每一个小目标，谁在买老洋房？| PalkPalk
今年4月，巨鹿路一栋别墅的业主总成交价格约3.1亿元，成交价格约100.9万元/平方米，刷新了上海豪宅市场价格的“天花板”。今年也是武康大楼100周年，《花》、电视剧如《承欢记》不断为观众勾勒出对上海老建筑的优雅想象。
为什么老房子卖“高价”？老房子院墙后的生活离普通人有多远？做老房子中介真的能“三年不下单，三年下单”吗？本期《PalkTalk》邀请了两位长期与房子打交道的年轻人，一起聊聊“物稀为贵”的上海老房子。
【本期主播】[本期主播]
陈玉坤新闻报道高级编辑。
[本期嘉宾][本期嘉宾]
上海老洋房领域邱泽柱专家经纪人
来自媒体的巧克丽丽房产“真叫卢俊”主笔
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*下面的内容是基于节目音频的口述稿，只是稍微修改一下语法和单词。
谁在买高价老洋房？
老房子的买主，越来越年轻化了
邱泽柱：
目前，在上海，拥有独立产权和可交易的老房子不超过100套。由于供应少、交易周期长、客户群体相对固化，政策对老房子市场的影响不是特别大。
真正了解老房子，喜欢老房子的用户，主要考虑的问题是地段价值，历史人文风貌区是客户的首选和首选区域。此外，老房子的颜色，包括外观、开间、花园大小、占地面积、邻空、与周围其它建筑的距离等。三是社区质量。一个干净整洁的老房子社区表明，居民普遍有关心公共卫生的共识，巷子的宽度和窄度也决定了停车是否方便。
此前，在房地产市场整体火爆的阶段，买家的投资需求非常旺盛。这种投资需求在国家倡导“住房不投机”，让房子回归居住属性后正在减少。不过还是会有老房子爱好者再买。在这个层面上，应该叫“文化收藏”。
早期的买家主要是外国人和有出国留学背景的人。近年来，国内本土企业家、投资领域的巨头、对老上海有感情的“土”、一线明星、电影明星等。，也开始从老房子开始。客户群体的年龄集中在40-55岁以后，但现在越来越年轻，这也是一种文化传承。
在上海长乐路上，价格为1.06亿元的老房子。/Palk拍摄
豪宅抢购潮来袭，想看看老洋房也有门槛。
巧克丽丽：
前不久中海顺昌玖里“卖爆”时(注:套均总价约4000万元)，我们团队统计发现，在购买价格超过3000万元的豪宅群体中，“310”沪籍和非“310”沪籍的人数约为五五开。
相对而言，浙江人是购买豪宅最多的一群人。即使在二手市场上，浙江一带的购房人数也是最多的。
买豪宅和地缘有很大关系，住在上海的人更容易买到。此外，还有一些现实因素。比如物质条件好的家庭会有足够的资金“煽动”上海的豪宅。
邱泽柱：
在过去的几年里，预算超过3000万的用户群体积压了他们的购房需求。今年，随着购房政策的调整，豪宅交易迅速恢复。另一方面，之前积累在开发商手中的一手豪宅相继被释放，包括许多核心区域的房地产。那么，对于豪宅买家来说，今年我们一定会看看新房市场。我认为这种抢购豪宅的浪潮反映了人们对更好的房子和更好的生活的期待。
有些老房子会设置门槛，筛选客户质量，但这个门槛不是经纪人设定的，通常是业主自己的要求。比如一栋价格在1亿元左右的老房子，业主的验资标准会设定在资金额的50%以上，也就是5000万元。
业主希望用户提供验资报告，或者提前了解客户的年龄、背景以及之前看过哪些房子，分析判断客户的购买力。这也是可以理解的。业主不希望每个人都来看他们的房子，希望提高交易效率。
长乐路上老房子的庭院。/Palk拍摄
老房子院墙后的真实生活
网红老洋房里，住的也是普通人。
邱泽柱：
随着互联网的发展和自媒体的兴起，一些老公寓和老房子也成为了“网络名人”，其中武康大楼可谓“网络名人顶流”。武康大楼有143户人家，但实际上很少有真正拥有独立个人产权和市场流通条件的房子。其他大部分都不能交易。
在“网络名人”老房子里的居民曝光后，一度成为话题和热点。游客的频繁访问和打卡对居民的生活仍然有一定的影响。一些居民更关心隐私。比如武康路“蝴蝶结”阳台楼上的奶奶，一点都不打扰，被家人带走了。
络绎不绝的游客可以促进该地区的消费，形成旅游经济，这对稳定该地区的房价有很大的帮助，无论是租金还是售价。街上很多老房子都可以商业使用。但是对于大多数普通居民来说，他们不想住在别人的聚光灯下。
武康路“蝴蝶结”阳台小楼/视觉中国
年青人租了老房子，但是愿意租的业主并不多。
巧克丽丽：
虽然有少数人买得起老洋房，但也有年轻人选择租房。
我们组的一个年轻的外国同事在静安区租了一套老房子，月租很高。我问他为什么花高价租老房子。他告诉我，老房子街上的生活氛围是其他地区给不了的。即使是路上行人的精神面貌也不同于其他地区。
在我看来，住在老房子里的年轻人都是为了感受人文气息，这种烟火气是独一无二的。
邱泽柱：
一些外国朋友通过社交媒体或电视剧了解老房子。比如电视剧《花》让老房子回归大众视野，很多观众喜欢这部剧的生活氛围。
然而，从实际的生活体验来看，老房子并不像影视剧中那样理想。早年，我也住在砖木结构的老房子里。隔音差、湿度大、白蚁问题都是我在实际生活中面临的问题。
老房子的业主不会特别注意闲置，这和刚需房子的业主逻辑不一样。对于这类业主来说，为老房子选择一个稳定的租户远比收租更重要。
