在新旧置换热潮下，有人赔钱也要换房子。

当郑州出台新旧二手房置换政策时，张林开始无法忍受。他的房子已经上市一年多了。直到新政策出台，张林才意识到换房的机会来了。

5月10日，由郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住房和房地产协会主办、郑州市发安居有限公司承办的郑州市二手房“卖旧买新旧置换”公告发布。此前，郑州在两个地区进行了小规模的“新旧置换”试点。

郑州发布的公告显示，“卖旧买新，新旧置换”工作在主城区八区进行。申请房屋必须符合相应条件，包括:房屋性质为普通商品房、取得房产证或不动产权证等。

新旧置换报名渠道直观高效。在支付宝app输入框中输入“郑房交易”，进入小程序。点击首页“新旧置换一次收购报名”即可报名。张林于5月20日提交了注册，并于5月28日被告知通过了初审。

郑房交易小程序

据中指研究院监测，截至6月26日，全国近90个城市表示支持住房“新旧置换”，推动二手市场联动。其中南京、郑州推广力度相对较大，国企收旧换新效果逐步显现。

过去，家用电器、手机、汽车等领域经常出现“新旧置换”，房地产新旧置换处于相对较新的阶段。这项政策最早出现在2023年7月，由一些开发商独立发起。在黑龙江省哈尔滨市，绿地国博城推出了商品房“新旧置换”政策。同年9月，由产业协会发起，组织开发商和中介机构参与山东淄博、青岛、江苏南京等地的新旧置换。

随着越来越多的人报名购房“新旧置换”，一方面新房和二手房市场的联动更加顺畅，另一方面，各个城市的换房者也遇到了各种各样的问题。

一位在南京换房的青青说。 ：“新旧置换政策出台后，我们立即选择了新建筑，并支付了诚意金。但一个月后，开发商告诉我，房子供不应求，并通知我们去售楼处退款。”据悉，该房地产此前已提出100套未售房参与新旧置换，一个月后改为不到20套参与活动。青青拨通12345投诉，但无人处理。

张林开始关注郑州新旧置换试点阶段。政策会慢慢调整初审、评价要求等执行细节。他指出:“报名的人越来越多，参与的各种角色都在摸着石头过河，换房子的细则总是在变。”

房地产新旧置换，谁来接手？

推出“新旧置换”的城市有两种运营模式:一是房企联合经纪机构优先推出旧房，其中一些城市鼓励开发商接管旧房；二是国有平台收购旧房，出售房款支付指定新房项目。

如果是中介撮合的市场化交易模式，操作模式是买家、开发商和二手房中介签订三方协议。。买受人确定新房意向后，向房企支付部分定金锁定房屋，中介公司优先出售旧房。在约定期限内，如果旧房出售，买受人将继续购买新房；如果旧房没有卖出去，开发商需要退还定金，以缩短“卖一买一”的更换周期。

其中，“卖”的周期有多长？以深圳为例，建议房地产开发企业在一定期限内为换房人购买的新房设置“解约有效期”不少于90天。二手房卖家与中介签订90天的销售合同，90天内不能由其他中介机构管理。

今年4月，深圳推出了买房“新旧置换”活动，也是第一个推动活动的一线城市。据媒体报道，活动推广第一周，首个参与新旧置换的“绿景白石洲”房地产周成交量增长30%。

此前，绿景石洲项目开盘去化效果不佳，该项目于2023年9月开盘，开盘价由每平方米9.3万元降至8.2万元。去化率只有50%左右，直到参加以旧换新活动。

贝壳还在22个城市进行了“新旧置换”，并与当地开发商合作。如果换房者选择贝壳，他上市的房子会被经纪人集中推广和展示。在上海，这个“房子锁定期”持续了60天。

在这种模式下，当地政府或协会可以为房地产企业或购房者提供补贴，以鼓励交易。例如，开发企业和中介机构根据约定向换房人提供购房价格和佣金的优惠方案。浙江省海宁市鼓励房地产企业购买意向购房人的存量房屋，并给予房地产企业总购房价格2%的政府补贴；江苏省扬州、苏州等地为买家发放契税补贴。

