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破解中高端酒店投资密码

《2023 根据2008年中国大陆中档或以上品牌酒店签约报告，在中国大陆，中高端酒店签约数量已实现。 48% 同比增长，创出 5 年新高，高档酒店无疑是目前最热门的投资产品。但是对许多人来说。投资新手，如何走出第一步，选择品牌，做好预算，都是一个难题。本期《投资》 · 存量 · 升维商业观察特别版邀请了一位资深酒店投资者——丽柏酒店成都四河地铁站新川店业主，以及广州番禺市桥锦江都城酒店业主叶骏，从“老”“新”的角度和投资经验来破解中高端酒店的投资密码。

01.

投资酒店，

如何正确迈出第一步？

虽然酒店投资是一个好生意，但并不意味着它“稳定盈利，不亏损”。也有一些投资者花费了大量的精力和金钱，不停地寻找物业，为时事做准备，甚至迫不及待地住在装修工地上...最后，他们忙了半年，只开了一家赔钱的酒店。根本原因是很多人在第一步就犯了错误。因此，做好前期研究，选择合适的品牌和项目是非常重要的。

对于丽柏投资者来说，在投资初期，首先要调查选择合适的地段，比如该地段的地铁开通情况、该地区的未来规划等。其次，要根据当地的市场情况、商业区、物业条件、建筑形象来评价和选择品牌，包括预估品牌项目的公寓价格，然后匹配投资成本，计算租金和投资回报率。仇选军从 2015 2008年开始投资酒店，投资锦江品牌各类酒店 5 家庭，都是出于上述考虑。也正是得益于正确的项目选择，仇选军的投资项目都取得了不错的回报，其中最快的项目在两年内回报，最长的项目。 3.5 年回本。

例如，丽柏酒店成都四河地铁站新川店，酒店物业租赁为综合性服务型物业，其中有宴会。根据物业条件，仇选军优先选择具备做宴会条件的品牌，而丽柏则可以很好地推动这项业务。再次从投资成本出发，丽柏套内单房成本 8.3 一万，综合单房成本 12-13 万，性价比高。另外，丽柏作为一个新兴品牌，其产品调性更符合市场，具有竞争力，溢价空间更高，投资回报相对较好。”“如果等待丽柏后走向成熟，我认为早一点陪伴品牌成长，我们将来会有更大的收获。“除实际考虑外，对于丽柏品牌项目的选择，仇选军还有更长远的思考。

对于“投资第二代”的都城投资者叶骏，正如锦江酒店(中国区)市场传播部总经理石邈菁在第一次采访中所说:“大约有‘投资第二代’。 30% 这是他们第一次进入酒店投资行业。作为‘新手’，他们在选择投资方向时，会考虑品牌和平台是否有能力通过技术手段降低成本，提高效率，是否能得到更多的帮助和赋能。“这也是叶骏选择与锦江合作作为“新手”的原因。叶骏在选择实际品牌项目时，从年轻人的角度来看，美观大方的酒店设计是其选择锦江都城品牌的主要原因之一。2024年，锦江酒店(中国区) 锦江都城是集团旗下唯一可以加盟的“锦”字系中高端酒店品牌。秉承“人与锦江”百年沉淀和先锋精神，结合新消费者的年轻审美和主流趋势，以文化自信弘扬民族精神，让经典重现。

图中 ©️广州番禺市桥梁锦江都城酒店

下图 ©️成都四河地铁站丽柏酒店新川店

02.

投资安全，

必须思考的“商业哲学”

投资酒店是一个高风险、回报周期长的项目，投资安全是每个酒店投资者都必须思考的“商业哲学”。作为一名资深酒店投资者，丽柏投资者复选军与我们分享了一些保证投资安全和收益、防范风险的经验。

第一，确定投资定位，确保大方向不偏颇。“我会先考虑项目在哪个城市，是什么物业，物业形象是高级还是其他形象，再考虑项目所在的周边市场和竞争对手。我们应该预测这个项目适合在市场上出售的价格。假如这一市场中低档酒店的竞争已经过于激烈，那就考虑走中高端产品。假如市场适合中高端产品，我就用更高的产品来匹配市场，选择提升半级，有利于高维低维。“就项目定位而言，仇选军基于市场情况，从“降维攻击”的思维出发，使自己的酒店在市场竞争中占据优势。从目前的市场情况来看，中低档酒店已经“卷”成了热点，也正是因为如此，所有投资于仇选军的酒店项目都选择了锦江旗下的中高端酒店。

就服务定位而言，敌选军表示，目前客户已经习惯了更好的服务，不会因为消费降级而降低要求。因此，酒店服务需要升级，高维服务需要为竞争对手提供低维服务。“有些品牌把产品做得不切实际，所以没有必要高成本来增加投资者的投资成本，降低收益。”在产品风格上，仇选军专注于时尚美观、经济实用、设计简洁的酒店商品，这也是仇选军选择丽柏的一个重要原因。

