有没有发现，新盘的物业费不断上涨？

今年6月的最后一周，北京市806套商品房成交量环比上涨105%，6月份新房成交量上升至3531套，比5月份多出售684套，市场出现了一小波热度。

但是现在市场仍然处于底部，与去年6月相比，交易套数下降了40%，交易面积下降了24%。

在市场低迷的时候，各种项目的产品越来越卷，公寓设计、精装标准、景观都越来越好。每隔几个月，竞争激烈的板块就会卷出新产品，让人不得不感到兴奋。

新房产品越来越吸引人，亮点越来越多。房地产销售通常需要一个多小时的时间来谈论沙盘和样板间，这很容易让买家忽略一个与房屋持有成本相关的问题:物业费。

36氪作者发现，现在新房子的物业费用越来越高。

举例来说，将于近期开盘的保利建工星辰和暖，位于顺义后沙峪板块，销售单价估计在60,000/平方米以内，面积110-143平方米，总价不足1000万，定位为改善型项目，其物业费用定在每月5.75元。

与星辰和煦在同一板块的和光瑞府，2022年开盘销售，目前成交价格约为52,000元/平方米，和星辰和煦一样，都是用保利物业，物业费定价为5.6元/平方米/月。

在这两个项目旁边，有一个二手房小区和他们一样定位:中粮祥云国际，是10年前的项目。小区物业维护状况相当不错，物业费只有3.5。 人民币/平方米/月，与新项目物业费相差2元以上。

这并不是个别现象。

目前昌平南是热门板块，这一板块的新项目一般不会走高端路线，而是面向大厂员工，比较“亲民”。比如梧桐星辰位于昌平沙河板块，项目公布的平均销售价格为5.3万/平方米，实际成交价格不到5.1万/平方米。公寓设计也只是需要和改变。一居室59平方米，两居室75平方米，三居室85平方米，总价不到300万。对于这样一个比较“刚”的项目，物业费用定价为每月4.29元。

邻近地区的建发观堂府，物业费定价4.1元/平方米/月，比较便宜，但是和区域内定位相近、知名的次新小区相比，还是比较贵的。二手房小区中，路劲世界城物业费2.36 人民币/平方米/月，保利罗兰香谷物业费2.78元/平方米/月，金科廊桥水岸物业费3元/平方米/月。相比之下，新房物业费不低于4元。

同样的情况也发生在高档板块，比如丰台郭公庄地区，随着新房销售价格的上涨，物业费也在上涨。

根据目前公布的信息，中建云境未来物业费为8.87元/平方米/月，中海丰和三号医院物业费为8.88元/平方米/月。在同一地区定位相近的二手房小区中，京投银泰万科西华府物业费为4元/平方米/月，中海九号住宅区别墅区物业费为4元/平方米/月，新老小区价差翻倍。

即使只是需要一个市场，目前市场上著名的低价项目巨燕燕京府位于六环外的房山，物业费定价也在3.98元/平方米/月。10年前，位于六环外大兴天宫院的二手房小区金融街融合使用金融街物业，后者物业费2.91元/平方米/月，每平方米便宜1元以上。

2万出头的刚需项目，比如巨燕·燕京府，一套108平米的三居室房型，一年的物业费超过5100元。对于星辰和煦这样的初级改善项目，一套110平米公寓的年总物业费约为7400元。

这种情况也不只是发生在北京。

根据克而瑞的统计数据，2023年上海新入市项目，物业费平均每月7.46元，中位数6.73元/平方米，与2015年前上海统一参考价相比，“最高不超过2.3元/平方米/月”已翻了一番。

其中，黄浦、静安、杨浦三区平均物业费用最高，已分别达到17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月。与此同时，不同板块项目之间的物业费用正在迅速上涨。

曾有上海业主吐槽:“价格不到8万元的房产，物业费达到12元/平方米/月；价格6.5万元的房产，物业费高达14元/平方米/月。如果你只需要买一套不到100平方米的房子，一年的物业费会超过1万元。”

据业内人士透露，2015年取消物业费参考价后，上海新盘物业费价格飙升，监管机构不再限制价格上限。虽然房管部门和物价局还有审批权限，但由于放开价格，实行市场化，没有明确的资费标准，物业费的实际定价权直接交给了物业公司。