多位分析师指出，无论哪种方式，关键在于老房子能否成功出售。与社会力量相比，地方国有资产收购模式的交易案例更多，即“以房换房”的收储模式。

目前，梁溪城市发展集团、郑州城市发展集团等8家国有企业开展了商品房“新旧置换”活动，一些地方国有企业提出将购买的旧房作为经济适用房或人才房；江苏省海安市提出，将成立专门的投资管理公司，负责经营和回收房屋，可以作为租赁、销售或融资工具使用。

与其它省级城市相比，郑州国资收储二手房指标更多，要求更宽松。计划要求通过收购郑州城市发展集团有限公司(以下简称“城市发展集团”)，计划全年完成5000套，南京为2000套。。与此同时，郑州对旧房价格抵消新房的要求没有具体限制，只要旧房价格比新房总价高出一万元，就可以开始更换。

相比之下，在武汉和南京，换房门槛更高，老房子的评估价格最多只能达到新房总价的70%和80%。换句话说，新房总价必须高于老房子。

一些换房者“赔钱也要换”

"房子太乱会影响评估价格吗？"

"如果把室内家具留在老房子里，是否可以算作评估价值的增值部分？"

"审核通过后，选择期房，还是准现房？"

在政府收储模式下，这是大多数参与房屋“新旧置换”的人普遍关心的问题。此外，换房人最关心的是评估价格。谁来决定老房子的价格？

据悉，政府收储模式的新旧置换评估价格由多家第三方评估机构给出，机构由当地城市发展安居集团招标选择。老房子必须全额支付。如果有贷款，也需要在房子转让给城市发展集团之前结清。

目前，位于郑州的徐林已经选择了新房，评估价格高于他的预期。郑州城发安居集团的平均挂牌价格为每平方米8140元，其平均挂牌价格为每平方米8270元，这一价格也高于徐林所在社区的平均成交价格。

具体的住房条件如何影响评估价格？每个城市都有不同的规定。郑州城市发展集团不接受顶层或底层的老房子，只回收自房屋竣工备案之日起至今不超过。 房屋建筑面积20年不超过120年㎡房屋，优先购买三环房屋。另外，房屋承重结构发生了显著变化，也不在城发集团的收购范围内。

在装修方面，除非是高档装修，政府建议，在转让前，换房者最好把所有的室内家具都搬走，否则这些家具后续也会被清除。

在国有资产储备模式下，参与新旧置换的过程包括:网上报名、城市发展初审、上传新房认购协议、评估价格。随后，城市发展集团将旧房作为银行抵押，银行将旧房的房款转让给开发商作为新房的房款。

郑州新旧置换流程示意

需要注意的是，在实施“新旧置换”期间，第一批换房者可以在决定是否在新楼盘支付定金之前获得旧房评估价格。随着政策进入实施阶段，这两个过程的顺序已经改变，换房者需要拿出新房认购书，城市发展集团可以安排第三方上门评估。这也是大多数城市普遍实施的过程。

个别热销楼盘要求新旧置换的买家在郑州出具评估价之前，率先支付15%的首付款，而非意向金，且不退换。因此，一位买家放弃了更换。他指出，“这个过程相当于盲目购买。如果你对最终的评估价格不满意，你只能硬着头皮换房子。现在你住的房子已经交付六年了，整体维护还不错。新房质量不如现在怎么办？”

截至目前，郑州共有近80处建筑参与“新旧置换”活动，其中70%属于期房。

不仅在郑州，一些参与新旧置换但畅销的房地产也会变相提高更换者的门槛。比如把2万元的意向金提高到“首付”，或者收紧参与活动的房子数量，拿出高楼层和电梯的房子参与新旧置换。

