河南省商丘：非典型房地产开发司法裁定纠纷调查

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中房头条.

中国房地产报社

顶级住宅配套商业部分。樊永锋/拍摄

中房报记者 河南商丘樊永锋 永城 夏邑报道

这个例子是一个非典型的房地产开发多输的案例。

“期待了五年的未完工建筑终于开工了，状元豪宅8号楼新房装修举行了开工仪式。”3月12日，永城状元豪宅业主发布视频，分享喜悦。

第一豪宅是由河南光伸置业有限公司(以下简称光伸置业)开发建设的。该项目由九栋住宅和一个商业中心组成，总建筑面积23万平方米，拥有1400多套住宅。位于永城市(河南商丘所辖县级市)芒邈路五中附近，是当地人眼中的学位房。

经过规划调整，状元豪宅于2010年筹备的医疗中心因开发商工程款纠纷引发了一系列诉讼。2020年主体完工后，未完工。经过当地政府的多方协调，业主筹集资金自救，并于2023年迎来复工。现在还没有达到完全交付的条件。

五月中旬，中房报记者在工程现场了解到，2号、5号、8号楼由业主筹集100元～每平方米300元自救资金，所在建筑已基本完工，零星施工人员正在完善社区配套工程。

冠军豪宅曾经受到高度期待。现在勉强交付的背后，是业主期待入住，项目原发起人出局。后来开发商负责人因工程款诉讼入狱，投资召集人陷入倒卖土地、强制交易等司法判决纠纷。

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出售土地的起源

状元豪宅项目施工现场。樊永锋/拍摄

起源于河南力鸿企业管理咨询有限公司(以下简称力鸿企业)准备老年康养中心的状元豪宅项目。

2010年5月10日，李鸿企业获准老年保健中心，计划占地5万平方米，需要100亩土地。李鸿公司法定代表人林某(又名:陈某伟)开始筹集资金。

有小规模房地产开发经验的朱某芝与其达成合作开发意向。朱某芝缺乏大量资金，先后引进了崔某峰等9名投资者。投资者向朱某芝出具委托书，并将筹资转让给林某，朱某芝出具收款凭证。

朱某芝于2010年9月17日与林某签署协议，合作开发位于当地东城区芒邈路北段路西段路。 50亩土地，朱某芝投资人民币1000万元，朱某芝一方享有99.5%的土地使用权，全权处理和享受土地投资、建造房屋等。林某负责项目审批。

永城市人民政府批准于2010年10月22日选择上述面积75.36亩的土地建设老年康复中心，土地有偿划转，按照老年康复中心功能规划建设，不得改变土地用途。十月二十六日正式获批。

据接近朱某芝的知情人士透露，在项目审批阶段，林某不能分开开发75亩选址土地，朱某芝需要增加剩余25亩土地2000万元。“否则，他不会配合开发审批程序。”朱某芝新引进了三位投资者，他们三人也出具了委托书。朱某芝将资金转让给林某，并出具了收款凭证。同时，他们选择了崔某峰代持力鸿公司的股份。

中房报记者曾先后致电并发短信向崔某峰等投资者证实，未得到回应。

根据力鸿企业工商登记信息，2012年11月2日，投资者股份发生变化，前述股份代表崔某峰持有10%的股份。

此后，朱某芝与崔某峰协商后，朱某芝将筹集的2000万元转移到林某名下，并提交了收款凭证。

原永城市规划局于2010年11月26日以(2012)81号文件批准了李鸿公司老年康复中心的选址和土地转让。

因此，林某再次要求所有投资者在继续合作开发之前追回土地交易基金。投资者提出终止合作，要求林某退还已支付的款项。林某回应说没有钱退款。

林某手写证实，2012年10月31日，75.36亩老年康复中心地款全部结清。

养生地款结算证明。(受访者提供)

永城市政府于2012年12月18日批准转让康复医院地块。

据中国土地市场网报道，2012年12月19日，永城市原国土资源局发布《永协告字2012-34号》协议出让公告，计划以2981.89万元的价格将该地块出让给力鸿企业，用于医疗卫生慈善用地。

公告显示，2013年1月10日，该地块成交合同价格为7644.55万元，土地用途为商住用地。

2013年8月13日，李鸿公司与崔某峰签订股权转让协议，李鸿公司将项目土地以7700万元转让给崔某峰，林某将李鸿公司的法人和股份全部无条件转让给崔某峰，但已支付4500万元，仍欠3200万元。