第二，使酒店资产增值、保值，是投资安全的长期主义之道。对于很多投资者来说，购买合适的物业是不可避免的，所以投资酒店更多的是选择租赁物业。在这个时候，想要提高投资回报，和房东谈好合作方式是非常重要的。但是，谈论条件的前提是，自己需要一定的力量。“我的目的是让房东的资产和房地产活起来，也就是增加房东的资产价值，保持价值，稳定租金，实现双方的双赢。只有在商业上实现双赢，我们才能长期走下去。“丽柏作为目前仇选军酒店资产中投资回报最好的酒店，一方面有效提升了酒店物业本身的价值，另一方面也为仇选军争取长期免租期等优惠待遇的业主提供了有力支持。而且酒店自身价值的提升，直接关系到良好的品牌形象和口碑、优秀的运营团队等带来的巨大流量。

©️成都四河地铁站丽柏酒店新川店

03.

酒店经营，

持久战是最重要的

酒店投资能否回报，收益的速度和酒店的长期价值主要取决于酒店管理的质量。可以说，酒店管理是最重要的持久战。根据两位投资者的采访，结合目前的市场情况，梳理出影响酒店管理的三个关键因素。

产品竞争优势

中低档酒店“卷”的是价格，中高档酒店“卷”的是服务与体验。从目前的市场来看，中高端市场同质化程度很高。因此，能够提供个性化服务和体验，满足用户多样化需求的酒店产品往往更容易受到消费者的青睐。比如丽柏投资者的复选军认为，目前每一个完善的酒店企业和品牌都在努力做客房，简单的做客房竞争太激烈。因此，他们从酒店配套设施入手，丰富客户，提高客户吸收和市场竞争力。锦江都城投资者叶骏在提高酒店竞争力方面与仇选军有着相同的想法。从产品支持的角度，他为客人提供健身房、会议厅、餐厅和KTV、多种公共配套服务，如洗浴。

另外，丽柏和都城品牌本身的差异化和个性化也是其市场竞争优势的主要原因。例如，锦江都城将西方 ART DECO 风格装饰艺术诠释了东方文化的内涵，将充满海派文化的软装融入到区域市场的自然、人文、历史中，形成差异化的酒店产品，在区域酒店市场形成鲜明的竞争优势。

专业化运营团队

大多数投资者项目的痛点是没有专业的运营体系，消费者体验差，回购率低，溢价能力差。酒店经营的质量和效率直接影响着酒店在竞争激烈的市场环境下的盈利能力和市场地位。根据丽柏投资者的复选军，丽柏酒店成都四河地铁站新川店之所以取得如此辉煌的成绩，与锦江和丽柏品牌团队的支持密切相关。另一方面，作为投资者，在酒店的日常运营中很难做到控制到位。令仇选军放心的是，锦江将定期对以下管理团队进行自查自纠，包括管理控制、店铺总体评估等。另一方面，在店铺运营过程中，品牌管理团队会根据当地情况将一些区域美食纳入店铺的特色餐饮，并根据客户的需求提供更具仪式感的服务，优化成本控制，通过精细化运营为酒店带来良好的声誉。

据了解，锦江酒店(中国区)新成立的中高端运营部专注于其中高端酒店的品牌开发和运营团队。团队成员都有丰富的经验，通过提炼和创新当前体系中的完善实践和成功案例，赋能每一家店铺。作为锦江推广的关键中高端品牌，锦江都城和丽柏将采取品牌价值战略重塑，优先配备核心资源，调整店铺结构，探索第二增长曲线。

强大的市场营销

营销是酒店经营的重要组成部分，直接影响酒店的知名度、品牌形象和市场份额，是酒店可持续盈利和酒店长期成功经营的重要抓手。特别是在当前经济疲软、消费降级的情况下，精确的营销策略也是酒店引流的重要手段。准确的营销需要深入了解市场情况和消费者需求，积极开展线上线下活动，开展跨行业合作，拓展流量来源。丽柏投资者仇选军还表示，在酒店经营方面，锦江团队强大的营销手段，为门店流量提供了全力支持。例如，拥有近 2 一亿会员锦江旅游价值会员平台锦江荟能够引导、分化，准确帮助品牌找到客户群，并给出有针对性的主题营销方案。据了解，未来锦江酒店(中国区)将重点提升“锦江汇”认知、数据驱动的精细化营销、会员直销的基础设施及迭代、会员体验管理。“跟随锦江游中国”系列产品也将陆续出现在“锦江荟” APP、抖音，小红书及其他书籍 OTA 平台上线，多渠道为线路设置酒店引客创收，赋能业务增长。

©️广州番禺市桥梁锦江都城酒店

04.

