“第一高楼”破灭，杭州大量商业被“砍”

出品/联商网&搜铺网

发文/高天

近十年来，中国商业房地产的主要发展特征是住宅和商业的共同开发、建设和运营。由此产生的综合体成为涵盖住宅、购物中心、办公楼、商业街区、酒店等复合业态的主流商业模式。

然而，随着商业地产行业进入调整周期，“商业改革和住房”的风又吹起来了。商业改革和住房改革的实施是根据房地产和商业市场的现状进行的政策调整，但对于大多数业主来说，这代表着配套设施的降级。

因此，关于商改住，市场上也出现了不同的声音。

01

2024年杭州出现了大量的商改住宅。

商业改造是指将办公楼、商铺等商业行为的房产改造成住宅或住宅功能空间，需经当地政府规划部门批准，确保改造符合城市建设规划、消防安全、环保等相关规定。

特别是在一些居住需求增加、商业房地产过剩等问题突出的城市，商业改造现象明显。

继去年临平、萧山市北部等一批商业改造后，杭州在2024年进行了另一波商业改造，包括城东新城、云谷、蒋村、之江、丁桥、三墩、北部新城等板块。其中包括西湖区第一高楼，200米直接砍到100米。

2023年5月，西湖区与浙江省建设投资集团就云辰置业项目达成合作协议，将投资105亿元建设一个综合项目，填补紫金港区块高端办公、顶级酒店、商业设施等领域的空白，涵盖7栋高层建筑和3栋超高层建筑，其中主楼高度规划200米。建成后，将是西湖区第一栋高层建筑。

不过，仅仅一年，西湖区的天际线就变成了泡影。五月六日，杭州市规划与自然资源局公布了三墩模块XH010401-4等地块的规划调整公示，原本布置的200米超高层办公楼XHO10401-17(云辰置业项目)由商住用地改为居住用地，建筑高度也调整到100米。与此同时，此次调整还增加了其他三个宅基地，分别占地1.02万。㎡、0.83万㎡、2.99万㎡，另外还增加了中小学、幼儿园等教育用地。

同时，也有大量的项目进行商业改造。

目前城市界面好的蒋村二手房均价在5万以上。葛洲坝龙湖中国府售罄后，市场预计将是该行业最终的住宅用地供应。因此，商业改革和住房改革已经成为一种突破。4月28日，蒋村文新模块XH030203-01地块从原来的商业地块调整为18班初中、文化设施用地、住宅用地等功能用地。

五月九日，杭州市拱墅区三塘模块XC0502-B1/B2-11地块的土地使用功能进行了调整，由商住用地调整为居住用地。

云谷板块一直以高端产业和西湖大学为势头，最近一个双桥模块HX0203-03地块的住宅比例增加了70%，成为商住地块。保守估计，将增加约800套住宅。

杭汽轮综合体地块石桥，有两块商业地块变成宅地，商住用地大规模缩水。当时根据2019年的规划，该地块将依托杭汽轮集团搬迁后留下的建筑和结构，打造集商业、商业、娱乐、休闲、餐饮为一体的新型城市综合体，展现汽轮文化特色。与之相邻的永丰印象城项目地块之前也被一分为二，北部成为住宅功能用地。

另外，还有西湖大学站TOD的地块，双桥，之江度假区，、上城东新城安琪儿市场地块、北新城北勾阳路东地块等均进行了商改。

5月9日，杭州发布了房地产市场新政策，涵盖全面取消限购、恢复购房落户、开放全区首套算法、取消新房抽奖、优化居住用地供应。

关于提高居住用地供应，明确提到了住房供应大、去化速度慢的区域，提高了土地供应模式，促进了供需平衡。如果住宅供应大于需要区域，就应该减少供应。相反，如果供应小于需要区域，就应该增加供应。如何增加供应？商业改变是一种有效的方法。

对于主城区，尤其是市中心等饱和地段，未来商改住还是一种趋势。

02

企业空置率高，商业存量高

政策调整的背后是现实的反应，商住用地的转移方向变成了宅地，主要是供需发生了变化。

以办公楼为例。根据CAIC资产数据库监测的数据，2024年第一季度空置率为13.34%。虽然环比有所下降，但仍以搬迁和更换为主，市场需求增长有限。而且全市高端写字楼市场平均租金3.03元/人。㎡每日，环比下降10.62%，反映出市场供大于求。

据仲量联行统计，2023Q4杭州甲级写字楼空置率更高，B级写字楼空置率为25.9%，均高于国内写字楼空置率红线的20%。

股票业务。据联商网零售研究中心不完全统计，截至2024年4月30日，杭州已有近300个大大小小的商业项目开业，其中商业建筑面积为2万。㎡上述项目有212个，总商业规模超过1400万。㎡。

▲杭州中心

今年前四个月，杭州也只有一个邻里中心项目印悦里丰庆店进入市场，而且还是存量改造升级项目。

然而，根据CAIC数据，今年一季度，杭州商业租赁物业空置率环比下降1.31%至8.3%，首层租金环比下降0.6%至12.99元/月。㎡/日，显示出出租市场需求增加。

当然，随着未来杭州更多的商业项目进入市场，股票会扩大，竞争会越来越激烈。据联商网零售研究中心统计，预计2024年杭州新开19个商业项目，预计新增164.7万个商业项目。㎡，五月份拱墅宝龙广场、西投银泰城均将开业，杭州钱塘新区永旺梦乐城项目也将于6月1日亮相。

更为重要的是，未来杭州将涌入更具代表性的商业体。武林中心恒隆广场，湖滨板块in77F区，钱江新城新鸿基IFC，亚奥板块SKP、亚奥万象天地，萧山江南科技城，由香港置地与仁恒联合打造，拱墅城北申花万象天地，嘉里建设，未来科技城万象城，滨江滨江康路龙湖，城东丰收湖，仓前云城天街等。

03

商改住不是坏消息

对于人们来说，商业最直观的价值就是重要的配套服务，生活更方便；对于区域功能价值的增长来说，也是一个重要的产业支撑，尤其是一些基准业务的进入，可以直接带动房地产、居住、经营的价值提升。

因此，大多数人对商业改革的态度并不友好。事实上，对于普通人来说，确实缺乏商业设施。但从城市发展的角度来看，商业改革的核心逻辑是供求关系。

以上几个商业改革的例子为例。拱墅三塘模块项目距地铁5号线西文街站直线约250米，距地铁3。、4号线新世界站直线约700米。西联广场商业不到100米，新世界和银泰百货商业不到1公里，与杭州首个嘉里城商业不到3公里。

▲ 杭州嘉里城鸟瞰效果图

1公里内有龙湖西溪天街、西溪银泰城、3公里内有城西银泰城、5公里内有龙湖紫荆天街、蒋村文新模块项目。

永丰印象城正在杭州汽轮综合体地块周边建设，今年将在整个石桥板块附近开设的杭州首个吾悦广场。此外，新世界、丁桥龙湖天街、丁兰广场、山姆会员店等。已经开业，足以满足周边居民的消费和生活需求。

除了目前杭州商业房地产市场是否存在结构失衡问题外，商业不同于住宅开发建设，更注重后期运营。承接项目的运营商没有足够的专业精神和实力，后期运营困难，最终会“浪费资源”。目前杭州也有很多经营困难的商业机构，有的苦苦挣扎，有的倒闭，有的被其他公司接管，有的挂在拍卖平台上。

当然，如果区域内生活环境不成熟，产业导入缓慢，缺乏消费支持，也不利于商场的运营。

从另一个角度来看，如果减少供给，也可以在一定程度上降低现有业务的运营难度，降低办公空置率。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com