最近绿城怎么花钱？

今年以来，随着房地产行业日益“卷”，房地产企业之间的竞争日益激烈，大家的目光反而被绿城这家房地产企业所吸引。

无论是前八个月的销售业绩清单、新增值清单，还是权益征地额度排名，绿城都稳居行业。前三位，华润、中海、保利都是国家央企巨头之后。

为什么现在绿城这么厉害？

大多数人脑海中出现的第一印象，应该是因为它的商品足够可以打，以“产品主义”为主。 ，但是事实上，我们认为有一个地方被忽视了，那就是绿城不同寻常的投资逻辑，现在绿城敢这样花钱，到处抢地王的底气就是这样。

01 聚焦浙江本营

盘点一下，现在头部房地产企业中，只有绿城坚持垂直深耕， 而非摊饼全国化，即在如此长时间的积累下，绿城今年继续稳居浙江本营的TOP1。

根据数据灵统计，上半年浙江竞争尤为激烈，新房市场成交额约为3738亿元，绿城继续领先360亿元，市场份额达9.6%。

资料来源：数视灵

甚至在克而瑞上半年的大浙江房地产企业名单上，实现了流量、权益、全口径的“三冠王” 。

资料来源：克而瑞浙江

这种总金额离不开省内绿城的全面霸权，细分为绿城。 13个城市，如杭州、嘉兴、义乌、宁波、台州、丽水、衢州、德清等，绿城占据主要市场份额， 全省的 “含绿量” 持续增加浓度。

上半年，杭州推出了桂月云翠、锦海棠、西海棠等13个项目，实现了18次开盘销售。上半年，义乌和台州都有高端品牌。前者完成43天55亿元，后者90天卖出25亿元。上虞晓风印月在当地高端市场的份额超过70%..

除销售业绩外，再看交付方面，上半年绿城在 浙江交付了21个项目，近19000套房子，仅6月份就交付了11000多个项目，再创历史新高。面对如此大的规模，绿城依然完成了“零延迟、高质量”的交付，坚持每个城市的每一盘精细化运营。

四月份还在联合华为，把义乌凤起潮鸣作为华为全屋智能的第一个试点，不断提升产品实力。

此外，上半年绿城仍在浙江地区，率先开辟了15个2.0版全维实景示范区，规范80%的公共空间，根据项目特点定制20%，确保每一栋楼都是独一无二的，比如杭州绿城江南岸，甚至还有壁球馆，被称为“室内运动第一”。

绿城江南岸壁球馆实景图图

当然，这些硬件设施只是其中的一部分，绿城也在不断经营各种各样的硬件设施。社群，今年浙江新发布了“一起ING”的社区品牌主张，为每一个楼盘注入温度和活动， 并且启动了“社区主理百人计划”，为全社会增加了184位主理，通过资源共享，优势互补， 引进了47个社区空间资源，如奉化凤麓和鸣的运动主题架空层、桐乡凤栖春澜汀香园茶室等。，各城市“绿城会”开展了300多项社区活动。参与人数超过2万人。

在土地市场上，绿城也及时补充了浙江。上半年共拿到15块地，8块以上地集中在浙江，包括杭州的月咏和风和沁百合，宁波和嘉兴的地块。

根据中指研究院的统计，前8个月绿城在浙江的征地面积为71万平方米，排名第四；权益征地金额为149亿元，排名第三。

正如绿城管理层所说，浙江地区坚守“区域焦点，城市深度培育，做到一成一“规划策略，保质保量，稳定客户群，稳定销售。

02 转变为“以销定投”的运营模式

到2021年底，绿城便开始坚持聚焦。“10 25”座城市，即主动攻击北京、上海、杭州、宁波、南京、广州、深圳、武汉、成都、西安等10个战略核心城市， 其中4人位于江浙沪。

25个城市看机会布局：江浙有苏州、无锡、义乌、台州、嘉兴等，其他地区有天津、合肥、长沙、福州等。

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

从2021年到2024年，这四年至今 也可以看出，绿城征地的前列城市范围并没有设定具体的征地指标，而是根据市场走势和自身现金流状况而定。适当调整，坚持以销定投的策略。