力鸿与投资者签订了协议。(受访者提供)

朱某芝、崔某峰等投资者又凑足1000万元交给林某，剩下的2200万元没有还清。

在接受中房报记者电话采访时，林某表示：“实际上只支付了3000多万元，剩下的4000多万元没有支付。

2014年6月6日，当地政府发布的永政土(2015年)30号文件批示，上述医疗慈善用地调整为商住用地。

2014年1月30日，李鸿公司完成股权转让，原股东林某由60%转为20%，北京华星丰润投资有限公司30%撤出，崔某峰由10%转为40%，新投资者张某文40%。林某、陈某伟退出管理层。

2014年6月18日，林某因行贿罪入狱，林某承诺对项目开发审核事宜进行停滞。

当朱某芝投资者开始办理开发手续时，他们意识到林某前期要求投资者支付的协调费、公关费、土地规划调整费都是假的。

对于这一点，林某并不认同，“投资者支付的是公司的股权和土地转让费。

当时，众投资者已经没有资金开发建设，试图引进开发企业。

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开发状元府邸的始末

2015年1月，朱某芝、崔某峰与杨某伟达成合作开发意向，双方同意李鸿公司出资75.459亩土地，杨某伟商丘市柏亿置业有限公司以资金、技术和实物出资，最终按照约定的出资比例分配给投资者相应的面积财产。

原约定由杨某伟支付。 4000多万元的土地出让金，经协商，杨某伟前期支付了部分出让金，剩余缺口由众多投资者筹集资金，待项目实施收益后返还给投资者。

力鸿公司于2016年3月11日更名为光伸置业，注册资本从100万元增至1500万元，崔某峰股份增至50%，张某文股份增至48.66%，林某退出1.33%。

根据媒体报道，2016年5月，光伸置业和林州中天置业有限公司(以下简称中天置业)、河南京都置业有限公司(以下简称京都置业)等企业签订施工承包协议。

2019年12月24日，原光伸置业法人杨某伟作为建设方、建设方代表中天置业负责人参加了当地城乡建设局召开的协调会议，状元豪宅拖欠农民工工资。

在此期间，林某提前放假出狱，通过中间人与朱某芝的谈话，要求剩余2200万股权转让款，并以未经本人签署股权转让为由提起民事诉讼，然后判决恢复其股份。

2020年5月14日，杨某伟与投资者代表崔某峰签订的《房地产开发合同》补充协议第六条规定，杨某发放预付款进行装修，后期从其退还投资者的预付款中扣除(崔某峰后来在立案证词中表示，杨某伟以不签字不分配店铺为由胁迫签字)。

2020年5月，状元府豪商业中心开始招商引资，同年年底，状元府住宅项目主体基本完成。

在项目交接过程中，由于工程纠纷，承包商和开发商互相报警。案件调查期间，林某股权转让的非本人签名问题再次被提及，朱某芝参与其中。

2020年6月30日，夏邑县公安机关以杨某伟涉嫌寻衅滋事罪、朱某芝涉嫌职务侵占罪拘留两人，2020年7月1日朱某芝被取保候审，2021年5月4日朱某芝再次被拘留，状元府邸因此陷入停滞。

商丘市中级人民法院于2023年裁定，杨某伟以寻衅滋事、诈骗等罪名并罚，最终判处10年6个月。

当地政府在不断投诉的情况下，成立了专班协调，业主自筹资金自救。

2023年12月19日，当地政府发布通知称，、5、根据会计，8号楼已陆续支付自救费用，其他建筑业主应尽快支付调整到50元/平方米的自救费用，用于社区消防、绿化等配套设施。

现在，在当地政府的积极协调下，经过多年坎坷的状元豪宅项目，勉强进入扫尾阶段。

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争议的司法判决

河南省夏邑县人民法院于2021年11月7日作出裁决，朱某芝因职务侵占、诈骗、贿赂非国家人员、非法转让、倒卖土地、强制交易五项罪行被判处有期徒刑20年。

夏邑县人民法院认为，朱某芝在变更商业居住用地前，以营利为目的，以非法转让、倒卖为目的，严格控制变更土地用途的土地使用权罪成立，面积达54亩，共收取土地款3236万元，违法所得731.32万元，依法处五年刑期。朱某芝的辩护律师朱明勇辩称，“在《国土资源违法行为查处工作规程》附录A关于查处非法转让案件的注意事项中，第一项明确指出，非法转让土地的行为不仅要通过签订转让协议或协议、支付转让价格来确定，还要确定买方是否实际接受、占用和控制土地。那时候只是筹资阶段，土地没有挂牌出让，使用权没有转移，也没有实际占用，怎么能倒卖土地使用权？”

