土地拍卖缩量明显，降温明显，地方土地供应战略大调整

截至8月底，受新房市场降温传导效应影响，全国土地交易规模同比缩小20%，土地市场热度持续。

根据CRIC数据，2024年前8月土地交易规模约为4.4亿平方米，全年交易量将创下2010年至今的新低。

为了稳定市场，当地政府积极提高土地拍卖管制，在土地供应战略上也发生了一系列积极的变化。

比如上海、深圳、苏州等地，在容积率、得房率等方面放松了控制，为“增加增量”提供了更多的发展空间。

我们认为，目前土地市场的低热主要是由于新房市场的缓慢去化。预计土地市场的低交易会持续很长时间，底价交易仍然应该是中期土地市场的主旋律。

2024年8月土地交易规模约4.4亿平方米，同比下降2023年同期，供地节奏明显放缓。

热度方面，由于房地产市场表现持续低迷，房地产企业现金流没有明显改善，房地产企业投资主动性下降。在这种背景下，整体市场热度再次下降，与2023年同期相比，前8月总溢价率降至4.1%。％。

根据最近的数据，广州、武汉、西安、南京等地8月份的大部分地块本月仍以底价成交，平均溢价率不超过0.5%。尤其是南京7月份供应了很多低密度地块进入市场，最终所有的底价都成交了。

但由于地方供地策略的调整有效，8月份土地拍卖率为10%，环比连续三个月下降，所以拍卖率指标并没有上升反而下降。

为了提高土地市场的知名度，自2024年以来，地方土地供应战略发生了一系列积极变化。比如上海、深圳、苏州等地放松了容积率和住房率的控制和限制，为“增加增量”提供了更多的发展空间。具体来说，可以分为几个方面:上海、深圳等。放开70/90的房间类型比例限制；减少共享面积，不计入公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间；放宽半开放空间的半计容比例，调整阳台的深度限制；消除容积率1.0的土地供应限制；放松建筑密度、高低配置等指标要求；放宽楼高限制；提高凸窗和设备平台的控制要求。发布限高令，控制超高层住宅开发。

就土地供应技术指标而言，同时也出现了一系列新的变化，目前，低密度、小规模、高频率已成为土地供应的新趋势。

1、“低密度”：8月份新增土地平均容积率已降至2.0以下，优质低密度宅地比例上升。

从8月份的土地供应数据来看，2024年以来，各地低密度宅地供应比例持续增长，与上个月相比，新增供应经营用地平均容量仅为1.94，低密度地块供应比例较上月下降0.12。

北京顺义区后沙峪镇棚改用地在一线城市备受关注，这是非常典型的。该地块所属的别墅项目较多，起拍价43.2亿元，容量率仅为1.1，住宅限价6.1万元，名义地板底价约2.3万元，溢价上限为15%。

二线城市方面，南京、苏州供地节奏明显加快也非常典型，南京本月供地以低密度宅地为主，除少数主城宅地容积率在2.2-2.6之间外，其它主城宅地容积率均未超过2.0，在苏州，还有5个容积率低于1.5的涉宅地块上市，低密度地块的供应比例明显增加。另外，天津、杭州、成都等地也供应了多个低密度宅地进入市场，出让价格也在10亿元以内。

2、“小规模”：建面2万㎡下列宅基地占比近一半，“甜等级”小地块减轻投资负担

从8月份的交易数据可以看出，在典型城市，除了少数总价高、单价高的优质“地王级”地块外，大部分都是较小的地块。自2024年以来，建筑面积超过20万平方米的宅地幅度仅为1.3%(125/9780)，仅为2023年的一半。到目前为止，2024年宅地规模有48%。㎡下面，比2023年同期高出12。％。小规模地块的增加，一方面缓解了开发商一次性征地的成本，另一方面在项目发展周期上更加可控，有利于项目融资的顺利进行。

3、“少量高频”：同日，一线城市平均土地拍卖跌至1.7幅，帮助优质土地实现应有的价值。

热点城市的表现特别有限。自打自然资源部全面实施“预供地”、取消全年土地供应次数限制，居住用地转让公告不再要求“全年不超过三次”。到目前为止，各地的土地供应战略发生了很大的变化。实现了小规模、高频率的精准土地供应战略，同日一二线城市平均土地拍卖幅度明显下降。

其中，一线城市平均只有1.7块。以北京为例。2024年以来，提供了5块50多亿的高总价宅地，均为单日单拍。上半年交易的4块15%溢价宅地也是单日双拍。

与2023年同期相比，二线城市平均水平下降到2.2幅。即使是土拍热度较高的杭州也是如此，2024年杭州平均水平同日拍摄3.6幅，2023年拍摄9.2幅。

同一天，拍卖地块数量的减少显著减轻了意向公司的财务压力，帮助优质地块实现了应有的市场价值，帮助市场信心稳定。特别是在预供地制度下，“少量高频”方式方便公司对未来土地供应的规模、节奏、重点区域有更清晰的认识，减轻企业筹资压力，进而从根本上稳定房地产市场。

综上所述，在土地供给方面，地方政府已做出了许多积极的调整，各种政策和指标的技术调控手段已基本应尽。

面临着新房交易规模的整体缩量降档，目前许多城市的库存去化周期呈倍增，能够保持低流拍率和土地交易的持续性，在市场找到新的供需平衡点之前，已经不容易了。

展望最近的趋势，考虑到金九银十的到来，以及下半年以来各地低密度宅地供应的加强，房地产企业的取证主动性将明显回升。在供应回升和交易稳定控制的推动下，一些优质土地的受欢迎程度可能会有一定程度的提高。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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