就是躺着快点做一个标准化的产品，然后用价格或者渠道来处理战斗。

其次是能力

基本上没有一个开发商会说自己没有能力，但是市场上大多数产品都是中等的，这是怎么回事？

本质上还是因为一个项目在开发过程中有很多环节，以及企业大了以后组织结构复杂后造成的项目。沦为平庸

真正有能力的人不能管理所有的细节。

而且由于各种外部因素在阶段过程中层层妥协，从而使好的产品在当下成为偶然性

这样也能回答为什么一家公司做大后首先要做的就是做产品线规范化的原因。

正是因为企业规模大，组织结构会变得臃肿冗杂，没有任何意外，出现不良商品的概率会更大。

标准化的目的是提高底线，降低坏产品出现的概率。

但是产品线和标准化本质上并不能保证一定的好产品。

甚至与好商品没有直接联系。

另一个因素也是整个商业模式，实际上很容易让交易团队保持相对短视。

由于项目以销售为商业闭环，在开发商的工作界面中，

所以组织结构的注意力肯定更多的是短期讨好客户。

这个问题并非好坏，而是整个经营方式决定了短期的讨好需求，更加迫切。

在后期，这也导致了一些非常重要的环节

例如，在未来的市场需求等环节，资产的抗折旧能力、空间的经营场景、产品的实现能力不足。

而且这也导致了现在大量的房地产企业基本上没有 C 端口口碑的原因

02

假如上述描述不够直观，我会给你。复原下一块地开发的过程

第一，一块地大概率是招拍挂下来的，这也意味着土地成本不太可能太低。

而且在目前的市场环境下，未来几乎没有房价飙升的概率。

换言之，做一个项目的利润率是有限的，并且可以看到。

之后，第一步就是市场定位。

设置多大面积，几乎是什么等级？

在土地交易阶段，面积的大小很可能是明确的。

大多数职业经理人对产品做什么级别的判断标准是：我们旁边有什么标准，我们也有什么标准？

这种定位相对安全，也让职业经理人有了更多的交流。

其次是设计招聘和成本计算。

大多数房地产企业都有一个标准，会重点关注价格。

由于在大量的竞标供应商中，似乎很多也看不到本质的区别和特征。

另外，即使是长期的合作伙伴，一些大型开发商还会要求乙方给行业最低价。

假如在最低价或过程中没有涨价，将来也不会和你合作。

而且房地产企业内部的支付周期也会无限漫长，坏账出现的可能性也很大

它是对开发商财务最优化的处理方式，但对乙方并不友好。

但是羊毛出在羊身上，所有的投入产出最终都会显示在项目本身上。

最后到达了营销

一开始营销并没有确定定价和推广，而是在营销之初确定了节点。

也就是说，公司希望什么时候能尽快还款？

因为回款周期代表财务成本的最终是多少？

对于一个项目来说，另一个变量成本是财务成本。整体开发成本越长，越贵。越早卖出，越早做好。也许企业会赚更多。

这些可能就是整个环节。

但是每一个环节都有 5 需要签名和审核个人以上主管。

一项工程需要近百人同意，不同部门需求不同，不同管理层风格不同，游戏也成了常态

另外，内部统一后，需要在外界敲几十章，一个项目最终会出现在客户面前。

所以每个人都感受下面的环节和流程。

即使每一个环节都维持着 99% 统一价值观，50 第二方之后的结果是 0.605，恰好合格

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因此，一个好的社区的出现确实需要一些概率，甚至需要一点运势

所以什么样的品牌会有很大的机会产生好的产品，或者我们认为更有可能做得更好。

它的确是一个哲学问题

但是根据我这几年的交易经验，感性上有这些情况。如果能发生，那么这个项目的整体开发水平还是比较高的。

1、如果是小企业，老板自己做项目，这个项目的水平很可能不会低。

一家公司最有实力、最有眼光、最聪明的一定是老板。

上司的带头代表着本项目的基本分数较高。

另外更重要的是，由于老板的带头，部门内部的沟通障碍较少。

每个人都有脾气也要给老板面子，只要老板把做好产品的决心传递给项目团队，那么团队就会配合。 120% 的完成指标

2、大型企业的产品面有突破，必然伴随着组织结构的大调整。

过去 20 每年都能做大的企业，都不是产品主义公司。

换言之，旧的组织结构也不是围绕商品优先而构建的。

那么，如果那些传统的大型企业想要导出足够好的商品，那么内部必须重组组织结构。

在过去的两年里，保利华润中海这些公司一直处于浪潮中。请仔细看看这些公司的内部结构。

R&D或设计部门的负责人在集团中承担着更重要的责任

只有重新梳理这种组织结构，才有可能登陆旗舰商品。

3、外部设计部门大量采购架构。

此外，还有一种可能是，当一个企业遇到一个特别想做好的好产品时，另一个更可行的开始关注优质乙方。

也就是之前稳定的合作伙伴开始不再使用，寻找更好的合作伙伴。

一般来说，项目越好，乙方的整体设计部门就越大。

所以，如果你去售楼处，不妨关注一下项目介绍团队中的几个设计师。

假如只有四个，那么也许还是常规路数。

但是如果一个项目被录用了 8 一个以上的设计团队，各尽其责，各尽其责，那么这个项目的起点肯定还是比较高的。

以前在武汉看到宸嘉的一个项目，光是设计部门就有了。 20 个，设计费用只有一亿元，你觉得这个项目的起点水平怎么可能不高？

当然，在其他前提下，社区会出好社区吗？

当然有可能

只是其它情况要具体看一下，不可控变量也会变得很高。

04

最终要强调的是，今天这篇文章并非为开发商讲话。

只是相信大家在看房选房的过程中都能辨证看问题。

项目的质量是综合因素的结果，但每一套房都伴随着买家漫长的周期。希望大家最终都能得到自己想要的。

上面是正文，真的叫卢俊。

这是卢俊微信官方账号的第一个名字。5547篇原创文章

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