房地产重磅：“以购代建”将全面启动

6月20日，住房和城乡建设部召开视频会议(以下简称视频会议)，收购已建成的存量商品房作为保障性住房。会上，住房和城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有效有序收购已建成的存量商品房作为保障性住房。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，此次视频会议的召开，代表着行业扶持政策正在加快，继5月17日房地产新政密集出台、6月7日国会部署和安排房地产政策之后。特别是根据央行近期召开的经济适用房再融资推进会，下一步收购存量商品房作为经济适用房将在全国范围内铺开，全力以赴。

当前，各地都在积极开展行动，地方“结局交房”动作不断。

福建省福州江滨楼盘(CNSPHOTO提供图片)

扩大城市范围的“以购代建”

5月17日召开的全国交付工作视频会议指出，在商品房库存较多的城市，政府可以酌情以合理的价格订购一些商品房作为保障性住房。

在视频会议上，住房和城乡建设部进一步扩大了收购已建成存量商品房作为保障性住房的城市范围:促进县级以上城市有效有序收购已建成的存量商品房作为保障性住房。

“‘以购代建’可以增加住房供应。通过购买已建成的现有商品房作为保障性住房，可以直接增加保障性住房供应，满足中低收入群体的住房需求。此外，在一些地区，商品房存量较大，通过政府收购可以减少市场上的现有住房，有利于稳定房价，防止市场过度波动。”中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜告诉《中国商报》记者。

业内人士普遍认为，与新建保障性住房相比，政府收储方式周期短，有利于缓解房企利率风险，促进住房资源的合理高效利用。

易居研究院研究总监严跃进在接受《中国商报》采访时表示，“以购代建”的方式是在实施“消化现有房产”和“增加增量住房”的过程中，创新性地为交付提供新的支持。与传统的融资联动机制相比，它已经从输血机制转变为造血机制。通过资产盘活，房地产企业将为其资金到位提供更多渠道和方式，从而更好地促进住房保护和交付的发展。

“以购代建”多点开花

近日，全国许多地方迅速响应“以购代建”，地方“结局交房”动作不断。

比如杭州市临安区明确要购买一批商品房作为公租房，并提出要满足整栋楼的购买条件，需要配置一定比例的停车位，必须是现有房屋或者一年内有交付条件的期房。

此外，苏州市还发布了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展若干政策措施的通知》，明确坚持“以购代建”，组织当地国有企业以合理价格收购部分现有商品房作为保障性住房，鼓励和支持有条件的企事业单位和社会主体为员工租赁购买商品房。

例如，广东省惠州市发布的《惠州市住房和城乡建设局关于征用商品房作为保障性住房的通知》明确规定，拟由国家选定的专业化国有企业作为收购主体，在惠州市行政区以合理价格收购已建成未售出的商品房作为保障性住房。需要满足资产负债与法律关系明确、竣工验收备案证明、单套面积小于120平方米、房屋所有权清晰可交易、房屋所属项目周边交通等配套设施的要求。，并且满足一定的停车位比例。其中，整栋楼或整个模块将优先考虑未售出，可以实现封闭管理的建筑项目。

广东省城市规划学院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一些城市行动迅速，具有很大的参考意义。预计未来政府对公共租赁住房和安置住房的正常准备可能会转化为存量盘活。

金融支持力度可能会增加或增加。

在目前已经出台“以购代建”相关政策的城市，大部分城市公告都要求房屋的基本条件，如单套房屋面积、竣工验收备案证明、所有权明确、可交易等。一些城市已经明确了一些特色要求，比如房屋需要满足一定的停车位比例，可以实现封闭管理，可以用包入住。

然而，需要注意的是，大多数城市没有明确具体的定价规则。

其中，少数城市根据周边住房明确定价。惠州市提出“以同地段保障房重置价格为参考上限”。杭州市临安区也在公告中明确了收购价格，主要以周边二手房实际成交价格为参考。本次收购的最高限价是不超过周边住房和停车位的评估价格。

此外，广州市增城区政府近日发布《关于从广州(新塘)到汕尾铁路项目(新塘段)征集符合条件的商品安置住房登记公告》，公开征集从广州(新塘)到汕尾铁路项目(新塘段)符合条件的商品安置住房登记。公告明确，原则上收购价格为“土地成本” 建筑安装费用”。

本次视频会议强调，各市县要坚持规范实施，防范各种风险，实现收购主体规范、收购流程规范、配售租赁规范，实现面积合适、价格合适、位置合适的已建成存量商品房收购。要坚持金融支持政策，实现资金平衡和项目可持续性。

5月17日，中国人民银行副行长陶玲在国务院常规政策吹风会上表示，中国人民银行开设3000亿元保障性住房再融资，鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格购买未售出的商品房，作为配售或租赁保障性住房，预计将推动银行贷款5000亿元。

6月12日，中国人民银行召开保障性住房再融资推进会，要求借鉴前期试点经验，按照“政府指导、市场化运作”的思路，努力推动保障性住房再融资政策取得成效，加快现有商品房去库存。

王青认为，这次视频会议和最近举行的住房再融资推广会，可以大大减少各方对地方政府财力紧张、大规模购买存量商品房困难的担忧。接下来，央行3000亿元的定向政策支持工具可能会增加额度，降低利率，中央和各级财政也可能通过提供贴息和担保来增加政策支持，同时加快建立专项工作机制，启动各地收购行为。（记者 王彤旭）

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