没想到房子老龄化程度会如此严重。

最近关于“住房养老金”讨论很热烈

很多小伙伴开始担心自己的房子老化后该怎么办，具体什么是房子养老金，这笔钱从哪里来，以后该怎么用？ ...

所以瞬间就有了各种舆论的解读。

但在此之前，其实还有一件事似乎被大家下意识地忽略了。

也就是什么样的房子最有可能使用养老金？

未来那些真正需要房屋养老金的老房子，全国到底有多少？

今日本文，试着回答这个问题。

什么样的房子可能需要“养老”？

房龄动辄 50、60 不用说，老化的水管，充满安全隐患的气体，都是未来装修维护的重点对象。

但是还有一种潜在的情况更值得关注。

实际上是商品房

假如我们遵循它 1998 从2008年第一次房改开始，到目前为止房地产的发展大概已经开始了。 25 年，也是从那时起，开发商进入市场拍地建房，第一批商业住房也应运而生。

尽管这些房子的产权是 70 年，但经过 20 多年的风吹雨打

大部分也逐渐变老

买房子的朋友感慨，房贷还没还清，小区就变破烂烂了。

因此，在这里我们把房龄超过了房龄。 25 年度住房，定义为未来需要大概率养老金的老房子。

倒计算下来，建成时间也就是2000 年

而且当我根据《中国人口普查年鉴》 -“2020”，发觉全国 45791305 居民根据住房建成时间分家庭住房状况。

整理自己：中国人口普查年鉴 -2020》

2000 几年前建造的房屋比例高达35%

也就是 1600 多万户

也就是说，在全国范围内， 3 户居民就有 1 家庭，就是住在房龄 25 一年以上的老房子

这还是只是 2020 年的数据

后边随着年份的不断后移，未来需要养老的房子可能远比我们想象中多的多得多

但是，即使在当下，这也不是最夸张的，

整理自己：中国人口普查年鉴 -2020》

其中 0.4%的房龄已经超过了房龄 75 一年绝对老破小

75 年呀

经过多年的风霜，这样的老小区提供了多么极端的居住环境，我都不敢想。

下一步就让我们好好看看，在房屋养老金正式实施之前，

在全国，这些老房子在哪里？

01

有的老房子比例高于全国水平， 14 个省份

首先让大家心中有一个坐标。

我们前面提到了截止日期 2020 2008年，按住房建设时间划分，全国建于 2000 几年前，家庭住房一共约定。 1600 万家

全国平均比例35%

而且具体到全国 31 在各省，我提前把超出平均水平的都标红了。

整理自己：中国人口普查年鉴 -2020》

可以看出，高于全国平均水平的共有 14 个省市

第一梯队，占比 上海只有50.38%。

二级梯队，占比 辽宁、天津、山西、河北、山东、浙江40%-50%。

三级梯队，占比 北京、江苏、黑龙江、湖南、广东、福建、吉林等35%-40%，

为何是他们

这些省份最明显的能源水平相当高。上海、浙江、北京、广东是生产一线和新一线的主要省份。

所以问题来了，城市能级较高的省份，房子的房龄不应该更新吗？

正好相反

你们有没有想过为什么会有所谓的房子老龄化，本质上是因为过去的原因？ 20 年度棚改城镇化的需要，从而带来了大量的房屋建设。

建造最早的房子，自然也会老得更快。

所以，一个非常重要的原因，实际上来自城镇化

根据国家统计局的数据，2021年 每年我国城镇常住人口是多少？ 91425 万人，城市化率为 64.7%

我们把城市化率拉出来做个对比。

整理自己：中国人口普查年鉴 -2020》

你们会发现，那些建于 2000 年前，住房户数占全国平均水平以上的省份，相应地，其城市化率也高于全国平均水平。 64.70% 水平线以上

也就是说，全国老房子数量最多的省份，就是过去 20 年度城市化最高的省份

这个也很好地解释了为什么第一名会是上海。

作为中国最早开埠的国际城市，当之无愧于全国城市化的领头羊。

随着过去经济的快速发展，上海的住房老龄化也远远高于其他省份。

02

只是没想到上海的房子老龄化了，可以这么高

正是这次数据盘点下来，知道上海有很多老房子可没想到这么夸张，堪称决定性。

首先是老房子绝对得多

50.38%

全国唯一的比例超过了全国。 50% 的省份

现在你在上海这个城市看到的房子，超过一半的房子都是房龄超过一半的。 25 年的老房子

包含在二手市场

我粗略地拉了一下兔博士，直到 2024 年 8 月度上海挂牌数据

近三年房龄超过 20 2008年的小区，挂牌数量基本都在。 60% 以上

这类老房子已成为占据上海房市二手房供应量绝对的市场主力军。

具体到各区

除了浦东最大的，杨浦、闵行、徐汇、普陀都在前面，主要以中心城市为主。

以杨浦为例

现在杨浦上市最多的鞍山三村、鞍山四村等小区，作为上海的老工业区，始建于上海。 20 世纪 50 时至今日，上海市最早的工人新村之一

也曾经是大量工厂工人、劳模居住的地方。

不要说房子老了，据说住在哪里退休的工人，社区内 60 一岁以上老年人的比例高达 48%

而且这也是上海房屋老龄化的第二个特征。

绝对的老

在这里，我独立建设全国。 1949 年前，也就是说，房龄超过了。 75 2008年房子被拿出来了

上海共计 1.7 占据整个城市的万家 1.92%，同样位居全国第一。

这种房子的概念是什么？

给大家看一张我曾经在上海拍过的一套房子。 70 年老破小的照片

外墙脱落，电线横行，停车和上下楼梯困难。

老旧和破旧，肉眼可见。

像这样的社区居然在整个上海都有大概的机会。 1.7 万家，不难想象这些社区未来的“养老难”