上海就是经典案例，其实， 绿城已经离开上海很久了。直到去年8月，偶然在上海拿下嘉定、青浦、闵行三块地，打造了“三章花”留香园、春晓园、沁兰园，均在外环外。主力总价在600万到800万左右，但刚刚改变定位，取得了不错的销售业绩。沁兰园连续三次触发积分，开盘当天售罄。总销售额超过95亿元。

这一成就无疑给了绿城很大的信心，上个月 投入60亿元，在徐汇滨江和虹口赢得了两块土地。前者是合适的豪宅，后者也是中高档改进，继续探索升级产品。

资料来源：上海土地市场

即使在“地王”诞生的那天下午，也有报道称绿城负责该地块的工作组已进入现场。

图源小红书@魔都害人。

绿城继续补仓上海，自然是为了缓解“杭州依赖” 。

此外，为了通过高端路线突破，依靠高能城市反馈业绩，它决定了它只能获得更多的核心地块，这就是为什么即使今年溢价很高，它也会继续在上海获得土地并加大努力。根据财务报告，截至6月30日，绿城共有151个土地储备项目，包括新建和待建。

十大战略核心城市占比高达55%，上海土储金额达509亿元，仅次于杭州，排名第二。

03 "没有好城市，只有好项目"

在中期业绩会上，行政总裁郭佳峰强调，绿城将投资重点从城市转移到项目上，不会因为城市能源水平而放松对项目的判断。即使是一线城市项目也可能遭受损失。他用“重项目，轻城市”来形容目前的投资思路。许多热点城市的土地拍卖市场出现了。容积率低，溢价高，价格高热门改善型宅地。

根据不完全统计， 今年绿城的征地包含在内接近一半的地块容积率低于2，这类低密度的优质地块，适合建造豪宅，或改进型产品，非常适合凤起系、庐系等商品。

今年苏州两块的“地王”就是最典型的代表。两个板块的容积率只有1.02左右，可见稀缺性。绿城深入思考了两块土地的特点，充分发挥了它们的作用。首先，它们为狮山Z03号地块带来了一个优雅的房子，符合其“非繁华不入、非宜居不立、非人文不往”的选址理念，然后为苏州双湖02号地块带来了法国玫瑰园豪宅。 ，主推叠墅、联排两种纯业态，建筑面积约280-400m² 。

苏州绿城玫瑰园效果图

可以说，在苏州，不缺大房子，不缺好房子。缺少的是这种终极商品，可以让高净值客户弯腰积极追求。还有一些三四线城市，自身能量水平不够，当地楼市表现一般，但是拿出来的地块真的可以打。

以义乌凤起鸣潮为例，它不仅是老城区的低容积率地块，而且利润率足够高，土地拍卖的竞争也不大。现在愿意去三四线拿地的开发商不多，绿城基本处于“杀疯”的状态。

义乌凤起潮鸣今年四开四完，短短不到四个月，合院加平层共有四个月。大约42亿元疯狂出售，为今年绿城浙南公司的大部分业绩做出贡献。

资料来源：义乌绿城，义乌城建局

并且，随着 随着房地产市场逐渐进入质量驱动时代，各地在土地拍卖阶段增加了“优质建设”指标，进一步明确了地块的标准。像苏州公园这样的土地，需要不少于5000元/平方米的标准，以改善为王的出路，有利于绿城等主要产品的房地产企业在具体项目上有更多的展示才华。

04 结语

最后，我们来看一组财务数据:上半年，绿城银行贷款比例上升至77.9%，平均融资成本为4.0%，期末资金成本为3.9%。

在这样的市场条件下，能让金融企业扩大贷款额度，降低利率的公司，一定是经得起考验的稳健公司。这组数据是绿城资本市场认可的最好证明。

绿城在各地从拿地到开工再到回归正义。经营效率，也在不断提高，在6.7个月内，西安拿地至首开周期大幅缩短至3.5个月， 杭州的土地收购周期也从8.8个月加速到7.1个月。绿城之所以能保持相对积极的投资态度，是因为它稳定的销售状态和现金流带来的财务支持，以及目前市场对改善型产品的需求，正好符合其强大的产品实力。为了创造这样一个又一个的记录。

本文来自微信微信官方账号“真名卢俊”，作者：真名卢俊团队，36氪经授权发布。

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