房地产市场出现了一些积极的变化。

文｜刘建中 陈汐

自2024年4月以来，促进房地产健康发展的重磅政策频繁出台。政策重点有三:1。交付房屋；2.消化库存；3.增加增量。当地政策包括取消限购、放宽限价、放开定居、置换新旧政策。国家政策是前所未有的。

2024年4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应相关工作的通知》，暂停对商品房去化周期超过36个月的城市的商品住宅用地转让；对于去化周期在18个月至36个月之间的城市，采用约束性土地供应。

2024年5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，降低首套和第二套房贷首付比例。首套房最低首付比例从不低于20%调整到不低于15%，第二套房最低首付比例从不低于30%调整到不低于25%。

中国人民银行还宣布:1。不再设定第一套和第二套房贷利率的下限，实现房贷利率的社会化。2.降低个人住房公积金贷款利率0.25％，经调整，首套房个人住房公积金贷款5年以上的利率为2.85%。3.提供3000亿元的保障性住房再贷款。

在上述政策的共同推动下，在经济改善的影响下，中国房地产市场发生了一些积极的变化。在这些变化中，最重要的是，许多城市的二手房交易量有了显著的改善。

二手住宅成交回暖

二手房交易量是反映房市冷热的重要指标。从北京、杭州、天津等地区的一些二手房中介那里了解到，2024年4月以来，特别是5月以来，看房人数明显增加。让我们通过数据来看看各大城市的交易情况。

如果2024年4月某城市二手房成交量同比数据明显高于第一季度，5、6月份同比数据也明显高于第一季度，那么我们可以感觉到2024年4月以来该城市的房地产市场有所复苏。当然，如果5、6月份的同比数据远高于4月份的数据，那么城市的交易复苏趋势就会更加明显。

我们利用万得（Wind）数据库中30大中城市的“二手房交易面积”数据，由于30大中城市以外的交易数据往往存在长期滞后。在我们使用的数据中，6月1日至15日的交易面积之和是6月1日至15日的交易面积之和。

在30个大中城市中，北京、深圳、杭州、苏州、成都、厦门、青岛、东莞、扬州、南宁只有十个城市拥有完整的数据。这十个城市都是一二线城市。具体数据如表1所示。

从表1可以看出，与2024年第一季度的数据相比，4月、5月、6月深圳、南宁、杭州、青岛、成都、扬州、北京、厦门的交易量数据明显增加；苏州和东莞的改善并不明显。因此，从2024年4月开始，八个城市的二手房交易在十个有数据的大中城市中有了明显的改善。

表1: 2024年十大大中城市二手房成交量同比变化

在当前环境下，成交量的增加对房地产行业的复苏尤为重要。从上述数据来看，二手房交易在一二线城市呈现明显复苏趋势。

与此同时，2024年4月以来，一、二、三、四线城市新增二手房数量也呈现出一定程度的上升趋势(图1和图2)。虽然与2014年12月相比，一二线城市的新上市数量仍然较少，但随着上市房屋数量的增加，买家将有更多的选择。如果这种上升趋势能够持续下去，将有利于未来二手房成交量的持续上升。

图1: 二手房挂牌指数(三周移动平均)自2024年4月至今一线城市

注意：2014年12月19日的数据设定为1000

图2: 2024年4月至今，二、三、四线城市二手房挂牌指数(三周移动平均)

注意：2014年12月19日的数据设定为1000

通过以上讨论，我们发现2024年4月至今，二手房成交量有所增加。你还想知道，成交价格有没有上涨？

二手房价格稳步下降

虽然二手房成交量开始回升，但并没有普遍的涨价现象。事实上，大多数城市的二手房价格都在稳步下降。以下是二手房挂牌价格的解释。

虽然上市价格不如交易价格直接，但二手房上市价格的下跌可以反映交易价格的下跌。此外，上市价格数据比交易价格更具代表性。

因为我们经常统计一周或者一个月的房地产交易数据，但是一周或者一个月内卖出的二手房数量远远少于上市数量。这可能会导致数据误差。因此，上市价格指数的变化趋势可以更好地反映二手房的真实价格趋势。需要注意的是，这里重视的是“变化趋势”的体现。理论上，二手房的上市价格会高于成交价格，但“变化趋势”大致相同。

我们先来看看北京、上海、广州、深圳、杭州的二手房挂牌价格指数。这五个城市一般被认为是中国房价最强的城市。从图3可以看出，这五个城市的二手房挂牌价格指数都有不同程度的下降。