而且面对老龄化的房子肯定要多得多 绝对的老

上海也很早就开始了自己的布局。

所以我们可以看到上海是全国第一个进入的国家。城市发展阶段的城市

不管是我们写的彭浦新村，凤南一村。

70 年满老破小的原拆建筑。

还是从 2018 2008年，上海开始大力推进美丽家园工程

对于老旧小区的立面和门面更新，包括新增太阳能充电棚，拓宽道路，完成功能和细节的演变。

据上海市房屋管理局统计，截至 2023 年 10 月底，上海全市仅在月底。 10 个月期间

大便已经实施了老旧小区改造超超改造 1300 投资约1万平方 57 亿元，令 329 一个老小区焕发青春，让居民受益。 16 万家

包括这次提出的“住房养老金”，上海也是第一个站出来的城市之一。

今年率先在浦东等地进行试点

本质上都是为了老房子的处理，做好先行准备。

下一步，我们将目光转向上海以后的省份。

03

第二梯队，第三梯队，仅次于上海的房屋老龄化。

区位分化开始呈现明显的分化

仔细观察它们的区位分布

整理自己：中国人口普查年鉴 -2020》

除浙江外，可以达到的比例 40.24% 以外

占比较高 45.5% 辽宁，44.15% 以及山西、河北、山东、黑龙江、吉林等地的天津，基本都集中在北方省份

具体到户数，尤其是山东

以 146.7 万家的总数，占全国的总数。 在全国排名第一的9.15%

建于全国近十分之一 2000 几年前，山东家庭住房都在山东。

那也意味着，未来与南方相比，北方省份很可能面临住房养老问题。

此外还有一个比较有趣的

位于全国最北端的东三省黑、吉、辽全部上榜，均高于全国平均水平。

至于原因，我觉得不能简单归因于城市化率。事实上，他们背后都有一个清晰的标签。

工业重镇

和杨浦有点相似，在这里， 1950 时代，就工业而言，国内 7 以上工业基础都在东北，包括国家重点发展的钢铁、汽车、机械制造、电力、军工等工业。

毫不夸张地说，全国工业化建设的大幕是从东北开始的。

在 1980 几年前，国内大城市经济 20 排名很强，沈阳和大连在国内排名前十，东北经济在崛起的同时也在崛起。

同时也催生了大量工人新村

20 世纪 50 时代沈阳工人村，来源：新华网

其中，沈阳工人村曾经是我国最大的工业工人聚居区。

1952 2000年，沈阳市在铁西区投资 1200 集中建设工业工人住宅区1万元，形成占地。 73 万方，建筑面积 40 万方的 5 一个苏式建筑群

这里聚集了大中型企业、工人新村、家属宿舍。

现在随着工业旅游业的兴起，其中一些老厂房已被改造成文化创意产业园

但是我们可以看到这三个省的另一边。

整理自己：中国人口普查年鉴 -2020》

仍有大量的存在 1969 年前建造的老房子

所有这些房子的年龄都已经超过了 55 2008年，无论是房屋本身的老龄化，还是未来可能出现的居住风险，都是非常重要的对象。

04

现在回过头来看，未来哪些地方的房子最需要养老？

1、就单个城市而言

2000 年前建造的老房子比例 50.38% 绝对排名第一的上海

2、而且如果放大到全国

全国有超 35% 房屋的房龄在那里 25 年以上

甚至还有 0.4% 是房龄超出 75 一年绝对老破小

另外具体到各省，有 14 个省份 2000 几年前建成的房屋高于全国平均水平，其中北方比南方多

而且这些数字不会停止。

再过 10 年 20 年甚至 40 2008年，我最近也看到一个预测，说是到了。 2040 年中国将有 80% 房子变成了“老小区”，房子变老的问题只会越来越突出。

当前房屋老龄化无疑是严重的。

与忽视或攻击相比，更有意义的思维方向可能是如何根据各大城市的不同背景，真正实现住房“养老”。

虽然目前关于费用来源、养老用途等还不得而知。

然而，有一点是可以肯定的。住房养老不仅仅是住房本身，而是一个触及社会各方面的系统工程。

同样是这样才有了全国 22 城市试点的开始

上海，北京，广州，深圳，杭州，南京，苏州，成都，重庆，武汉，天津，青岛，长沙， ...

这个问题本身就代表着城市的意志，态度

也许这是我们看到最多的城市力量决定改善旧房的共同布局。

而且，当我们意识到这一点时，会不会是一个很好的开始？

上述为正文，来自 Moon

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