此外，根据夏邑县人民法院的判决，朱某芝与杨某伟达成协议，只集结少数大投资者，预付款负责商业中心的内部装修，然后退还投资者预付土地出让金的方案。不顾中小投资者的反对，杨某伟被迫进入工地进行施工和装修，行为构成强制交易罪，属于共同犯罪。装修费用评估在10万元以上，情节特别严重。

朱桂芝的辩护律师朱明勇辩护说:“在案件审理中，杨某伟并没有因实际组织施工和与投资者发生矛盾而被判刑，杨某伟也在证词中明确指出，朱某芝在装修中没有任何好处。其他投资者的出让金纠纷已经通过民事诉讼处理，不会有犯罪行为。”

根据朱某芝家属提供的录音资料，夏邑县人民法院主审法官亲自披露，“本案有背景，证人证言不合逻辑，不这样判决，怕得罪。”

通过电话、短信，中房报记者向夏邑县此案蒋姓主审法官证实，未得到回应。

河南省商丘市中级人民法院于2022年3月3日判决，一审判决事实不清，证据不足，发回重审，并指定梁园区人民法院异地审理。

河南省商丘市中级人民法院判决文件。(受访者提供)

商丘市梁园区人民法院于2023年8月22日作出判决，朱某芝因诈骗、非法转让土地使用权、强制交易被判处有期徒刑13年。

商丘市梁园区人民法院也裁定，朱某芝在向林某支付实际投资人费用后，享有占用、使用、收入、处分和拆迁补偿的权利，然后朱某芝以30分享。 一万元/亩，八十万元/亩的价格卖给别人，先后收费 9 著名投资者土地资金共计人民币 人民币3236万元，从中非法获利。 730.48 万元，该行为构成非法转让、土地使用权转让罪。

商丘市梁园区人民法院认为，强迫交易罪基本上维持了夏邑县人民作出的判决结果。

商丘市中级人民法院于2023年11月23日作出裁决，二次驳回梁园区人民法院重审。

2024年4月12日，商丘市梁园区法院再次作出裁决。两个判决的内容没有改变，只是改变了格式，没有采纳朱某芝提出的新证据。

此案3年5次审判2次发回重审，时任夏邑县法院院长杨某挺也晋升为商丘市中级人民法院分管刑事部副院长。

北京国家律师事务所律师李长青在接受记者采访时表示:“此案是否构成犯罪或构成什么样的犯罪，主要是基于合同的签订和履行。朱某芝是投资者，按照合同制度解释，而不是文义解释，无论是书面的还是口头的，都与其他投资者签订和履行合同。指向的实际目标是拥有开发地块公司的股权，即通过股权投资获得涉案项目房地产的目的。投资召集人不应该简单粗暴地通过出售土地来谋取利益。因为他们没有犯罪的主观恶意，所以不应该被认定为犯罪。与此同时，我们目前的法律和政策鼓励民间投资投资医疗保健项目。在涉案项目实际交付的前提下，投资召集人的行为没有任何社会危害。与此同时，我们目前的法律和政策鼓励民间投资投资医疗保健项目。在涉案项目实际交付的前提下，投资召集人的行为没有任何社会危害。"

北京德恒律师事务所律师吴昕栋也给出了自己的看法。根据《刑法》第二百二十八条，无论行为是否真的拥有土地使用权，非法转让和倒卖土地使用权的核心是违反土地管理法规，以牟利为目的非法转让和倒卖土地使用权。

“在土地交易和房地产市场实践中，通过股权转让或合作转让土地是一种常见的操作方式。当一方具有房地产开发资质时，一般不违法，也不会导致签订的股权转让或合作开发协议无效。而且法律对合作开发各方的份额和权益比例没有明确规定。因此，对朱某芝系案涉案土地的实际控制人进行违法评估，显然存在法律依据不足的问题。”

四月二十一日，朱某芝再一次提到，商丘市中级人民法院已经受理。

五月十一日，商丘市刑事审判厅白姓负责人在接受记者采访时表示：“案件刚到二审还没有开庭。

原题：《河南商丘：非典型房地产开发司法裁定争议调查》

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