2024年6月第一周，深圳价格下降2.6%，上海下降9.4%，北京下降10.7%，广州下降11.7%，杭州下降12.1%，与2023年3月均价相比。

2024年6月第一周，深圳价格下降1.2%，上海下降3.1%，北京下降4.4%，广州下降4%，杭州下降3.7%，与2024年3月均价相比。

图3: 北上广深杭五大城市二手房销售挂牌价格指数

注意：2014年12月19日，价格指数设定为100。

在房价最强的五大城市中，二手房上市价格指数出现了不同程度的下跌，反映了二手房卖家心态的变化。其他城市的情况也差不多。图4是万得数据库中一线、二线、三线、四线城市二手房上市价格指数。不难看出，与2023年3月的价格相比，几线城市的上市价格都有所下降。

图4: 一线、二线、三线、四线城市二手房挂牌价格指数

注意：2014年12月19日，价格指数设定为100。

新房的情况不同。据统计，自2024年4月以来，北上广深杭五大城市新房平均成交价格明显低于二手房。这可能是因为开发商认为这五个城市的房地产是最好的资产，即使交易量降低，他们仍然希望在这些城市顶住价格。然而，二手房的价格水平将不可避免地影响未来新房的价格水平。

房地产去库存的本质是促进房地产回归居住属性，所以适度“降价去库存”是合理健康的。那么，房地产价格什么时候调整到位呢？房地产行业什么时候回归居住属性？

房地产回归居住属性

房地产回归居住属性，是未来房价还会大幅上涨的预期。未来买房的收入主要来自两个方面:一是以目前的租金计算的收入；二是通货膨胀导致的租金通货膨胀收入。

租金具有抗通货膨胀能力。图5和图6分别是美国和日本的租金价格指数和整体CPI(通货膨胀指数)的趋势。在过去的30年里，美国和日本的经济趋势大不相同。然而，几十年来，美国和日本的租金增长与中国的整体CPI增长基本相同。在两个经济实力如此不同的国家中，租金表现出良好的抗通货膨胀能力。

图5: 整个CPI是美国的租金价格指数。

图6：日本的租金价格指数和整体CPI

在房价回归理性之后，未来的房价主要是稳定的。各类人群，根据自己的情况选择住房。

对于刚刚需要的人来说，房子除了居住属性之外，还有其他特点，比如教育、医疗、归属感等等。他们可以承受相对较低的租金回报率(租金回报率=年净租金/房价)。如果目前的资本成本是3%，那么刚刚需要的人可能愿意承担不到3%的租金回报率。

对于改善型购房者来说，他们更关心房子的质量，但租金回报仍然是一个重要的参考。因为租金回报率是房子价值的底线。买房需要花很多钱。他们不仅要考虑提高生活质量，还要考虑资产安全。

对理财型购房者来说，租金回报更为重要。对购房及其他理财方式的收益情况进行仔细比较。

可以说，无论什么样的买家，租金回报率都是消除房价大幅上涨预期后的重要参考。如果租金回报率远低于资本成本，那么房价调整就不到位。

当租金回报率与资本成本基本相同时，房价有望企稳。各种各样的人，如果你愿意，交易会更活跃，房地产市场会更健康。因此，房地产回归生活本质的关键是租金回报率与资本成本一致。

对于北方、广州、深圳、杭州五大城市来说，租金回报率可以达到稳定的状态，因为房屋容易出租，并且含有其他附加属性(户籍、医疗、教育等)。).表2是目前五大城市的租金回报率。

除广州外，其他四大城市的2024年收益率均为稳步增长，与2023年的租金回报率相比。2024年前五个月，北上广深杭租房回报率分别为2.21%。、1.93%、1.57%、1.71%、2.1%。

考虑到四大银行五年期定期存款上市利率约为2%，五大城市的租金收益率并不是特别低，经过一段时间的调整，房价更有可能企稳。

表2：2023年前五月和2024年前五月，北上广深杭平均租金收益率(%)

参照五大城市的回报率，估计二线强势城市的租房回报率会达到3%以上，房价才能企稳。成都、武汉、长沙(图7)是目前符合这一条件的城市。

图7: 成都、武汉、长沙的租金回报率(%)

对于二线劣势城市，估计租金回报率会达到3.5%以上，甚至4%以上，这样房价才能企稳。毕竟对于二线劣势城市来说，未来房子租不出去的风险，租不出去的房子有降价的风险。在二线劣势城市，长春、哈尔滨、沈阳的租金回报率最高(图8)。

图8：长春、哈尔滨、沈阳的租金回报率(%)

如果资本成本可以进一步降低，买家可以接受更低的租金回报率。因此，未来降低资本成本可以促进房地产市场的稳定。未来可以出台一系列促进购房意向的政策:比如降低购房相关税费；例如，中国给予刚需购房者利息补贴等。