1-100，

酒店投入的“储水池”效应

酒店投资注重“储水池”的效果。第一家酒店投资好，带来的高回报、高回报，可以保证以后投资更多更好的酒店，形成稳定的财务发展，慢慢从 1 到 100。假如一开始进入酒店投资行业，亏损一败涂地，储水池渗水，没有做好" 1 "，也很难有后面的" 100 "。“丽柏投资者是从” 1 "到" 100 根据仇选军的说法，最好的案例是15 2008年第一次进入酒店投资行业，通过朋友介绍加入锦江旗下的维也纳酒店。第一年收入达到1000多万，为后续酒店投资提供了资金储备。这说明了“第一家”酒店对投资者的重要性。对“新手”投资者来说，该如何做好这一工作？ 1 "？

制定“好战略”

战略规划是指酒店定位，如经济型酒店、中端酒店或中高端酒店；以及是在一线城市开店，还是在旅游市场开店，主要是想抓住哪些客户。"高维度打低维，中端和经济型卷没有办法，只有向上才有可能，生存空间更大。再加上现在经济不景气，消费降级，但是客户体验并没有降级，因为客户会自己比较感受，感觉 400 同价位的块可以住四、五星，不会去中低端，所以投资者要投资相应的产品来捕捉顾客。“在战略规划方面，仇选军的定位非常明确，从维也纳开始，到近期的丽柏，坚决选择中高端酒店产品。每个家庭的投资回报也证实了仇选军的战略正确。此外，锦江酒店(中国区)最近成立的中高端运营部门进一步加码了中高端跑道，专注于锦江都城、丽柏等中高端酒店品牌的开发运营，进一步为投资者的酒店运营提供了专业的赋能。

面对“系统化”

在这五个方面做好系统化是项目赚钱的基础，要看位置，选好物业，选好品牌，做好项目前期规划，做好高质量的准备。“我认为成熟企业的成熟品牌，品牌已经达到顶峰，溢价也会有一定的瓶颈，但是风格、客户等方面都比较完善。虽然新兴品牌没有那么受欢迎，但一些新兴品牌的特点符合市场，产品更有竞争力，未来增长空间更高，未来溢价能力更高。总体而言，各有千秋。因此，我们应该根据当地的市场情况、商业区、物业条件和建筑形象进行评估，包括估计项目的公寓价格，然后匹配投资成本，然后计算租金和投资回报率。“仇选军说，加盟丽柏，就是从市场情况和物业条件出发，做出适应性的选择。目前，客户已经从对价格敏感转变为对质量敏感。丽柏品牌以“精致美好生活”为主题，基于用户思维重组产品结构，以结构性思维降低建设成本，同时满足用户“精致”的情感价值和投资者的低成本、高质量需求。此外，丽柏还称之为“最佳宴会专家”的商业模式，正好与仇选军租赁的综合服务物业相匹配。

然而，对于没有经验的“新手”投资者来说，最安全的方法是寻找“专业”的帮助。有能力的大品牌是首选。比如锦江的品牌种类繁多，不仅包括中国品牌，还包括许多海外品牌、国家品牌和休闲度假品牌。更重要的是，每个系列都有标杆灯塔品牌。可以说，锦江是一个全面发展的尖子生。据锦江都城投资者叶骏介绍，当时锦江在选择品牌时，为他们提供了非常丰富的选择方案，每个方案都有详细的成本预算和计划，这对他作为“新手”提供了很大的帮助。

选择“好伙伴”

如何让酒店投资“更可靠”，很多投资者普遍表示在选择合作伙伴时要更加理性，选择口碑好、知名度好的酒店品牌，有利于提升项目的市场竞争力和知名度；与酒店管理公司或品牌合作，可以利用其专业知识和技能，提高酒店的运营水平和客户满意度。在行业内，口碑、管理水平和市场拓展能力将是选择合作伙伴的重要依据。五家投入仇选军的酒店都选择与锦江合作，这是基于对这个“合作伙伴”的信任，以及双方的相互成就。

仇选军说锦江的灵活性和灵敏度都很高，对每一个品牌都会给予不遗余力的支持。例如，锦江的“私域流量”拥有超级 1.9 亿会员和超 20 一万个企业顾客，可以为店铺运输持续的顾客。另外，锦江专业团队还会根据不同的店面制定差异化的经营策略，帮助店面打造独特而有竞争力的店面。并且可以根据不同品牌的优势，通过全链路酒店解决方案，为业主提供定制的投资建议，覆盖酒店投资的整个生命周期，使酒店能够更好地应对风险，更有洞察力，更高效，更灵活。锦江都城投资人叶骏也表示，选择锦江都城是因为锦江带来的稳定。与此同时，锦江都城也是中国区国企合作的首选品牌，作为合作伙伴，非常有安全感，在合作过程中不但非常尊敬他这个“” 00 “后”的想法，而且优秀的专业能力也自己从中受益匪浅。

面对不可预测的市场环境，以锦江为代表的行业龙头企业为了保持竞争力，积极开拓创新，在不断转型升级中培养更大的韧性，通过设立中高端运营部门，打造更具市场影响力和投资价值的中高端品牌，为投资者带来更多的收益增长空间。五期商业观察特别版是中高端酒店主流投资趋势下不断变化的市场环境和产品。通过聚焦前沿趋势，分析品牌与消费者、投资者的关系，探索新时期中高端酒店品牌的增长点和投资方式，以所见所感和真实投资案例。金江酒店是一家拥有多元化连锁酒店品牌的龙头企业，凭借强大的整体实力，加快了新周期的飞行生活。

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