八月份热点城市加快供应，提前占领“金九”

房地产行业一直有两个传统的旺季，每年三四月份都有“小阳春”和“金九银十”。此外，年中和年终也是各大房地产企业营销的冲刺时期。

在这些时期中，每年的1-2月是全年销量最低的时期。同时，每年的7-8月也相对冷漠，因为它在年中的冲刺和“金九银十”之间。

过去7月份，重点城市供应规模稳步下降，但与前几年相比，今年7月较6月环比下降24%，减幅全部收窄。

8月份，根据CRIC调查，27个重点城市预计新增商品房供应面积环比下降7%，同比下降35%。然而，一些热点城市的供应量保持增长，其中北京的集中成交量预计8月份将达到49万平方米，绝对成交量在年内排名第二。

从目前的市场环境来看，整体市场较弱，仅北京、上海、成都、杭州等重点一二线城市的去化率都在30%以上，但新政对市场推广的效果却在下降。

在这种背景下，虽然八月仍然是传统的淡季，但是月底临近“金九”节点，一些房地产企业开始加快取证步伐，提前占领“金九”市场。

根据CRIC调查数据，2024年8月，重点27个城市估计新增商品房供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量明显不如第二季度月均，与第一季度月均674万平方米基本持平。

每年的7、8月和2月，由于6月份的年中冲刺刚刚过去，后面还有“金九银十”的传统旺季，企业推盘的主动性一直不高。除了1-2月的春节假期，7-8月份的供应量一直比较低。

多年来，自2019年以来，7月供应量比6月份减少了30%，其中2023年最多减少了42%，2020年最低减少了12.4%，而8月供应量在7月份减少的基础上增加了10%左右，平方根在6月和3-4月份没有超过“小阳春”的高点。

与往年相比，今年7月整体供应量较6月环比下降幅度全部收窄，但8月份预计7月份供应量将下降7%。

这个方面是因为7、八月是传统淡季。另一方面，由于今年整体市场压力较大，去化不理想，房地产企业普遍采取“提质减量”的策略。

随着整个市场供应量的减少，部分城市8月份供应量明显增加，其中4个一线城市全部供应量环比正增加。

根据CRIC调查数据，预计2024年8月4个一线城市供应量将达到191万平方米，环比增长34%，同比下降25%。

其中，北京集中放量，预计8月份供应将达到49万平方米，比上年同期增长91%，比上年同期增长37%，绝对数量为年内次高。预计将有4600多套住房进入市场，累计同比甚至与去年同期基本持平。

据估计，广州8月份供应量达到52万平方米，环比增长37%，同比下降26%，是四个一线城市中供应量环比增长第二高的城市。与此同时，上海和深圳也保持了10%以上的环比供应增长。

二三线城市除一线城市外，还有一些供应量较高的城市。

总的来说，二三线供应稳步下降，环比下降17%，分化持续加剧。绝对数量方面，天津和长沙的月供应量超过50万平方米，其中长沙的月供应量也高达50%。与环比相比，8月份重庆和宁波的供应量同比超过70%。

一方面是由于7月份部分城市数量较少，所以出现了较高的增长，另一方面也是因为8月份仍然是传统的淡季，但是月底接近金九节点，一些房地产企业正在加快取证步伐。

就供应结构而言，27个重点城市刚需、改进、高档结构占41%。、45%和14%，显示出以提升、刚需为主、高档为辅的供应结构。

其中，长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等地刚需产品供应占50%以上。事实上，长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等地目前主要以刚需客户为主，房地产企业正在推出刚需产品，以满足主流需求。

厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁仍以改进为主要供应力量，占70%以上。与此同时，福州、合肥、无锡的高端品牌占比大幅上升，达到60%、42%和40%。

从各项目的区域分布来看，主城、近郊、远郊占重点城市结构的57%、29%和14%，本月供应重点仍集中在主城区，其次是郊区，至少是郊区。厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主要城市占70%以上。近郊项目是北京、长沙、宁波、常州、天津的主要项目，占50%以上。

从综合供应结构和区位分布可以看出，上海、杭州、成都等多个地主城市的供应比例明显增加。

究其原因，主要是因为目前不同城市仍然表现出明显的差异化市场。在“提质减量”和“以销定产”的供应逻辑下，这些城市的核心区位中高端市场更加坚韧。

例如上海，自2024年以来，上海豪宅热销新闻继续“霸屏”：中海顺昌玖里项目于2024年3月28日开盘，销售额达196.53亿元，创下全国商品房开盘最高销售记录；4月18日，新鸿基滨江凯旋门开盘，当日售罄212套房，揽金70.27亿元；4月21日，融创外滩一号院二期开盘，当日售罄，销售额达到99.97亿元…

目前城市中心区高端品牌基本面较强，仍然表现出一定的韧性。但需要注意的是，高端品牌受供应方影响较大。目前部分城市高端住宅交易明显“疲软”，后续产品竞争将进一步加剧。

根据2024年至今各区域板块的历史去化情况，我们结合不同城市8月份推出的区域，合理估计2024年8月去化率为26%，环比下降36%。％，同比减少9％，市场热度与2024年第二季度基本持平。预计不同城市的分化市场还会继续，大致可分为以下几类典型城市：

北京、上海、成都、杭州等一二线城市的第一类去化率都在30%以上。北京、上海、杭州等新政策对市场推广的效果有所下降，7月份的访问和认购都有不同程度的下降。但由于供应量小，结构改善，整体去化率环比增长，不如去年同期。虽然成都目前去化率仍处于较高水平，但同比下降，明显低于第一季度平均水平，增长动力略显不足。

第二类是宁波、郑州、南京、苏州、无锡等。或者由于供应量大或供应结构不断优化，市场有望在较低水平复苏，环比持续增长，优于第二季度月平均水平。其中，郑州和无锡同比增长，涨幅明显，主要是因为供应质量的提高和萎缩。以无锡为例，8月份只有3盘供应，主要是主城区高端改进，客观上提升了市场热度。宁波主要源于供应阶段性成交量，同比增长。预计整体交易热度将在低位回升。

第三类是刚需主导城市，如昆明、青岛、重庆等。，或者由于供需不匹配，或者由于二手房低价分流的影响，去化率将继续同比下降。青岛本月增加了产品供应比例的改善，但由于个别区位问题，去化率没有明显提高。但本月重庆、昆明仍以主城区刚需项目供应为主。但由于总价低、选择面广，二手房受到刚需客户的青睐，刚需客户不断分流，使得8月份两城预期去化率低于15%。事实上，对于这样的市场来说，除非房地产企业能够加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实际上很难有明显的表现。

总体而言，8月份供应稳步下降，主要是主城区刚需、改进，供应结构不断优化。

短期来看，一线和部分二线市场的人气仍有停止下跌和企稳的迹象。对于大多数弱二三线城市来说，去化率越来越受到供给结构和房地产企业价格水平的影响。目前市场改善明显优于刚需市场，但项目之间的差异将继续加剧。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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