整栋老房子的租金比较高，便宜的可能十几万，贵的可能几十万。虽然有些老房子会租整栋楼，但这种情况不会太多。根本原因是业主不愿意接受。比如客户租了之后，会有自主装修的需求，很多业主会担心会不会对房子造成伤害。而且租客的数量通常比较多，能接受的业主真的很少。
对于租给剧组拍影视剧来说，这种需求是非常短期的。剧组在里面演戏只需要一天甚至半天。一个月或者半个月租不到，大部分业主都不愿意。
当然，由于剧组可以支付的租金很高，很少有业主可能会接受，但他们会要求剧组根据自己的想法进行布景和拍摄。
在上海，张爱玲故居“常德公寓”/视觉中国
做老洋房中介，感觉如何？
做这份工作，你会看到世界的方方面面。
邱泽柱：
从2013年大学毕业到现在，我一直在做房地产经纪人。碰老房子也是巧合，因为当时我提交简历的店都在历史区。
在我的职业生涯中，我也在电视剧《安家》中遇到过“鸡零狗碎”的事情。如果你做这份工作，你会遇到世界的方方面面。有时候，交易不仅仅是一栋房子，更是过去家庭兴衰的耻辱。也许他们最终会停留在这份薄薄的合同上。
涉及祖产继承的房屋，自然会有更多的争议和矛盾来管理售后的资金。老洋房中介只提供房产中介服务。至于具体的家庭矛盾，只能从房地产交易的角度来帮助，既保证了商家的利益，又保证了买家的利益。
其实从事老房子经纪人没有特别硬的要求，文凭也不是最重要的。但是，要想做好这项工作，就必须对产品有足够的专业知识，保证整个交易过程的安全；服务质量也要有更高的标准，用户和业主都是有价值的人，要保证双方的私密性。
上海安福路老洋房商店/视觉中国
直播卖房，卖的是中介和客户认可关系。
巧克丽丽：
目前很多房产中介在直播平台上卖房，其实是四五年前出现的，但当时只是噱头。因为房地产本身是超标的，客户在直播过程中感受不到房子的真实情况，比如位置、配套设施、居住体验等等。然而，直播越来越受欢迎后，即使是房地产产品也有可能在网上出售。
所以直播卖房最大的优势就是中介可以通过自己的视频号和抖音号在平台上讲解房地产政策，介绍看房的线下感受。虽然很多潜在用户不会直接通过直播平台买房，但是会主动了解中介。
老洋房中介不会通过直播的方式直接卖房，但可以与客户建立信任。当客户下线时，他们会根据自己的脸和想法进一步判断中介是否诚实可靠。这是直播和卖房最直接的关系。
对于年轻人来说，顶豪中介是理想的职业吗？
初学者年轻人，文凭越来越高。
巧克丽丽：
今年4月，巨鹿路一栋老房子成交，价格惊人。如果这笔交易的佣金有三个点，买卖双方分成几十万甚至几百万。
老实说，我自己也面试过中介的工作，虽然当时是因为选题的需要，但是我的确也有过这样的想法。
中介行业会根据文凭不断增加基本工资收入。据我所知，本科毕业生入职中介的保底工资是8000元，硕士毕业生可以是1万元。
我遇到过一个本科学历的中介。在买房的过程中，我发现受过高等教育的人在思维和效率上会有很大的不同，甚至会和客户分析经济走势，分析房地产市场是高峰还是低谷，它的周期是什么。这在过去的房地产中介中是完全看不见的。
现在的高学历房产中介，平时的形象是穿制服，背着背包，用自己的电脑给客户做数据报告，工作时间相对自由。年轻人不会像以前那样抗拒做房产中介。
作为顶级中介，对形象和气质都有一定的要求。他们需要更多地接触富人的圈子，他们可能需要参加展览和拍卖。他们需要知道富人在做什么，他们必须在这样的地方认识他们。
上海，武康大楼附近的老房子/视觉中国
对于年轻人来说，顶级豪宅经纪人仍然是一扇窄门
邱泽柱：
顶级豪华中介是一条小而具有挑战性的赛道。与整个上海房地产市场相比，顶级豪宅只占4%，简直就是九根牛一毛。进入这条赛道的人，首先要有足够的资本，否则会感到迷茫、焦虑、不知所措，面临最基本的生存压力。所以我还是建议年轻人不要单挑最有挑战性。
作为一个专业的房地产经纪人，是一个很棒的经纪人，可以卖掉刚需的普通房子，完成用户和业主的委托。比如目前链家十大经理中，卖普通房子还是占大多数的。
能够一套一套的卖掉房子，对于经理来说是一件很有成就感的事情。但如果是卖顶级豪宅，更像是埋伏在草丛中的狙击手，你不知道什么时候能开枪。
就老房子而言，一般的交易周期至少是一两年。如果一个经纪人一年能卖出一套老房子，他已经是这个圈子里口碑很好的人了，很多人可能两三年都没有卖出去。
长时间的沉淀，对人的心理考验十分严格。能否“三年不出单，三年不出单”，这件事完全不能确定。
【时间线】
03:44 谁在上海买了超过3000万的豪宅？
05:36 真正懂老房子的，女人比男人多？
08:02 物稀为贵，上海老洋房到底有多少？
10:31 1.06亿“入门级”老房子，年增长2000万？
16:28 网红老建筑和住在里面的人
25:18 为了卖房大打出手，《安家》情景真实版怎么样？
32:53 那个帮你租房子的中介，文凭可能比你高
39:30 老洋房中介，真的可以“一单吃三年”？
43:28 新的政策落地，前几年买房的人还好吗？
46:31 老洋房租给剧组演戏，是笔好买卖吗？
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