前几百天卖不出去的房子，现在挂牌一天“秒卖”，各地的“老破小”突然火了起来。

成都某老小区｜日常经济新闻资料图

曾经被市场拒绝的“老破小”(通常指城市主城区房龄超过20年的二手房)，现在也开始受到青睐。

最近一段时间，随着央行5的陆续实施，•17新政(即降低首付比例、取消抵押贷款利率下限、降低住房公积金利率)，许多热点城市的二手房交易速度正在加快。

《国家商报》记者(以下简称国家商报记者或记者)整理了机构数据，发现广州核心区20年以上二手房交易周期较短，甚至很多房子在上市一天内“秒售”。；虽然杭州5月份二手房成交量较4月份明显下降，但“老破小”二手房交易活动激增，日均成交量同比增长38%。；仅5月份，成都锦江区某老小区就卖出了7套二手房，六套的交易周期都在一个月内。⋯⋯

1、各地“老破小”二手房交易火爆。

记者查询贝壳找房，发现成都锦江区钢管厂5区5月中旬卖出了一套房子，仅上市一天就看了两遍。该社区的房屋建于1988年至2003年，仅5月份就卖出了7套房屋，其中1套房屋的交易周期为254天，其他房屋的交易周期不到一个月。

河滨丽苑小区，位于成华区，楼龄也超过20年。今年共卖了两套房，其中一套74平米的两居室总价124万元，低于挂牌价12万元，只卖了一天，看了一遍就卖了；另一套房子的交易周期是13天，交易只看一次。在此之前，小区二手房的交易周期已经超过100天。

“‘老破小’的咨询和营业额真的比以前积极多了。”成都德友地产一家店的经纪人陈骁告诉每一位经纪人，这些老房子主要集中在成都市主城“5” 区域内，有学校、地铁站等配套设施的房源咨询量自然较多，交易周期也相对较短。

“最近也收到了很多外国人的电话，咨询了在成都买房的相关事宜，大部分都是来自成都周边地区的买家，买房预算在100万到150万左右。”陈骁补充道。

根据贝壳研究院成都分公司的监测，5月份成都二手房交易中，总价不到100万元的房屋交易比例仍呈上升趋势；100-150万元的房屋交易比例略有增加，处于近一年的领先水平，呈现出较弱的复苏状态。从面积来看，紧凑的第二套(80平米及以内)、套三(80-100平方米)房型各占市场份额的20%左右。

每次记者整理各个机构的数据，发现，今年以来， 包括上海、广州、杭州、东莞、昆明等一二线城市。近日，“老小”二手房成交量不断上升，成交周期明显缩短。与之前近百天甚至几百天的交易周期相比，可以称之为“光速”。

以杭州为例。从今年3月开始，由于总价低、租赁收入高，该地区“老破小”二手房成交量暴涨，5月份热度持续。

根据我在杭州的家庭数据，朝辉社区、翠苑社区、采荷社区、大关社区、景芳社区、古荡新村在5月份分别卖出了63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中，翠苑二区自去年以来以16套成交量创下月成交量新高，去年全年共卖出38套。截至5月，今年成交量已达44套。

“很多老旧小区的二手房价格已经回落到2017年左右的水平，具有一定的性价比，很多‘老小’的年租金收入甚至可以达到2.5%~2.8%，这也是一个相对安全的投资。“杭州链家大关商圈一家店的经纪人告诉每一位经纪人，这些成交量高的老旧小区面积相对较小，总价较低。“一些市中心老旧小区的低价房基本交易周期只有一周，议价空间普遍收窄”。

此外，据上海中原地产数据显示，5月份上海二手房成交量为1.71万件，环比增长5.35%。其中，5月份最后5天(5月27日至31日)，在上海“沪九条”新政的推动下，仅外环内就有826套房年龄超过20年、面积70平方米的小户型，成交量较政策出台前5天增长5%。

“核心城市的‘老破小’二手房具有一定的资本增值和地段优势，尤其是总价可控。当然，从长远来看，可能还有拆迁的机会，所以会受到一些资金有限的买家的青睐，对整体市场有积极的市场影响。易居研究院研究总监严跃进表示，从另一个角度来看，这背后涉及到很多需要改善住房的业主，活跃的“老小”二手房交易也让这些业主有能力换房。

2、机构：二手房价格泡沫基本消失

记者注意到，这一轮“老破小”二手房交易热潮，离不开各地限购政策的消除，同时也有其它利好消息。

今年以来，各地关于“原拆原建”的说法有所增加(即拆除旧房后重建新房，居民可以搬到旧址，而不是异地安置)，这已经成为旧住宅区振兴的重要新模式。但之前“原拆原建”方式的资金来源是国家财政支持，真正能实现“原拆原建”的社区并不多。

但今年4月11日，浙江省住房和城乡建设厅等三部门发布了《关于稳步推进城市老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试点)》，这是中国第一次推进老旧小区自主更新的实施意见，明确了相关工作流程和整合政策。这项政策侧重于“自主更新”，即社区业主可以主导老旧小区的重建。

事实上，今年3月底，杭州闸弄口区四个社区开始了“原拆原建”的民意调查和调查，引起了社会的关注，也造成了该地区房价的波动。在成都，包括青羊区将军街68号、君平街89号在内的“旧址重建”都实现了，而中央花园二期则从几年前开始探索旧址重建。

此外，在本轮房市转型期，“老破小”二手房降价最多，叠加了不少“老破小”业主不惜出售的态度，加快了这类二手房的交易。

以上海静安区万荣社区为例。5月份一套约40平方米的一室一厅房，成交价格190万元，价格47170元/平方米，成交周期只有9天。但2021年同期，该社区同面积房屋成交价格为254万元，成交价格为61831元/平方米。

今年4月，易居研究院在22个城市的二手房交易报告中选择了“一线城市老旧破旧型二手房价格”，以此来衡量二手房的价格泡沫。据其计算，2016年初以来，一线城市二手房价格上涨，2019年二手房价格泡沫开始“吹大”，从20%持续扩大到2021年第一季度历史高点58%，随后泡沫持续减少。

特别是在2023年上半年二手房挂牌数量激增的阶段，供需压力迫使二手房价格泡沫持续萎缩。今年第一季度，泡沫只有5%，这意味着一线城市的二手房价格泡沫已经基本消除了三年，二手房价格已经回归健康状态。这也在很大程度上代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。

但报告还认为，目前二手房市场面临一些挑战，如房屋挂牌加快、部分房屋降价幅度大导致业主焦虑、二手房定价高位难以接手等。“二手房市场的活跃不仅关系到居民家庭资产的实现、住房的更换和改善，还关系到房地产企业的去库存和资金安全。各地应继续采取有力措施，在当前价格泡沫基本消除的背景下，进一步激活二手房市场。”（发文｜陈 利润，封面图源 | 日常经济新闻资料图)