上海楼市迎来新一波下跌

最近，在朋友圈里看到一条“大新闻”。

瑞虹新城九期，中粮瑞虹海景一号 价格十万成交。

很多人感叹，“瑞虹新城”的房价“崩溃”啊！

每个人的普遍印象都是老破小，郊区正在疯狂下跌。

事实上，当每个人都没有注意到的时候， 很多前期坚挺的地方，面临着房价的下跌。

房地产市场上涨时有先涨，有得益于市场跟随上涨。

同样在楼市下跌时，也有先跌的，也有在整体市场影响下跌的。

差的、弱的一般都是先跌，快跌，这几年刚需房东的感觉会特别明显。

当整体价格下跌，商品板块之间的差价大幅拉开后，原本坚挺的自然也开始了。 扛不住 了。

瑞九被砸盘

对瑞虹新城成交的这套房子，我们有一个特别的了解。

九期五号楼一楼瑞虹新城。

建筑物面积195平方米，最终成交价格2090万， 每平方米的价格只有10.7万。

房子的户型没有问题，小区2023年才交房。 房间，唯一的缺点就是一楼。

这次的成交价格确实很低，从瑞九现有的挂牌和成交情况来看， 而且的确是“砸盘”。

瑞虹的主人被邻居狠狠地打了一顿。 背刺 了一把。

目前链家上只有一套交易，高楼层的价格接近17万。

今年年初瑞九有一套法拍房，同样的成交价格也很高。

这套房子191.35㎡，拍卖价格为13.3万，最终成交价格为17.8万/平。

到目前为止，链家上最便宜的挂牌房子，低楼层也要14.86万/平。

就算和这个挂牌的房子相比，价格也是一样的。 接近30%的下跌。

事实上，房主一开始也想卖14万，一路降到10万。

出国的原因是急抛，因为要出国。

每个人都知道这个原因，10个卖房子9个出国。

估计房主一开始就是投资者，看着房价下跌，担心自己会赔钱，赶紧让价。

2021年初开业时，这套房子的价格是8.7万/平，根据目前的成交价格，仍有超过300万的利润率。

可是房主却 瑞九的价格完全受到干扰， 下一步要卖房子的房东和要买房子的用户都会把这套房子列入参考价格体系。

而且至少有20%的减幅影响。

挺不住了

瑞九的房价“暴跌”既有个别房主砸盘的随机性，也有市场的必然性。

从老破小到老破大，再到郊区次新，再到市区次新。

上涨时是螺旋向上，板块商品逐步完成价格上涨。

下跌时也是螺旋下跌，板块商品逐步完成价格去泡沫。

现在这些类型的商品正面临着 挤泡沫 阶段。

除了像瑞九这样估值很高的次新，还有世纪初热门地段的商品房。

比如徐家汇莱诗宅。

新加坡公司凯德置开发的莱诗豪是2006年上下交付的优质建筑。

曾经是徐家汇最受欢迎的建筑之一。

而且位于徐家汇中心，紧邻美罗城、东方商厦、徐家汇地铁站。

就是完全享受徐家汇的核心配套资源。

高峰期，莱诗豪160平的公寓成交价格为16.8万/平。

但最近同户型的成交价格只有10.9万/平， 持续下降35%。

事实上，在莱诗豪降价之前，像徐汇中凯这样的200多平公寓基本上都是13-14万的成交价格。

东方曼哈顿旁边的一些房子已经是10-11万元的挂牌价格。

位置的确可以支撑价格的下限，但产品的变化会决定价格的上限。

莱诗宅曾经是一座豪宅，富人和外国业主很多，但如今的莱诗宅只是一个中产阶级。

例如马当路汇龙新城。

汇龙新城，马当路三兄弟“淡永汇”之一，最近卖出了一套196房型，价格只有10.4万/平。

在汇龙新城最高峰期，价格约为16万/平方米， 还损失了至少35%。

这套196平的公寓位于汇龙新城的楼王位置，这套公寓也是高区的房子。

可以算是小区内最高价值产品的暴跌。

翠湖天地的价格都在下跌，这些蹭新世界流量的项目自然撑不起高价。

另外一个是非热门地段的次新。

最为典型的是徐汇田林板块。 尚汇豪庭。

田林板块以老破小为主，尚汇豪庭已成为该板块的代表性项目。

以前尚汇豪庭的两室可以卖到16.6万元，现在只有13万元。

跌掉了21%。

假如原来高价成交的是低层，那么至少有25%的下跌。

来自新房子的冲击

曾坚固的板块现在继续下跌，内因是挤压泡沫，外部因素是新房的冲击。

今年上海中环的中高端新房供应十分充足。

正如前面提到的很多二手项目和房子，总价格在2000-3000万之间。

而且新房子会有很多替代品。

和中海顺昌玖里一样，148平，183平都是2000-3000万。

190平方米汇元玺总价2000-3000万。

中海领豪的主要产品也都在这个总价区间。

自然，今年上市的这些新房并不一定都比原来的二手商品房好，但 对于购房者来说，产品和价格的优势确实很吸引人。

新房子卖14-16万/平，那些20年房龄的二手房也要买16-17万/平。

那客户自然 更倾向 于新房。

而且倒挂的二手必须接受重归正挂的命运。

目前市场上，除少数次新房外，绝大多数倒挂的二手房已不具备倒挂条件。

如果不降价，就不可能找到顾客。

另外一方面，也意味着 这种类型的二手手开始有捡漏的可能。

顾客可以用大刀砍起来。

房地产市场的调整总是有顺序的，但是这些商品请大家一定要 注意 。

第一个是估值极高的项目。

举例来说，最早的高新花园，学区确实有优势，但给予了过高的估值，下跌也同样激烈。

其次是被抛弃的板块。

在熊市中，这也是反应最快的地方，毕竟接盘者非常有限。

三是房型商品差。

归根结底，现实是客户的话语权在增加，别人可以挑三拣四的时候，一定要选择更好的产品。

四是商品板块不平衡。

就像田林的尚汇豪庭一样，尤其是高总价的房子，同样的价格可以买到徐汇滨江或者全市任何地方，

五是倒挂多的地方。

如今已不是2021年，倒挂价格市场也可以接受。新房子的价格对二手房的影响越来越大。

离新房越远，反而降价的可能性越大。

现在上海总价高的房子这种问题比较明显。

如果是卖这种房子的房东，请面对市场，不要纠结。

房地产市场有周期， 房子有强有弱。

只是前期比较强势，周期下跌比较晚，给了大家更多的操作空间和周期。 宽裕 。

自然，每个人都不必担心无底线下跌。

目前，上海楼市很多产品的价格已经很便宜了，坚挺板块的价格回调应该是上海价格体系重建的最后一步。

所有的周期都取决于个人的操作应对。

现在无论买房卖房，首先要清楚了解市场。

本文来自微信微信官方账号“魔都财观”，作者：观看，36氪经授权发布。

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