新房的物业费在卖房时已经确定。此时，行业委员会尚未成立。买家只有权决定买房的“是/否”。他们没有权利选择物业费的价格和雇佣哪个物业公司。如果他们买了一个企业的房子，他们只能被动地接受相应的物业。

在这种情况下，一线城市新盘的物业费正在稳步上涨。

上海各板块新盘物业费状况

造成新盘物业费持续上涨的主要原因如下：

首先，物业服务业是一个充满社会化的行业。北京、上海等地相继放开了商品房物业服务费参考价，只指导保障房和老旧小区集中区域的价格。新市场的物业费一般由市场定价，即物业公司定价；

第二，基于人工成本和设备维护成本上升的预期，房地产企业通常会在新项目开盘时“嵌入”未来价格，从而锁定未来的盈利空间；

第三，物业费的价格一旦定下来，业主在居住期间涨价就会非常困难。申请物业费涨价的过程非常繁琐，耗时长。同时，业主的心理抵抗力也很大。他们在卖房的时候会定高价，可以避免后期踩雷。从物业公司的角度来看，他们甚至认为新物业费不贵，但是老小区的物业费太便宜了，所以大部分品牌物业都不愿意接受老小区的物业服务——涨价太难了。

第四，物业公司提供的服务内容越来越多，安保、会所、智能设备、园林立面维护等标准全面提高。因此，物业公司支付的成本上升促进了他们的涨价冲动。

由于这些原因，新盘的物业费与老小区的价格差距越来越大。根据北京《朝阳区住宅项目基本服务标准物业服务成本信息及计价规则》，朝阳房改房及老旧小房产费标准为：多层住宅1.48元/平方米/月至1.86元/平方米/月，高层建筑2.47元/平方米/月至2.91元/平方米/月，与朝阳区一般新6元/平方米/月左右的物业费差距约为一倍。

在物业公司的年报中，也可以看到新老项目的物业费差距。

以下两张图记录了2020年至2023年四年保利物业的物业收入情况，其中住宅物业是收入比例最高、核心业务、增长最快的业务。在此期间，房屋收入增长率明显大于管理面积增长率，收入增长更快可能是价格带来的。

2021年保利物业年报数据

2023年保利物业年报数据

事实上，近几年物业服务公司大力“攻坚”增值服务，近年来收入占比逐渐下降。2021年保利物业社区增值服务占总收入的21.3%左右，2023年减少到18.7%左右。

与此同时，平均物业费持续上涨。2020年，保利物业旗下项目平均物业费为2.3元/平方米/月，2023年上涨至2.41元/平方米/月，4年上涨4.8%。

虽然听起来不多，但却被庞大的存量所减少，2020年保利物业的管理面积已超过1.67亿平方米。

保利物业公布的平均物业费状况

保利物业公布的平均物业费状况

在2020-2021年、2021-2022年、2022年、2022年、2022-2023年三个阶段，新增收入/新增面积获得的数据将更加直观，分别为：18.81元/平方米、19.53元/平方米、22.99元/平方米。

从2022年开始，涨幅更加明显，与前图所示的平均物业费涨幅一致，也更加直观。

这一点也体现在绿城服务的财务数据中。2023年，绿城服务管理面积同比增长16.7%，物业服务收入同比增长17.5%，收入增速也高于管理面积。2023年，建发物业平均住房费用同比增长0.05元/平方米。

新的物业费“高开”成为物业公司锁定未来利润的重要途径。在各物业公司对各种经营收益寄予厚望后，基础物业服务收入作为核心业务的重要性更加突出。据克而瑞物业管理统计，2023年，多家上市物业公司新扩建项目平均物业费高于管理项目，物业费相对较高的项目成为物业公司重点拓展的对象。

业内人士认为，在物业服务行业，如何定价是一件非常困难的事情。对于存量居民小区，尤其是老旧小区来说，物业费低，物业服务水平普遍难说质量。但新项目定价有上升趋势，物业服务水平相对较好。新老小区之间的差价逐渐拉大，而品牌物业倾向于选择利润率较大的高物业费小区提供服务。结果又造成了老旧小区物业服务水平难以提高，业主对物业费涨价更加抵触，难以走出困境。

与房价相比，物业费是“小钱”，但物业费多少合适，服务值这个价位吗？业主的平衡是直观的感受，物业公司计算收入账户，两者根本不在一个层面。

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