经过衡量，许多购房者决定更换的原因，一是评估价格高于市场成交价格，二是与常规换房周期相比大幅缩短。

一位郑州地区房地产代理商对36氪表示：“如果有更换需求，新旧置换是处理房子的最佳机会，没有错过。郑州从2017年开始进入“横盘市场”，之后买房基本都会亏损。现在，一些已经决定更换新旧置换的购房者将不得不在亏损的情况下更换新房。评估价格低于他们过去的购买价格，但高于目前市场的成交价格。在郑州，房龄超过十年的二手房，即使是老房子。”

需要落实的“无责退订新房”

北京金诉律师事务所主任、北京法学会房地产法研究会理事王玉臣提示了个别开发商要求买家率先支付15%首付的风险。

“买受人必须注意合同条款的实际约定，如果没有合同规定，开发商无权要求买受人先付首付。每个主体都需要防范维权风险。许多高价买房人对房价下跌不满意。如果市场走势持续下跌，加上其他因素的影响，比如旧房价格的评估标准发生了变化，新房的选择范围发生了变化，新房的住宅水平不同，可能会加剧这种不平衡，可能会导致维权。”

王玉臣认为，新旧置换其实是两个房屋交易流程的结合，比较复杂，牵一发而动全身。因此，流程的设置需要更清晰、更详细、更严谨。比如在相关流程设计中，需要对老房子的情况进行相应的检查，比如:

商品房产权证明、房产已出租/未出租的情况承诺书、拟更换商品房的交易限制承诺等。对于置换房屋的业主，也要注意核对一些基本问题，比如信用记录。。如业主信用信息出现问题，未来房屋置换过程中可能会出现新的问题，如无法申请贷款、无法完成购买新房的过程等。

购房者还需谨慎选择房源。新旧置换可能会改善住房环境和生活质量，但是是否更换取决于新房的客观条件。包括但不限于新房的位置、价格和质量。我们需要仔细检查合同。我们必须仔细检查交付时间、交付条件、违约责任和不利条件的通知。房地产不同于家电和汽车行业，更换流程更复杂，周期更长。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，开发商和地方政府不仅要想着卖房，还要多考虑民生。比如开发商没有实施“无责任退订新房”的监管和处罚；优惠政策是否落实到位？

对此，李宇嘉建议政府制定优惠政策，鼓励和撮合涉及的关联方聚集在一起。因此，要充分发挥中介行业协会和开发行业协会的作用，前者链接卖旧买新的关键，后者督促开发商参与和让步价格。此外，要做好带押过户、简化交易流程、加强评价可信度等基本制度，做好应有的税收金融贷款优惠。

对于政府的收储方式，李宇嘉表示:“政府及其指导的国有企业，无论是经济实力、负债水平、信息掌握还是分散购买二手房，都未必能满足保障性住房准备和后期管理的要求和效率。总之，国企的结局很难增加。”

当住房市场告别规模扩张和投资收益时，买家转向缓冲区，核心区的住房安全垫更厚。同时，热点城市对卖旧买新的改善需求旺盛，二手房“新旧置换”反映出商品房市场交易周期不畅。

6月26日，北京出台政策，降低首套房首付比例。此外，文件中还加强了“新旧置换”的表述。这也意味着热点城市也进入了股票时代，城市、城市、地区之间也会有明显的差异。

清华大学土木工程水利学院副院长吴菁表示，改善住房需求已成为住房新需求的主体，居民通过更换新旧住房的过程升级住房，成为住房市场最重要的住房消费方式。

伴随着各地推动存量房“新旧置换”，各地新旧置换成交量逐步增加。6月27日，南京安居集团发布最新数据。截至目前，已缴纳约690套新房意向认购基金；已经出具了600多套股票住房分析报告，其中208组已经确定交易。

郑州城市发展集团的工作人员也会在假期来检查房子。政策刚出台一周，从提交报名到了解评估价格的时间不到20天。现在，20天只能进入“审查”阶段。

36氪作者 ｜ 宋虹姗

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