超过300人弃选，深圳又开了一栋豪宅，单日销售额超过100亿元

2024-06-30

深湾九序今天(6月28日)10点开盘，根据现场消息，销控去化率在66%左右，共有293套去化率在195套左右，揽金100.2亿元。

在此之前，共有516人冻资选择了293套住宅，入选比例为1。：冻结资金达到25.8亿元，1.76。

弃选人数达到321人，弃选率达到62%。一些业内人士认为，单日销售额100亿元并不理想。

中间楼层去化不好

如果你想购买中海深湾九序，你需要冻资500万元。在此之前，深圳很多豪宅的验资和看房标准一次次下降，可见房地产开发商的信心。

根据现场传来的销售情况，这次销售比较好的是低层和高层，中间楼层去化不好。

这些都与这个项目的定价策略有关。

按照营销计划，中海深湾玖序首次推出293套房，建筑面积约196-555平方米，平均售价不超过13.3万元/平方米，总价约2000-1.1亿元，冻资500万元。

不同楼层的定价差异很大。

比如2A01的328平房型，顶层40楼的价格是5993万元，底层4楼的价格是3918万元，差价超过2000万元，贵了53%。2B01的252平房型，顶层40楼4695万元，底层4楼2802万元，差价1893万元，贵了67%。

以196平米的3 以1房为例，最低总价为1976万元，最高可达3448万元。

楼上避难层的双层价格相差几千万。

这次官方定价差别很大，因为楼盘虽然近海，但大部分都看不到大海，前面是高楼，景观好的部分会被定价更高。

这一定价策略可以参考附近的二手盘价格，周边部分二手房高低楼层价格差异巨大。

据业内人士透露，这个房地产的定价让很多有兴趣的买家盯着便宜的低层。毕竟在这个位置买10万元的房子，和周边的房价相比是非常划算的。

本项目西岸红树西岸挂牌92套，平均挂牌价格约20.2万元/平方米，中信红树湾挂牌销售77套，平均挂牌价格约16万元/平方米，汀兰鹭榭花园挂牌16套，平均挂牌价格约20万元/平方米，上市价格约17-27万元/平方米。

优越的工程地理位置

毫无疑问，深湾超级总部基地是深圳未来的核心区域。

项目用地地理位置优越，西侧为中信红树湾区，靠近西岸的红树都是豪宅，南侧靠近欧加大厦和海湾汇，南侧是中信金融中心、招商银行全球总部大厦等。大部分都在建设大型企业总部。

南边临海，西南与深圳豪宅区后海共享海景。

这块地是2023年6月30日深圳土拍地块，起价108.98亿元。当时该地块吸引了华润、投资、保利、中海、中铁、越秀6家房地产企业参拍，33轮价格达到125.32亿元，进入竞争性自持租赁面积阶段。深圳市中海启宏房地产开发有限公司最终以125.32亿元人民币全年自持租赁住房面积58500平方米，成交面积60349元/平方米，溢价15%。普通商品房建成后，平均售价不超过13.33万元/平方米(不含室内装修价格)，直接打破了以往深圳新建商品房每平方米最高13.2万元的纪录。

从产品设计的角度来看，中海深湾九序突破了深圳70/90的传统政策限制，提供了196平方米、252平方米和328平方米的超大户型。

根据装修标准，中海深湾玖序提供了9500元、9800元、10500元、11800元四种装修报价，明显超过了2021年5月深圳对新建商品房和公寓装修费用最高限价6000元/平方米。

价格最高的一亿元三套顶楼复式为毛坯交付，无装修。

第一天卖不完就是利空？

这个项目有明显的优势，也有一些不足， “双限” ——限制价格，限制自持率。住宅区30%的住宅需要开发商自己经营。也就是说，一些住宅居民将成为租户。

根据规定，该项目设计为内阳台，赠送面积有限，得房率不佳。

另外，项目周围的办公楼容积率高，都会被遮挡，办公楼是玻璃幕墙，会造成光污染。

因此，除了最高多层有较好的景观外，其他的视线都很差。

这使得一些客户只能买得起低楼层，景观好的楼层价格太高。如果他们没有选择低楼层，他们就会放弃选择房子。从那以后，南山东角头地区出现了更好的景观项目。

业内人士表示，对于豪宅消费者来说，得房率并不像景观那样重要。

很多业内人士认为，这个项目第一天不能卖完就是利空。

这个项目的住宅交付时间是2027年9月30日之前。